- Bản vẽ thiết kế toà nhà được thiết kế bởi chính công ty cổ phần đầu tư Văn Phú, như vậy rất hợp lý bởi chính công ty có trình độ và khả năng trong lĩnh vực này. Nó có thể giúp ngân hàng và chủ đầu tư tin vào chất lượng thi công, giám sát
của công trình. Việc xây dựng được thực hiện do Công ty xây dựng cổ phần sông Đà.
- Toà nhà được thiết kế với kiến trúc theo phong cách hiện đại và kiểu nhà kính châu Âu, kết hợp thiết kế khác phù hợp với khí hậu VN.
Bảng số liệu thiết kế dự tính của dự án
Nội dung Thông số Diện tích sử dụng Ghi chú
Diện tích khu đất 2000 m2 Diện tích xây dựng 850 m2 Tầng 18 tầng Diện tích tầng hầm 1950 m2 1950 m2 Đủ chỗ cho 55-60 xe otô Độ cao hầm 3.8m Diện tích tầng 1 820 m2 615 m2 75% Độ cao tầng 1 4.8 m Diện tích sàn tầng 2-18 815 m2 692 m2 85% Độ cao tầng 2-18 3.5 m
Thang máy 3 15 người/thang
- Thiết kế xây dựng và hệ thống máy móc thiết bị:
Kết cấu: Phần móng, tầng hầm và thân công trình được áp dụng theo tiêu chuẩn xây dựng phần thô VN hiện hành (quyết định số 09/2005/QĐ-BXD ngày 7/2/2005 của bộ trưởng bộ xây dựng) do Bộ xây dựng ban hành.
Hệ thống điện: Điện áp 380/220 v-3 pha 4 dây, tần số 50Hz được thiết kế trên cơ sở quy phạm đạt tiêu chuẩn quốc tế và có tham khảo quy phạm Viêt Nam, do bộ công nghiệp ban hành như: TEVN 7549:2006-2008: Quy trình lắp đặt hệ thông điện trong các tòa nhà. Vă bản TCXDVN 394: 2007: tiêu chuẩn về an toàn lắp đặt điện trong các công trình xây dưng
Hệ thống điện thoại: Kết hợp công nghệ điện thoại truyền thống và yêu cầu sẵn sàng cho công nghệ VoIP với đầu nối từ IDF ổ cắm điện thoại cấp độ Cat.5e.
Hệ thống mạng máy tính: Hệ thông máy tính được nối mạng LAN. Trong đó sử dụng hệ thống 20 Wifi thuận tiện cho việc truy cấp thông tin của máy tính xách tay
Hệ thống điều hoà không khí, thông gió: Lắp đạt do công ty cổ phần điên lạnh Nagakawa lắp đặt với tổng số điều hòa là 400 chiếc
Hệ thống PCCC: Gồm hệ thống 4 hộp chữa chấy trong một tầng với 2 bình chữa cháy và hệ thống báo cháy nổ theo quy định phòng chống cháy nổ của Việt nam - Phương án xây dựng:
Thực hiện công tác mới thầu công khai minh bạch với tất cả các gói thầu xây lắp. Khi đã quyết định nhà thầu thi công công ty sẽ ký hợp đồng với các nhà thầu, về vật liệu công ty Văn Phú sẽ trực tiếp mua từ các bên cung cấp và chuyển xuống cho các nhà thầu thực hiện theo đúng tiêu chuẩn và thiết kế ban đầu.
Nhận xét: Theo nhận xét đánh giá của các chuyên viên kỹ thuật, tòa nhà đáp ứng đầy đủ chỉ tiêu về kỹ thuật, tiêu chuẩn an toàn của bộ xây dưng. Kích thước diện tích cho thuê đảm bảo tính hợp lý về diện tích sự dụng
Phương pháp khai thác công trình
Tầng Diện tích xây dựng (m2) Diện tích hữu ích (m2) Mục đích sử dụng Hầm 1950 1950 Gara Tầng 1 820 615 Nhà hàng, ngân hàng Tầng 2-18 815 692 Văn phòng
Kết luận: Thiết kế hợp lý và hiện đại phù hợp với việc cho thuê văn phòng hoặc nhà hàng…chủ đàu tư là đơn vị cũng có nhiều kinh nghiệm cũng như uy tín trong lĩnh vực xây dựng đảm bảo đúng theo tiêu chuẩn VN ban hành và còn thoả mãn sở thích của nhà đầu tư. Tòa nhà văn phòng cao cấp Thái Thịnh đáp ứng đầy đủ nhu
cầu khách hàng như việc thuê văn phòng cũng như ăn uống… Đây là thiết kế khá phổ biến tại các tòa nhà công nghệ hiện nay.
Ý kiến của sinh viên: Ở đây chuyên viên thẩm định đã sử dụng phương pháp so
sánh các chỉ tiêu. Dựa vào các tiêu chuẩn, quy định của bộ xây dựng về xây dựng, thiết kế các công trình xây dựng, chuyên viên thẩm định đã đánh giá tính khả thi về khía cạnh kỹ thuật.
d. Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án Thị trường mục tiêu.
Sản phẩm dự án: Cung cấp văn phòng cao cấp loại A và B cho các doanh nghiệp, nhà hàng với mục đích làm văn phòng, đại lý bán hàng, dịch vụ ăn uống.
Đối tượng khách hàng hướng tới: Các tổ chức doanh nghiệp lớn.
Đánh giá về mức cung của dự án.
Hiên nay có rất nhiều hãng cung ứng sản phẩm tương tự như dự án. Phần đông các dự án này cung cấp các văn phòng loại A và B. Như vậy dự án không có tính cạnh tranh về chất lượng sản phẩm. Dự án muốn khả thi phải đánh giá mức cung và cầu của sản phẩm hiện nay.
Mức cung hiện tại của sản phẩm cùng loại
Toà nhà Diện tích (m2) Thời gian hoàn thành
HH4- TwinTower 40000 QI/2009
CEO Tower 22864 QIII/2009 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hà Thành Tower 21000 QIII/2009
Vinaconex Tower 18074 QIII/2009
Capital Tower 22720 QI/2009
Plaschen Plaza 12350 QIV/2009
Picor Tower 24500 QI/2009
BIDV Tower 30000 QII/2009
Crown Plaza 15880 QIV/2009
Habico Tower 53936 QI/2010
Vibank-NGT 21778 QI/2010
HN Landmark Tower 91177 QIV/2010
Untrakill Tower 31600 QIV/2010
HN Plaza Hotel 53443 QIV/2010
Tổng 459322
Với số liệu tổng hợp trên ta thấy,thị trường đã cung cấp được 459322 m2 diện tích cho thuê văn phòng cho nhu cầu xã hội. Điều đó sẽ dẫn đến nhiều khó khăn trong việc canh tranh của dự án Văn phú với các dự án đã hoàn thành. Tuy nhiên đây là những dự án đã đi vào hoạt động và phần lớn diện tích trong đó đã được thuê hết nên
các đối thủ canh tranh thực sự của dự án là những dự án trên địa bàn đang xây dưng và chuẩn bị đi vào sử dụng
Mức cung tương lai của sản phẩm cùng loại
Công trình Diện tích (m2) Dự kiến hoàn thành
Hongkong Tower 22864 QII/2011
M5 Nguyễn Chí Thanh 25000 QI/2011
Thành Công 2 ( Thái Hà) 20000 QII/2011
Times square 20000 QIV/2011
B4- 14 Kim Liên 15000 QI/2011
Tây Sơn Complex 4000 QI/2012
Indochina Plaza HN 17889 QIII/2012
Dolphin Plaza 30000 QIII/2012
Crown Couplex 15880 QII/2012
HN Plaza Hotel 53500 QI/2012
Như vậy, trong thời gian tới sẽ có khoảng 224133 m2 diện tích cho thuê văn phòng. Đó là những yếu tố cạnh tranh vô cùng khắc nghiệt với dự án. Hơn thế nữa tất cả các dự án đều cung cấp văn phòng loại A và B nên dự án không có được lợi thế so sánh về mặt chất lượng
Đánh giá về cầu thị trường.
Theo số liệu thống kê của Bộ xây dựng giai đoạn 2010 – 2015 sẽ có khoảng 8000 chi nhánh, công ty được thành lập với nhu cầu sử dụng 300 m2/ 1 chi nhánh làm văn phòng. Như vậy, trong giai đoạn tới nhu cầu tăng 2400000 m2 và được phân bố đều trên khắp nội và ngoại thành Hà Nội. Theo tính toán khu vực nội thành chiếm 60% trong tổng số tức khoảng 1440000 m2 phân bố đều tại các quận như: Thanh Xuân, Hoàn (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hoàng Mai… số liệu thể hiện nhu cầu thuê văn phòng cao cấp trong giai đoạn 2010 – 2015 được tổng hợp ở bảng sau:
Cầu thị trường văn phòng cho thuê
Nhu cầu
1.Khu vực ngoại thành 960000 ( 40 % trên tổng cầu)
2.Khu vực nội thành 1440000 ( 60 % trên tổng cầu)
-Văn phòng loại A,B 720000 ( 50 % nhu cầu thuê )
-Văn phòng loại C,D 720000
3.Tổng cầu 2400000
Kết luận: Tại phân đoạn thị trường của dự án, nhu cầu thuê văn phòng cho thuê cao cấp trong tương lai khoảng 720000 m2. Trong khi đó lượng cung cấp trên thị trường chỉ đạt 224133 m2. Như vậy, thị trường văn phòng cho thuê rất lớn. Dự án khả thi về khía cạnh thị trường.
Ý kiến của sinh viên: Chuyên viên thẩm định dự trên cơ sở của các kết quả dự báo. Dựa vào số liệu thực tế trên thị trường cũng như đánh giá dự báo của các chuyên gia có uy tín trong lĩnh vực, chuyên viên đánh giá mức độ cung cầu của dự án trong tương lai. Việc đánh giá chủ quan do vậy mức độ chính xác chưa cao.