.- Về Số lượng tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp trên địa bàn tỉnh có 02 tổ chức đó là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp và Công ty cổ phần Lạc Việt; Đơn vị bán đấu giá được lựa chọn để bán đấu giá quyền sử dụng đất là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp.
- Về cơ cấu tổ chức bộ máy Trung tâm phát triển quỹ đất như sau: Tổ chức bộ máy của
Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản gồm có: Giám đốc, 01 Phó Giám đốc, 02 đấu giá viên, 01 chuyên viên kiêm văn thư, 01 kế toán (Giám đốc và Phó Giám đốc Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản đồng thời cũng là đấu giá viên). Trình độ chuyên môn của các cán bộ trong trung tâm chủ yếu là học kế toán, riêng Giám đốc là học chuyên ngành về Luật; Cán bộ tại Trung tâm được luận chuyển từ đơn vị khác về làm việc khi Trung tâm thành lập do vậy mà các đấu giá viên đi học để cấp chứng chỉ hành nghề về đấu giá;
- Về quy trình thực hiện bán đấu giá:
Bước 01: Bên có tài sản là Trung tâm phát triển qũy đất ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp; nội dung hợp đồng theo quy định tại Tại Điều 25 Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định về nội dung Hợp đồng bán đấu giá tài sản; Sau đó bên có tài sản tổ chức bàn giao đầy đủ hồ sơ về tài sản bán đấu giá là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất được Nhà nước giao đất có thu thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Bước 02: Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện thủ tục như sau:
Soạn thảo nội dung quy chế đấu giá cuộc đấu giá trước ngày niêm yết việc bán đấu giá (Điều 34 Thông tư 23/2010/TT-BTP; Thông báo công khai thông tin đấu giá:
Trước khi mở cuộc bán đấu giá 30 ngày, tổ chức bán đấu giá tài sản niêm yết hồ sơ bán đấu giá QSDĐ tại nơi bán đấu giá, nơi có khu đất đấu giá và trụ sở UBND
phường, xã có khu đất đấu giá. Khi niêm yết việc bán đấu giá, Tổ chức bán đấu giá tài sản phải lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết trong hồ sơ và lập văn bản có xác nhận của UBND phường, xã nơi có khu đất đấu giá về việc đã niêm yết, thông báo công khai, tổ chức bán đấu giá tài sản thông báo công khai ít nhất ba lần, mỗi lần cách nhau
ba ngày trên Cổng thông tin điện tử thành phố, Đài Phát thanh và Truyền hình thành phố, Báo và trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc địa phương. Nội dung thông báo công khai, niêm yết: theo quy định tại khoản 3 Điều 28 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP gồm các nội dung chủ yếu sau đây:Tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu giá tài sản; Thời gian, địa điểm bán đấu giá; Danh mục số lượng, chất lượng, địa điểm các thửa đất đấu giá; Giá khởi điểm; Địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ thửa đất bán đấu giá; Địa điểm, thời hạn đăng ký mua tài sản bán đấu giá; Những thông tin cần thiết khác liên quan đến tài sản bán đấu giá, gồm cả những thông tin mà người có tài sản bán đấu giá yêu cầu thông báo công khai.
Lưu tài liệu, hình ảnh việc niêm yết bán đấu giá tài sản hoặclập văn bản có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản bán đấu giá việc đã niêm yết, thông báo công khai trong hồ sơ bán đấu giá: áp dụng đối với tài sản bán đấu giá là bất động sản khi niêm yết tại nơi có bất động sản (Khoản 2 Điều 14 Thông tư số
23/2010/TT-BTP).
Thủ tục bán, đăng ký tham gia đấu giá:
* Điều kiện để đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
Có văn bản đăng ký tham gia đấu giá ghi rõ nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng tiến độ đầu tư, đúng quy định về quản lý đầu tư xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá; Một hộ gia đình chỉ được (01) cá nhân tham gia đấu giá; một (01) tổ chức chỉ được một (01) đơn vị tham gia đấu giá; có hai (02) đơn vị trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một (01) tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một (01) doanh nghiệp tham gia đấu đối với cùng một thửa đất.
được thực hiện theo quy định của pháp luật về phí, lệ phí và phải nộp một khoản tiền đặt trước quy định;
* Hồ sơ mời đấu giá quyền sử dụng đất gồm:Thông báo mời đấu giá; Bản đăng ký tham gia đấu giá; Nội quy đấu giá quyền sử dụng đất; Bản đồ quy hoạch chi tiết sử dụng đất.
* Về việc xem tài sản đấu giá: Đối với tài sản bán đấu giá là bất động sản thì người tham gia đấu giá tài sản được trực tiếp xem tài sản từ khi niêm yết và thông báo công khai cho đến trước ngày mở cuộc bán đấu giá tài sản 02 ngày.
Bước 3: Tổ chức cuộc bán đấu giá phải được tiến hành liên tục theo trình tự sau: * Trình tự phiên đấu giá:
Thực hiện theo quy định tại Điều 34 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và quy định tại Điều 15 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp “Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản” (gọi tắt là Thông tư số 23/2010/TT-BTP).
Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá (nếu có); trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá;
Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho người người tham gia đấu giá tài sản;
Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố người mua được tài sản bán đấu giá. Sau khi đấu giá viên công bố, người mua được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá.
Trong trường hợp giá cả cao nhất đượccông bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành.
nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhấtđể chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá. Nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá.
* Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu giá tài sản. Biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và một người tham dự cuộc bán đấu giá (nếu có).
Biên bản bán đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 2, Điều 34 Nghị định 17/2010/NĐ-CP.
Bước 4: Tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất có Báo cáo bằng văn bản về kết quả cuộc bán đấu giá, gửi Trung tâm phát triển quỹ đất; Trung tâm Phát triển quỹ đất chuyển trả kinh phí đấu giá cho Tổ chức bán đấu gíchuyên nghiệp.
- Chất lượng cuộc đấu: Cuộc đấu giá tương đối chất lượng, có cuộc đấu giá thành công thu về cho tỉnh gấp 2 đến 4lần so với giá khởi điểm UBND tỉnh ban hành. Để đật kết quả trên Trung tâm dịch vụ đã phải tổ chức cuộc tuyên truyền về đấu giá để người dân nắm được, quy định về hệ thống pháp lý về đấu giá của Trung ương đã được chi tiết cụ thể , dễ áp dụng, dễ hiểu.
Bên cạnh đó cũng còn một hạn chế ảnh hưởng đến cuộc bán đấu giá như sau:
- Với số lượng biên chế còn ít, phải kiêm nhiệm nhiều việc nên chất lượng chưa cáo; trình độ chuyên môn về đấu giá có đồng chí còn trẻ ít kinh nghiệm khi điều hành cuộc bán đấu giá
- Thời gian thực hiện đấu giá sẽ chậm hơn so với thời gian đấu giá theo quy đình. Công tác soạn thảo Hợp đồng, thông báo và trìnhtự còn xẩy ra sai sót.
- Tính bảo mật thông tin về khách hàng tham gia đấu giá chưa cao, điều này ảnh
hưởng đến việc thương thảo về giá giữa các khách hàng tham gia đấu giá trước thời
2.4 Kết quảcuộc bán đấu giá quyềnsửdụngđấttừ năm 2014 đến 2016
Từ năm 2014 đến năm 2016, tỉnh Lạng Sơn đã tổ chứcđấu giá thành công 16/21 khu
đất, mụcđích sau đấu giá quyềnsửdụngđất là đất ở như bảng 2.3:
Bảng 2.3. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thành công
trên địabàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014-2016
Năm Tổng số hợp
đồng đấu giá thànhSố hợp đồng Tỷ lệ % đấu giá không thành
Tỷ lệ đấu giá thành (%) 2014 6 4 33,64 66,66 2015 6 5 16,67 83,33 2016 9 7 22.23 77,77 Tổng cộng 21 16 23,81 76,19 (Nguồn: Sở Tư pháp tỉnhLạng Sơn)
Hình 4: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2014-2016
* Kếtquảcuộc bán đấu giá quyềnsửdụngđấttừ năm 2014 như bảng 2.4 như sau :
Bảng 2.4. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014
STT Khu đất đấu giá Diện tích (m2)
Giá khởi điểm
(VNĐ) Giá trúng đấu giá (VNĐ)
Chênh lệch tăng so với giá khởi điểm
(VNĐ)
1
Khu đất tại thôn Hét, xã Vân nham, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn
351 245.700.000 247.806.000 2.106.000
2
Khu đất tại khu Tân Mỹ, thị trấn HữuLũng, huyện Hữu Lũng,
288,8 277.240.000 277.924.000 684.000
3
Khu Mười Cầu, thị trấn Cao Lộc, huyện Cao Lộc
2.162,02 10.810.100.000 10.820.910.000 10.810.000
4 06 Ngôi nhà trên địa
bàn thành phố 1.028 15.996.081.000 18.171.999.000 2.175.918.000 5 02 Ngôi nhà trên địa
bàn thành phố 974,44 Không có khách hàng tham gia đấu giá 6
Khu đất thuộc thôn Làng Gia, huyện Hữu Lũng
288,9 Không có khách hàng tham gia đấu giá
Cộng 5.093,12 27.329.121.000 29.518.639.000 2.189.518.000
(Nguồn: Sở Tư pháp tỉnhLạng Sơn)
* Kếtquảcuộc bán đấu giá quyềnsửdụngđấttừ năm 2015 như bảng 2.5 như sau :
Bảng 2.5. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2015
STT Khu đất đấu giá Diện tích (m2) Giá khởi điểm (VNĐ) Giá trúng đấu giá (VNĐ)
Chênh lệch tăng so với giá
khởi điểm (VNĐ)
1 05 ngôi nhà trên địa bàn
huyện Tràng Định 993 9.163.855.000 12.750.000.000 3.586.145.000 2 02 ngôi trên địa bàn thành
phố 974,44 9.181.336.000 9.226.286.000 44.950.000
3
Khu đất Công ty cổ phần giống cây trồng (cũ) thị trấn Cao lộc, huyện Cao Lộc
149,82 1.019.000.000 1.650.002.000 631.002.000
4 02 ngôi nhà số 62,64 huyện
Lộc Bình 310,1 5.912.967.000 5.927.300.000 14.333.000 5 Khu đất thuộc thôn Làng
Gia, huyện Hữu Lũng 288,9 130.005.000 144.000.000 13.995.000 6 02 ngôi nhà trên địa bàn
huyện Tràng Định 320 Không có khách hàng tham gia đấu giá
Cộng 3.036,26 25.407.163.000 29.697.588.000 4.290.425.000
(Nguồn: Sở Tư pháp tỉnh Lạng Sơn)
* Kết quả cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2016 như bảng 2.6 như sau : Bảng 2.6. Kết quả cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2016
STT Khu đất đấu giá Diện tích (m2) Giá khởi điểm (VNĐ) Giá trúng đấu giá (VNĐ) Chênh lệch tăng so với giá khởi điểm (VNĐ)
1 Khu đất phía nam cầu Kỳ
Lừa, thành phố Lạng Sơn 5.053 113.306.400.000 113.362.710.000 56.310.000 2 68 đường Bờ Sông huyện
Lộc Bình 211 5.825.880.000 14.382.505.000 8.556.625.000 3 Hội Đông y huyện Lộc
Bình 150 3.390.377.000 3.420.277.000 29.900.000
4 21 đường Lương Văn Tri,
thành phố Lạng Sơn 138 6.358.818.000 15.367.000.000 9.008.182.000 5 Khu đất trạm y tế thị trấn
Lộc Bình, huyện Lộc Bình 468,9 7.554.854.000 7.557.188.000 2.334.000 6
Công ty cổ phần Hóa chất Vĩnh Thịnh khu tân Mỹ II, huyện Hữu Lũng
1.284 5.236.000.000 5.240.380.000 4.380.000
7 Khu An Ninh, thị trấn Hữu
Lũng 88 2.024.000.000 2.032.800.000 8.800.000
8 02 ngôi nhà trên địa bàn
huyện Tràng Định 320 Không có khách hàng tham gia đấu giá 9 Khu đất ngân hàng chính
sách huyện Lộc Bình 241,8 Không có khách hàng tham gia đấu giá
Cộng 7.954,7 143.696.329.000 161.362.860.000 17.666.531.000
2.5 Đánh giá kếtquảquản lý đấu giá quyềnsửdụngđất2.5.1 Những kết quả đạt được 2.5.1 Những kết quả đạt được
Công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn đã đạt được những kết quả như sau:
2.5.1.1 Hiệu quả đối với công tác quản lý và SDĐ
Các khu đất dự kiến đưa ra đấu giá là những khu đất đã được UBND các huyện, thành phố rà soát báo cáo UBND tỉnh ban hành kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Công tác rà soát giúp cho việc quản lý sử dụng các khu đất được hiệu quả hơn. Các khu đất giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng không đúng mục đích, các khu đất xen kẹt trong khu tái định cư, khu đất sử dụng theo mục đích khác, nay không còn nhu cầu sử dụng.
Các khu đất sử dụng khônghiệu quả sẽ được xem xét lựa chọn mục đích sử dụng phù hợp với khu đất đó. Trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn đã phần các khu đất sử dụng không hiệu quả nằm tại khu vực có điều kiện thuận lợi về giao thông, thương mại tại khu vực đô thị hoặc giáp ranh đô thị sẽđược đưa ra đấu giá QSD đất.
Thực hiện đấu giá thì công việc quản lý sẽ thuận lợi hơn, trình tự thủ tục đơn giản hơn; Hiệu quả này sẽ đo bằng tiêu chí: số lượng thủ tục giảm đi khi thực hiện đấu giá so với số lượng thủ tục khi không thực hiện đấu giá; thời gian thực hiện tiếp cận đất đai khi thực hiện đấu giá so với thời gian tiếp cận đất đai khi không thực hiện đấu giá.
Như vậy ngoài những hiệu quả về việc tăng tính minh bạch, đấu giá quyền SDĐ còn mang lại những hiệu quả sau:
Có thể khẳng định đấu giá quyền SDĐ là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu giá quyền SDĐ khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, quyền SDĐ là hàng hoá trong hoạt động thị trường BĐS.
Đấu giá quyền SDĐ là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường
Đấu giá quyền SDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân.
Thông qua đấu giá quyền SDĐ, công tác cấp GCN quyền SDĐ có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người SDĐ.
2.5.1.2 Hiệu quả kinh tế
Công tác đấu giá quyền SDĐ qua một số dự án đã giúp nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất. Huy động được nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng. tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền SDĐ để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi