1.4.1 Những nhân tố khách quan
Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng: Chính sách về khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó làm cho giá BĐS tăng; Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tỉnh Lạng Sơn được mua nhà tại thành phố; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS...
Các yếu tố về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung -
cầu BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức suất thuế; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng...
Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ gia tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ.
Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng y tế, giao dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong khu vực
1.4.2 Những nhân tố chủ quan
- Các yếutố tự nhiên:
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó; hay tại ngã 3 ngã 4, trên các trục lộ giao thông quan trọng sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhàđất cùng loại nằm ở các vùng ven. Việc xem xét, đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
Địa hình BĐS tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá trị của BĐS sẽ thấp và ngược lại thì giá của nó sẽ cao hơn.
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS
càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Một khu đất dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất đó sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (giao thông, cấp thoái nước, thông tin liên lạc...) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có;Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung...
1.5Cơ sở thực tiễn về công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 1.5.1 Những kinh nghiệm từ các địa phương 1.5.1 Những kinh nghiệm từ các địa phương
1.5.1.1 Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh
Là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam. Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng. Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất. Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng,
50 - 100 tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng. Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500-1.000m2 (nội thành) và 1.500-2.000m2(ngoại thành) [13].
Năm 2014, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM tăng lên gấp 3 lần so với năm 2013, tương đương nguồn thu ngân sách cũng tăng từ 14,794 tỷ đồng lên 51,753 tỷ đồng.
Trong năm 2015, Thành phố sẽ tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất nhiều khu đất đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, dự kiến thu về 700 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước [6].
1.5.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng
Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung. Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thành phố Đà Nẵng cũng đã ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số 29/QĐ-UBND ngày 17/5/2008 về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụngđất hoặc cho thuê đất, cụ thể:
Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần.Sau khi hết thời gian liêm yết giá, Hội đồng
Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.
Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2 mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá .
Hình thức đấu giá: Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô đối với mỗi đối tượng tham gia đấu giá không hạn chế. Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05
phút. Đối tượng hô giá lần đầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm, các lần hô tiếp theo không được thấp hơn giá hô trước đó.
Sau khi đối tượng tham gia đấu giá hô giá, người điều hành nhắc lại số thứ tự và mức giá của đối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây. Sau khi người điều hành phiên đấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có đối tượng nào hô giá cao hơn thì đối tượng vừa hô mức giá đó trúng đấu giá. Nếu ngay ở lần đầu tiên, sau 05 phút kể từ khi người điều hành công bố bắt đầu đấu giá mà không có đối tượng hô giá, thì phiên
đấu giá coi như không thành. Toàn bộ số tiền đặt cược sẽ được sung vào quỹ ngân sách Nhà nước và Hội đồng đấu giá lập biên bản hủy phiên đấu giá.
Tại phiên đấu giá, nếu đối tượng đã hô giá cao hơn, sau đó rút lại giá đã hô thì việc đấu giá được tổ chức lại ngay và bắt đầu từ giá đã hô trước đó. Người rút lại giá không được tham gia phiên đấu giá đó và được mời ra khỏi phòng đấu giá; đồng thời không được trả lại tiền đặt cược.
Sau khi việc bán đấu giá kết thúc. Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.
1.5.1.2.1Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quyđịnh của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB
ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nộithực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng. Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền sửdụng đất của Hà Nội là 153 ha [13]
Theo báo cáo của Sở TN&MT thành phố Hà Nội năm 2014, do thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi nên nhiều phiên đấu giá có số lượng tăng cả về người tham gia đấu giá và quy mô diện tích. Tính đến ngày 31/12/2014, diện tích tổ chức đấu giá 18,38 ha, tổng số tiền đấu giá thu được trên 2.989 tỷ đồng. Một số đơn vị có kết quả đấu giá tốt là quận Long Biên: 672,85/200 tỷ đồng (vượt 226% kế hoạch); quận Hà Đông 369,3/100 tỷ đồng (vượt 269% kế hoạch); huyện Đông Anh 242,76/200 tỷ đồng (vượt 22% kế hoạch) [14].
1.5.2 Những công trình khoa học có liên quan đến đề tài
Luận văn Thạc sĩ của Phạm Thị Thu Hành, “chuyên đề: Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên dịa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng
Ninh”. [7]
Luận văn Thạc sĩ của Vũ Văn Hải, “chuyên đề Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên dịa bàn huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương” [8]
Luận văn thạc sĩ của Ngô Lan Phương “chuyên đề: Hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn”. [9]
Kết luận chương 1
Có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được. Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn trong những năm qua.Ở các nước trên thế giới Pháp Luật về đấu giá tài sản được xây dựng thành bộ luật riêng, tại nước ta chế định này nằm rải rác trong các Văn bản QPPL khác nhau như: Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Nghị định, Luật quản lý tài sản, Luật thi hành án dân sự... làm cho hệ thống cơ sở pháp lý thiếu tính đồng bộ.
Lợi ích của việc đấu giá QSDĐ mang lại về mặt kinh tế, xã hội và quản lý nhà nước về đất đai là các yếu tố được nói tới qua thực tiễn đấu giá QSDĐ. Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn trình bày trong phần tổng quan. Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình CNH-HĐH đất nước.
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ
QUYỀNSỬ DỤNG ĐÂT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN
2.1 Vị trí địa lý và tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh 2.1.1 Vị trí địa lý 2.1.1 Vị trí địa lý
Lạng Sơn là tỉnh miền núi, nằm ở phía Đông Bắc của Việt Nam; cách thủ đô Hà Nội 154 km đường bộ và 165 km đường sắt; phía bắc giáp tỉnh Cao Bằng, phía đông bắc giáp Trung quốc,phía đông nam giáp tỉnh Quảng Ninh, phía nam giáp tỉnh Bắc Giang, phía tây nam giáp tỉnh Thái Nguyên, phía tây giáp tỉnh Lạng Sơn. Theo chiều bắc –
nam từ 22o27’- 21o19’ vĩ bắc; chiều đông – tây 106o6’ – 107o21’ kinh đông.
Hình.1: Sơ đồ vị trí địa lý tỉnh Lạng Sơn
Tỉnh Lạng Sơn có 10 huyện và 01 thành phố; trung tâm tỉnh nằm cách thủ đô Hà Nội 154km về hướng Đông Bắc, cách cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị biên giới Việt - Trung
18km, đồng thời nằm liền kề với khu tam giác năng động Hà Nội - Hải Phòng - Quảng
tế xã hội chạy qua, như tuyền Quốc lộ 1A, 1B, 4A, 4B, tuyến đường sắt liên vận quốc tế Việt Nam - Trung Quốc.
Tỉnh Lạng Sơn nằm ở vị trí địa thế thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng, tạo sự thúc đẩy kinh tế xã hội không riêng của Tỉnh mà còn có tác động lớn đến các tỉnh vùng Đông Bắc.
2.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội
Tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2016 ước tính tăng 6,21% so với năm 2015, trong đó quý I tăng 5,48%; quý II tăng 5,78%; quý III tăng 6,56%; quý IV tăng 6,68%. Mức tăng trưởng năm nay tuy thấp hơn mức tăng 6,68% của năm 2015 và không đạt mục tiêu tăng trưởng 6,7% đề ra [12] , nhưng trong bối cảnh kinh tế thế giới không thuận, giá cả và thương mại toàn cầu giảm, trong nước gặp nhiều khó khăn do thời tiết, môi trường biển diễn biến phức tạp thì đạt được mức tăng trưởng trên là
một thành công, khẳng định tính đúng đắn, kịp thời, hiệu quả của các biện pháp, giải pháp được Chính phủ ban hành, chỉ đạo quyết liệt các cấp, các ngành, các địa phương cùng thực hiện.
Trong mức tăng 6,21% của toàn nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 1,36%, thấp nhất kể từ năm 2011 trở lại đây , đóng góp 0,22 điểm phần trăm vào mức tăng chung; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 7,57%, thấp hơn mức tăng 9,64% của năm trước, đóng góp 2,59 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ tăng 6,98%, đónggóp 2,67 điểm phần trăm.
Trong khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản, ngành lâm nghiệp có mức tăng cao nhất với 6,11%, nhưng do chiếm tỷ trọng thấp nên chỉ đóng góp 0,04 điểm phần trăm vào mức tăng chung; ngành nông nghiệp với quy mô trong khu vực lớn nhất(khoảng 75%)