II. Đất thị xã Sơn tây
3.2.1.1.1Xác định giá trị tài sản thế chấp
Vướng mắc nổi lên trong vấn đề định giá tài sản thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, đất ở, đất chuyên dùng, đất được chuyển nhượng hợp pháp là
giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định hay cần có quy định theo hướng thị trường cho phù hơp quan hệ dân sự.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai và Nghị định79/2001/NĐ- CP không quy định việc Chính Phủ và các cấp có thẩm quyền quy định giá thế chấp quyền sử dụng đất, không quy định các bên trong quan hệ tín dụng phải thực hiện theo giá cơ quan Nhà nước quy định. Tuy nhiên, do điều kiện thị trường bất động sản Việt nam chưa được hình thành một cách rõ ràng, chưa được quản lý bằng pháp luật một cách đầy đủ nên giá bất động sản có giao động lớn, thậm chí bất thường, gây nên nhiều rủi ro cho TCTD khi nhận thế chấp đất đai.
Xin đưa ra đề xuất hướng hoàn thiện:
+ Giá trị các loại đất như trên dùng trong trương hợp thế chấp bảo lãnh vay vốn Ngân hàng thì hai bên phải thoả thuận trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm thế chấp tại địa phương.
Phương án giải quyết này tuy không trái với quy định của luật đất đai nhưng rất có khả năng xảy ra trường hợp cán bộ tín dụng lợi dụng quy định để xét duyệt cho vơi với số vốn lớn hơn so với giá trị tài sản thế chấp gây thất thoát vốn cho vay, chỉ thu hồi được một phần nợ cho vay thế chấp đó, rủi ro không thu hồi được nợ do Nhà nước gánh chịu.
+ Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn được xác định theo giá thoả thuận nhưng không vượt quá một tỷ lệ nhất định so với giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Cách giải quyết này có nhiều tác dụng trong việc mở rộng tín dụng cho vay thế chấp bằng đất đai nhưng vẫn có giới hạn là khung giá đất do UBND tỉnh thành phố quy định phù hợp với chính sách quản lý đất đai của Nhà nước, khung giá của Chính Phủ và có tính đến yếu tố của thị trường. Giá được xác định như vậy hoàn toàn khác xa với việc xác định chủ quan cho nên không tạo ra sơ hở để có thể định giá cao quá so với giá thị trường của cán bộ tín dụng khi xét duyệt cho vay.
Kiến nghị:
- Với các tài sản không phải là quyền sử dụng đất, tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận xác định hoặc thuê tổ chức chuyên môn định giá trên cơ sở giá thị trường và có tham khảo đến các yếu tố khác về giá liên quan đến tài sản được định giá.
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất dùng để thế chấp, bảo lãnh với các loại đất mà Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nông, lâm nghiệp; đất ở; đất mà hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp được tổ chức tính dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thoả thuận trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm thế chấp, bảo lãnh nhưng không vượt quá một tỷ lệ % so với giá của UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định.