2.5.1 Những kết quả đạt được
Công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn đã đạt được những kết quả như sau:
2.5.1.1 Hiệu quả đối với công tác quản lý và SDĐ
Các khu đất dự kiến đưa ra đấu giá là những khu đất đã được UBND các huyện, thành phố rà soát báo cáo UBND tỉnh ban hành kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Công tác rà soát giúp cho việc quản lý sử dụng các khu đất được hiệu quả hơn. Các khu đất giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng không đúng mục đích, các khu đất xen kẹt trong khu tái định cư, khu đất sử dụng theo mục đích khác, nay không còn nhu cầu sử dụng.
Các khu đất sử dụng khônghiệu quả sẽ được xem xét lựa chọn mục đích sử dụng phù hợp với khu đất đó. Trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn đã phần các khu đất sử dụng không hiệu quả nằm tại khu vực có điều kiện thuận lợi về giao thông, thương mại tại khu vực đô thị hoặc giáp ranh đô thị sẽđược đưa ra đấu giá QSD đất.
Thực hiện đấu giá thì công việc quản lý sẽ thuận lợi hơn, trình tự thủ tục đơn giản hơn; Hiệu quả này sẽ đo bằng tiêu chí: số lượng thủ tục giảm đi khi thực hiện đấu giá so với số lượng thủ tục khi không thực hiện đấu giá; thời gian thực hiện tiếp cận đất đai khi thực hiện đấu giá so với thời gian tiếp cận đất đai khi không thực hiện đấu giá.
Như vậy ngoài những hiệu quả về việc tăng tính minh bạch, đấu giá quyền SDĐ còn mang lại những hiệu quả sau:
Có thể khẳng định đấu giá quyền SDĐ là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu giá quyền SDĐ khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, quyền SDĐ là hàng hoá trong hoạt động thị trường BĐS.
Đấu giá quyền SDĐ là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường
Đấu giá quyền SDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân.
Thông qua đấu giá quyền SDĐ, công tác cấp GCN quyền SDĐ có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người SDĐ.
2.5.1.2 Hiệu quả kinh tế
Công tác đấu giá quyền SDĐ qua một số dự án đã giúp nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất. Huy động được nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng. tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền SDĐ để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công
trình nói chung cho huyện và thành phố.
Đấu giá quyền SDĐ đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền SDĐ. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng.
Bảng 2.7 Kết quả nguồn thu ngân sách nhà nước khi đấu giá quyền SDĐ trong 3 năm trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn
STT Năm Số tiền tính theo bảng giá đất (1.000 đồng) Số tiền tính theo giá khởi điểm (1.000đồng) Số tiền thu được sau đấu giá (1.000 đồng) Chênh lệch số tiền đấu giá so với số tiền tính theo bảng giá
đất (lần)
Chênh lệch số tiền đấu giá so với số tiền tính theo bảng giá đất (lần) 1 Năm 2014 11.253.569 27.329.121 29.518.639 2,6 1,08 2 Năm 2015 9.653.456 25.407.163 29.697.588 3,07 1,09 3 Năm 2016 25.536.978 143.696.329 161.362.860 6,3 1,12
Hình 7: So sánh kết quả giữagiá khởi điểm,giá theo bảng giá đất, giá sau đấu giá Qua số liệu của 3 năm trên đã cho thấy hiệu quả của công tác giao đất qua hình thức đấu giá giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước cao hơn từ thấp nhất là 2,6 lần và cao nhất là 6,3 lần so với giao đất thông thường, đấu giá đất đã đem lại nguồn thu cho
ngân sách trên 173.634.584 nghìn đồngso với số tiền thu được nếu thực hiện giao đất theo cách giao đất có thu tiền trước đây cũng cao hơn 4,74lần.
Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được đảm bảo SDĐ hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định, thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo. Đấu giá quyền SDĐ được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thểnhìn nhận, đánh giá về giá trị thực
định và thường đưa ra giá thấp hơn hoặc cao hơn so với việc mua đất theo cách thông
thường trên thị trường; Thị trường bất động sản trênđịa bàn tỉnh Lạng Sơn trong năm 2014 có biến động về giá không lớn, nhu cầu của người dân chưa nhiều, dịch vụ môi giới đất đai trầm lắng do ảnh hưởng việc thị trường “đóng băng” từ năm 2011 đến
2013 ; Từ năm 2015, đặc biệt là năm 2016 thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn đặc biệt là khu đô thị mới và khu phố chính tại khu đô thị và khu vực ven thành thị giá đất chuyển nhượng trên thị trường có biến động lớn, nhu cầu mua đất đầu cơ của người dân tăng mạnh; Kết quả trúng đấu giá của một số khu đất như: 22 đường
Lương Văn Chi, thành phố Lạng Sơn, số 68 đường Bờ Sông thị trấn Lộc Bình là một trong những thành công lớn trong tổ chức đấu giá quyền sử dụng trên địa bàn tỉnh Lạng sơn, giúp tăng thu ngân sách Nhà nước, giá khởi điểm đã xác định sát vớigiá đất chuyển nhượngtrên thị trường; Diễn biến cuộc đấu cụ thể như sau: khu đất 22 đường Lương Văn Chi,thành phố Lạng Sơn đấu 13 vòng, giá đất tại bảng giá là: 12.000.000 đồng/m2; giá khởi điểm 45.000.000 đồng/m2, giá trúng đấu giá l23.000.000 đ/m2 ;
Khu đất 68 đường Bờ Sông, huyện Lộc Bình đấu 9 vòng, giá đất tại bảng giá là: 5.600.0000 đồng/m2; giá khởi điểm 25.500.000 đồng/m2, giá trúng đấu giá 65.500.000 đ/m2; Giá trúng đấu giá này đã được những khách hàng mong muốn được sở hữu tài sản mà giá đất đã được đẩy lên cao hơn so với chuyển nhượng trên thị trường.
Đấu giá quyền SDĐ thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. fDo vậy, người SDĐ không mất thêm tiền thuế chuyển quyền SDĐ.
2.4.1.3 Hiệu quả xã hội
Thị trường BĐS trên thị địa bàn tỉnh Lạng Sơn chỉ ở giai đoạn đầu sự hồi phục sau thời gian bị “đóng băng”. Hình thức đấu giá sẽ góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy sựphát triển thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
Khu đô thị được tỉnh cho nhà đầu tư vào đầu tư vào khai thai theo hình thức đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, hình thức PPP đã tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ
trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung và tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất.
UBND tỉnh ba hành Quyết định Ban hành quy định phân cấp nguồn thu, nhiệm vụ chi giữa ngân sách các cấp ở địa phương; tỷ lệ phần trăm (%) phân chia các khoản thu giữa ngân sách các cấp năm 2014 và thời kỳ ổn định ngân sách 2014 – 2016 số tiền thu từ dự án đấu giá quyền sử dụng đất được phân chia theo tỷ lệ điều tiết Hàng năm UBND tỉnh đã ban hành các Quyết định về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu chỉ đạo, điều hành thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội và dự toán ngân sách nhà nước trong đó có quy định về nguồn thu từ sử dụng đất, sau khi trừ các khoản chi phí phát sinh sẽ được ưu tiên theo thứ tự đầu tư cho xây dựng cơ bản và công tác quy hoạch sử dụng đất, lập bản đồ địa chính. Để việc sử dụng có hiệu quả các nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất hàng năm các huyện và thành phố báo cáo nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đấtvề Sở Tài chính để Sở Tài chính báo cáo UBND tỉnh.
Như vậy, đấu giá quyền SDĐ đã góp phần làm phong phú cho hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chính cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích như thế nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế thế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách là một bên đối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận được quyền SDĐ (mua được mảnh đất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết định mà Nhà nước không cần can thiệp.
Đấu giá đất là một trong những cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hội khác như: đàu tư khu nhà ở xã hội để tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, cơ sở hạ tầng kỹ thuật được đồng bộ và nâng cao.
2.5.2 Những hạn chế
2.5.2.1 Cơ chế, chính sách
Hiện nay, Luật đất đai năm 2013 và nhiều văn bản, quy định pháp luật mới được ban hành, là một khó khăn rất lớn cho Lãnh đạo, cán bộ chuyên môn và việc cập nhật
giá quyền SDĐ nói riêng; Cộng thêm quy định của Nhà nước còn cồng kềnh, Luật chồng Luật.
Thực hiện theo quy định tại Thông tư số 02/2015/TT-BTC thì thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm tại Điều 5 Thông tư 48/2012/TT-BTC do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định; căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền. Cơ quan được giao nhiệm vụ chủ trì đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm tới Sở Tài chính (trong trường hợp giá khởi điểm do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Giám đốc Sở Tài chính quyết định) hoặc Phòng Tài chính - Kế hoạch (trong trường hợp giá khởi điểm do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định). Với quy định trên, thì cơ quan tài chính sẽ có trách nhiệm xác định giá khởi điểm trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định.
Theo quy định của Điều 9 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP thì:
“Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ
thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt… Căn cứ hồ sơ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh thực hiện phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá”. Quy định trên đã khẳng định: Sở Tài nguyên - Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá trình UBND tỉnh phê duyệt, trong khi đó lại không quy định rõ cơ
quan nào thẩm định phương án giá khởi điểm. Điều này là không thống nhất với quy định của khoản 3 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013: “Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng
cấp quyết định”
Với quy định chồng chéo này thì việc xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ gây khó khăn cho quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương. Mặt khác, ngày 08/6/2015, Bộ Tài chính vừa ban hành Văn bản số
rõ: Việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thực hiện thống nhất theo Thông tư số
02/2015/TT-BTC.
Như vậy, có thể nói đến thời điểm này, các hướng dẫn về việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất chưa đồng bộ, nên việc áp dụng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương gặp nhiều vướng mắc, khó thực hiện.
Tỉnh Lạng Sơn chưa ban hành những quy định về quy trình thực hiện đấu giá trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn; Do vậy việc thực hiện đấu giá chưa được thực hiện theo một trình tự nhất định, tài sản đấu giá trên địa bàn các huyện, thành phố khi xây dựng để đưa ra đấu giá, cán bộ chuyên môn còn lúng túng về quy trình thực hiện, các bước thực hiện và điều kiện để đưa khu đất giá đấu giá chưa đủ các điều kiện. Từ đó dẫn đến việc xử lý tài sản để đưa ra đấu giá còn chậm và kém hiệu quả.
2.5.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất so với quy hoạch xây dựng chưa đồng bộ
Theo quy định của Luật Đất Đai 2013 thì quy hoạch sử dụng đất sẽ được ban hành trong giai đoạn 10 năm, kế hoạch sử dụng đất sẽ được ban hành 5 năm kỳ đầu và 5 năm; Hàng năm UBND tỉnh ban hành kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và thành phố.
Khu đất phù hợp với Kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa được cấp nhập theo Quy
hoạch xây dựng đô thị do vậy khi đưa khu đất ra đấu giá phải xem xét và điều chỉnh quy hoạch đô thị để phù hợp với mục đích công năng sử dụng của tài sản đấu giá. Đây là một trong những bất cập trong các tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khó khăn cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
2.5.2.3Công tác tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn
Cơ cấu tổ chức QLNN về bán đấu giá tài sản nói chung và bán đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng chưa được ổn định; tổ chức bộ máy của Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản chưa được cơ cấu hợp lý, thiếu bộ phận kế hoạch; biên chế chỉ có 06 người
đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh ngày càng nhiều, với số lượng lớn, nhiều vụ việc phức tạp, do đó có thời điểm chưa đáp ứng với yêu cầu thực tiễn hiện nay. Gần một nửa số đấu giá viên hiện nay chưa qua đào tạo nghề mà được miễn đào tạo, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, kỹ năng hành nghề còn hạn chế; việc chủ động bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ, cập nhật kiến thức pháp luật liên quan đến bán đấu giá tài sản một cách thường xuyên, chưa được nhiều đấu giá viên coi trọng.
Theo quy định khi thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất , người có tài sản bán đấu