1.3.1 Hệ thống văn bản pháp luật ban hành về đấu giá quyền sử dụng đất
Bảng 1.1: Hệ thống văn bản pháp lýquy định về đấu giá quyền sử dụng đất
STT Tên văn bản Tiêu đề văn bản
1 Luật Đất đai 2013
2 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về Giá đất 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất 4 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP
ngày 09/9/2016 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước 5 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày
06/01/52017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 6 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010 của Chính phủ; Về bán đấu giá tài sản 7
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
8 Thông tư số 76/2014/TT-BTC
ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2015/NĐ -CP Quy định về thu tiền sử dụng đất
10 Thông tư số 332/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính
Sửa đổi, bổ sung một số điều chủa Thông tư số 76/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2015/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất
11 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày
06/12/2010 của Bộ Tư pháp về Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP; 12
Thông tư số 137/2010/TT-BTC
ngày 15/9/2010 của Bộ Tài chính Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản;
13 Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 của Bộ Tài chính
Hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản;
14
Thông tư số 48/2012/TT-BTC
ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
15 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính
Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
16
- Thông tư số 14/2015/TTLT- BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp
Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
1.3.2 Nội dung cơ bản của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn bàn tỉnh Lạng Sơn
Quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá là sự tác động có tổ chức và điều chỉnh bằng quyền lực Nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản để nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Vớ� các nguyên tắc cơ bản là: “công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia” [7] hoạt động bán đấu g�á tà� sản luôn mang lạ� cả lợ� ích cho ngườ� bán cũng như người mua.
Quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản của chính quyền cấp tỉnh, có thể khái quát gồm một số nội dung sau:
Một là, bảo đảm biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu. Phát triển đội ngũ đấu giá viên, tích cực cử đi đào tạo nâng cao năng lực về trình độ cho đội ngũ đấu giá viên giỏi về chuyên môn nghiệp vụ, vững về bản lĩnh chính trị, trong sáng về đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của xã hội, phục vụ đắc lực cho công cuộc cải cách tư pháp và hội nhập kinh tế quốc tế.
Hai là, rà soát, hệ thống hóa và hoàn thiện văn bản QPPL của Hội đồng nhân dân, UBND các cấp của tỉnh quy định về công tác bán đấu giá tài sản nhằm tạo cơ sở pháp lý thống nhất và đồng bộ, tránh chồng chéo, mâu thuẫn; hướng dẫn theo thẩm quyền việc sử dụng các mẫu văn bản, giấy tờ trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản, sổ theo dõi tài sản bán đấu giá, sổ đăng ký bán đấu giá tài sản; mẫu thẻ đấu giá viên; quy định cụ thể về mức phí đấu giá tại địa phương căn cứ vào nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phù hợp với các quy định của pháp luật về phí, lệ phí;
Ba là, tổ chức thi hành, tuyên truyền, PBGDPL về đấu giá tài sản, chính sách phát triển nghề đấu giá tài sản; xây dựng Quy hoạch phát triển các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp trên địa bàn tỉnh, trong đó tập trung vào việc thành lập các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, nhằm thực hiện chủ trương xã hội hóa công tác bán đấu giá tài sản.
Bốn là, kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm về tổchức, hoạt động bán đấu giá tài sản trong phạm vi địa phương theo thẩm quyền; kiểm tra về tổ chức và hoạt động đối với Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, chi nhánh của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản. Thông qua kiểm tra, thanh tra để kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm minh những sai phạm trong hoạt động bán đấu giá tài sản.
Năm là, định kỳ hàng năm tổ chức sơ kết, tổng kết để nhằm đánh giá toàn diện, chính
xác về thực trạng công tác bán đấu giá tài sản, từ đó đưa ra các giải pháp để nâng cao chất lượng công tác bán đấu giá tài sản, đáp ứng nhu cầu của cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp.
1.4Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất1.4.1 Những nhân tố khách quan 1.4.1 Những nhân tố khách quan
Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng: Chính sách về khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó làm cho giá BĐS tăng; Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tỉnh Lạng Sơn được mua nhà tại thành phố; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS...
Các yếu tố về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung -
cầu BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức suất thuế; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng...
Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ gia tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ.
Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng y tế, giao dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong khu vực
1.4.2 Những nhân tố chủ quan
- Các yếutố tự nhiên:
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó; hay tại ngã 3 ngã 4, trên các trục lộ giao thông quan trọng sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhàđất cùng loại nằm ở các vùng ven. Việc xem xét, đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
Địa hình BĐS tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá trị của BĐS sẽ thấp và ngược lại thì giá của nó sẽ cao hơn.
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS
càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Một khu đất dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất đó sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (giao thông, cấp thoái nước, thông tin liên lạc...) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có;Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung...
1.5Cơ sở thực tiễn về công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 1.5.1 Những kinh nghiệm từ các địa phương 1.5.1 Những kinh nghiệm từ các địa phương
1.5.1.1 Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh
Là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam. Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng. Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất. Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng,
50 - 100 tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng. Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500-1.000m2 (nội thành) và 1.500-2.000m2(ngoại thành) [13].
Năm 2014, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM tăng lên gấp 3 lần so với năm 2013, tương đương nguồn thu ngân sách cũng tăng từ 14,794 tỷ đồng lên 51,753 tỷ đồng.
Trong năm 2015, Thành phố sẽ tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất nhiều khu đất đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, dự kiến thu về 700 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước [6].
1.5.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng
Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung. Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thành phố Đà Nẵng cũng đã ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số 29/QĐ-UBND ngày 17/5/2008 về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụngđất hoặc cho thuê đất, cụ thể:
Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần.Sau khi hết thời gian liêm yết giá, Hội đồng
Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.
Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2 mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá .
Hình thức đấu giá: Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô đối với mỗi đối tượng tham gia đấu giá không hạn chế. Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05
phút. Đối tượng hô giá lần đầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm, các lần hô tiếp theo không được thấp hơn giá hô trước đó.
Sau khi đối tượng tham gia đấu giá hô giá, người điều hành nhắc lại số thứ tự và mức giá của đối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây. Sau khi người điều hành phiên đấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có đối tượng nào hô giá cao hơn thì đối tượng vừa hô mức giá đó trúng đấu giá. Nếu ngay ở lần đầu tiên, sau 05 phút kể từ khi người điều hành công bố bắt đầu đấu giá mà không có đối tượng hô giá, thì phiên
đấu giá coi như không thành. Toàn bộ số tiền đặt cược sẽ được sung vào quỹ ngân sách Nhà nước và Hội đồng đấu giá lập biên bản hủy phiên đấu giá.
Tại phiên đấu giá, nếu đối tượng đã hô giá cao hơn, sau đó rút lại giá đã hô thì việc đấu giá được tổ chức lại ngay và bắt đầu từ giá đã hô trước đó. Người rút lại giá không được tham gia phiên đấu giá đó và được mời ra khỏi phòng đấu giá; đồng thời không được trả lại tiền đặt cược.
Sau khi việc bán đấu giá kết thúc. Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.
1.5.1.2.1Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quyđịnh của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB
ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án