II. Đất thị xã Sơn tây
3.2.1.2.1Vấn đề uỷ quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất cho Trung tâm bán đấu giá tài sản.
Điểm 2.1, Mục II phần B quy định:
“ Tổ chức tín dụng trực tiếp bán đấu giá tài sản bảo đảm trừ tài sản bảo đảm là QSD đất và các tài sản khác mà pháp luật quy định phải được bán tại tổ chức bán đấu giá chuyên trách)”
Quy định như vậy thì các tài sản khác là những tài sản gì? Tại sao thông tư không quy định cụ thể tất cả các trường hợp phải được bán đấu giá tại cơ quan bán đấu giá chuyên trách để các TCTD áp dụng thống nhất. Điều 737 Bộ luật dân sự chỉ nêu:
“ Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì quyền sử dụng đất được xử lý như sau:
- Trong trường hợp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng đã thế chấp tại Ngân hàng Việt nam, TCTD Việt nam thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi
- Trong trường hợp quyền sử dụng đất ở đã thế chấp với tổ chức kinh tế, cá nhân Việt nam ở trong nước,thì bên nhậnthế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi”
Như vậy về điểm này, Luật dân sự chỉ nhấn mạnh đến quyền của các bên nhận thế chấp trong việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Đó là các bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi cả gốc và lãi khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm mà bên thế chấp không thực hiên hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Luật không bắt buộc khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất nhất thiết các bên nhận thế chấp phải thông qua tổ chức bán đấu giá chuyên trách để xử lý tài sản. Điều này cũng có nghĩa là nếu các bên nhận thế chấp không yêu cầu các tổ chức bán đấu giá chuyên trách xử lý quyền xử dụng đất thì họ vẫn có quyền tự định đoạt bằng các biện pháp thích hợp
Việc Thông tư 03 chỉ quy đinh chung là quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định phải được bán ở tổ chức bán đấu giá chuyên trách là chưa đề cập đến các quyền còn lại mà các TCTD có thể thực hiện được làm hạn chế tính năng động của các TCTD trong việc xử lý quyền sử dụng đất. Mặt khác việc không hướng dẫn cụ thể đối với loại đất nào thì khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ các TCTD phải thông qua các tổ chức bán đấu giá chuyên trách để xử lý càng làm cho các TCTD gặp khó khăn trong thực hiện.
Đồng thời, khi cơ quan bán đấu giá tài sản tiến hành bán đấu giá, nếu bán đấu giá thành công, bên bảo đảm đồng ý giao tài sản cho người mua thì rất thuận tiện cho TCTD. Nhưng nếu bên bảo đảm không đồng ý giao tài sản, cơ quan bán đấu giá lại không có chức năng cưỡng chế giao tài sản sẽ dẫn tới việc đấu gái không thành thì ai sẽ chịu lệ phí bán đấu giá. Lúc đó TCTD lại làm thủ tục khởi kiện tại toà án. Điều này làm mất thời gian, khó tìm cơ hội để bán.
Kiến nghị, sửa đổi, bổ sung Điểm 2.1 mục II phần B Thông tư liên tịch số 03: