- Thành phần hồ sơ:
3.2.2. Hoàn thiện các quy định về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử đung đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất
đung đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất
Trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất, gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - giấy đỏ, thuộc ngành Tài nguyên và Môi trường.
-Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở - giấy hồng, thuộc ngành Xây dựng.
- Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở
hữu nhà nước – giấy tím, thuộc ngành Tài chính.
Với những quy định đó, mỗi một loại giấy chứng nhận được cấp theo một trình tự, thủ tục khác nhau, do nhiều cơ quan thực hiện. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên quan cũng có ít nhiều khác biệt, đồng thời hoạt động quản lý đất đai của nhà nước đối với từng loại đất và tài sản trên đất cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ quan khác nhau, gây khó khăn trong việc kiểm sốt biến động đất đai. Do đó, một số thành phố trực thuộc Trung ương (như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh) vào thời đó đã có sáng kiến sáp nhập hai Sở Địa chính và Nhà đất thành Sở Địa chính – Nhà đất, và cơ quan này chỉ cấp cho người dân một loại giấy hồng (quyền sở hữu nhà ở) [24. Tr, 25].
Với mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, khơng phụ thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, đến Luật Đất đai 2003 (được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có sự thay đổi cơ bản.
Khoản 4 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển quyền sử dụng đất [27. Tr, 2].
Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, 03 loại giấy chứng nhận nêu trên được quy định thành một đã giải quyết tương đối triệt để những khó khăn, vướng mắc lâu nay về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. khoản 16 Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”[26. Tr, 2].
Việc thay đổi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở riêng, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất riêng do ba cơ quan khác nhau thực hiện với các thủ thục khác nhau thành một GCN do một cơ quan thực hiện theo một bộ thủ tục hành chính thống nhất, là một bước tiến quan trọng trong quy trình, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho cá nhân, tổ chức, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi đăng ký và làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên thực trạng hiện nay các quy định về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất vẫn cịn chưa thật sự phù hợp, dài dịng, có những quy định chồng chéo về hồ sơ và chức năng, thời gian giải quyết hồ sơ còn dài, chưa thật phù hợp cho mỗi cơng đoạn… Vì vậy, việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất là một yêu cầu cấp thiết để cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử đung đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phù hợp với từng giai đoạn nhất định, kịp thời đáp ứng nhu cầu của người dân, góp phần thúc đẩy kinh tế-xã hội phát triển.
Hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử đung đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất cần tập trung vào những nội dung chính sau:
-Cắt giảm những thủ tục, giấy tờ không cần thiết trong một sồ trường hợp
cụ thể như: chứng minh Nhân dân, sổ hộ khẩu, chứng nhận hôn nhân.
- Rút ngắn hơn nữa thời gian giải quyết hồ sơ ở một số công đoạn như thời gian giải quyết hồ sơ chuyển đến cơ quan thuế từ ngày nhận hồ sơ đến thời gian chuyển trả hồ sơ cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai 03 ngày là chưa hợp lý, trong lúc quy định thời gian làm thủ tục tại Chi nhánh văn phịng đất đai là 02 ngày lại q ngắn, vì Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai cịn phải có động tác xác minh trong một số trường hợp cụ thể. Vì vậy trong bộ thủ tục hành chính cần quy định cụ thể, trong trường hợp cần xác minh thì thời gian giải quyết tại Chi nhánh
vì trong thực tế một sồ hồ sơ chuyển đến Chi nhánh văn phịng đăng ký khơng rõ ràng cả về nguồn gốc đất, ranh dưới, diện tích…, nếu khơng xác minh sẽ dẫn đến tình trạng cấp GCN khơng đúng pháp luật. Đắk Nông đã xảy ra nhiều trường hợp cơng chức địa chính cấp xã đã xác nhận nguồn gốc đất sai sự thật (đất lấn chiếm của lâm trường nhưng xác nhận là khai hoang) để đủ điều kiện được cấp GCN nên phải khởi tố về hình sự.
-Cải cách thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cũng cần xem xét giảm mức phí và lệ phí như phí đo đạc, lệ phí trước bạ…, cũng cần quy định cụ thể trong trường hợp nào cần phải đo đạc lại để xác định diện tích, ranh dưới, ví dụ trong trường hợp cấp lại GCN theo Bản án của Tịa àn thì cần áp dụng số đo trong giai đoạn thẩm định tại chỗ của Tòa án để cấp GCN, trong nhiều trường hợp số đo và diện tích cụ thể của Hội đồng thẩm định của Tịa án đã có nhưng Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai vẫn buộc người dân nộp tiền để do lại, gây tốn kém khơng đáng có cho người dân. Giảm phí và lệ phí cịn có tác dụng tạo điều kiện cho người dân thực hiện việc đăng ký cấp GCN, bởi vì nhiều hộ gia đình nghèo, nhất là người dân tộc thiểu số do khơng có đủ tiền nộp nên họ không mặn mà với việc cấp GCN.
-Sửa đổi, bổ sung quy định để tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan
(Sở Tài nguyên và Mơi trường, Nội vụ, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư, Tư pháp, xây dựng, Cục Thuế, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, UBND các cấp) trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử đung đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất dưới sự điều hành của cơ quan hành chính Nhà nước, quy định rõ thời gian giải quyết hồ sơ của mỗi cơ quan trong từng công đoạn và phải chịu trách niệm trước cơ quan có thẩm quyền về việc trễ hạn và những sai sót về thủ tục dẫn đến phải làm đi làm lại nhiều lần và dẫn đến trễ hẹn, gây khó khăn cho người dân, trong thực tế vì lý do cơ quan thuế báo thuế chậm, nên người dân thực hiện nghĩa vụ thuế chậm dẫn đến trễ hẹn (trong cơ chế phối hợp quy định thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khơng tính vào tổng thời gian giải quyết hồ sơ là 28 ngày). trong trường hợp này cơ quan thuế phải chịu trách nhiệm về việc trễ hẹn gải quyết theo quy định. Có như vậy cơ chế phối hợp mới liên hoàn và thống nhất.