A, Thẩm định tổng mức vốn đầu tư
Tổng vốn đầu tư của dự án là 139 tỷ đồng trong đó nguồn vốn vay là 80 tỷ đồng ( 57.55 %), vốn tự có là 59 tỷ đồng ( 42.44 %). Theo quy định của Techcombank các dự án vay vốn đầu tư phải có nguồn vốn tự có chiếm hơn 60% tổng vốn đầu tư. Như vậy Văn Phú không đạt mức tiêu chuẩn về cơ cấu nguồn vốn đầu tư. Tuy nhiên, do Văn Phú là một khách hàng loại A2 ( khách hàng quen ) của chi nhánh nên vẫn có đủ điều kiện cho vay. Điều này còn phụ thuộc vào đánh giá tổng quát tính khả thi trên tất cả các khía cạnh dự án và quyết định của cán bộ có thẩm quyền quyết định.
Theo khảo sát trên thị trường tổng vốn đầu tư để xây dựng một toà nhà cao cấp dao động từ 120 tỷ đến 180 tỷ đồng. Tổng mức đầu tư của Văn Phú đạt 139 tỷ đồng, như vậy đủ điều kiện để hoàn thành dự án.
B, Đánh giá doanh thu, chi phí và dòng tiền của toàn bộ dự án. Đánh giá doanh thu của dự án:
- Kinh doanh cho thuê văn phòng
Kinh doanh cho thuê văn phòng
Tổng diện tích 11764m2
Đơn giá thuê 5000000 VND/ m2/ năm
Phí dịch vụ 10000/m2/ năm
Công suất năm đầu 60%
Công suất các năm sau 70%
- Kinh doanh cho thuê dịch vụ khác: mặt bằng bán lẻ. giao dịch
Kinh doanh cho dịch vụ khác
Đơn giá 6000000 VND/m2/ năm
Phí dịch vụ 10000/m2/ năm
Công suất năm đầu 60%
Công suất các năm tiếp theo 70%
- Kinh doanh cho thuê đỗ xe tầng hầm
Kinh doanh thuê đỗ ô tô
Số chỗ 60
Giá thuê 800000/chỗ/tháng
Chi phí hoạt động
+ Chi phí quản lý điều hành: 5% Doanh thu thực hiện + Chi phí điện nước, điện thoại, vệ sinh: 3% Doanh thu thực hiện + Chi phí quảng cáo: 2% Doanh thu thực hiện + Chi phí bảo dưỡng sửa chữa nhỏ: 0.1% Giá trị xây lắp thiết bị
Tổng chi phí: 10.1 % tổng doanh thu
Dòng tiền dự án (Đơn vị : Triệu đồng) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Doanh thu 38,997.38 45,496.95 64,995.64 64,995.64 64,995.64 64,995.64 64,995.64 64,995.64 64,995.64 64,995.64 Thu khác 27830 Vốn đầu tư 139150 Lãi vay 22870 21510 20320 19480 19320 20230 Khấu hao 13915 13915 13915 13915 13915 13915 13915 13915 13915 13915 Chi phí VH 3,938.74 4,595.19 6,564.56 6,564.56 6,564.56 6,564.56 6,564.56 6,564.56 6,564.56 6,564.56 LNTT -1,726 5,477 24,196 25,036 25,196 24,286 44,516 44,516 44,516 72,346 Thuế 0 548 2,420 2,504 2,520 2,429 4,452 4,452 4,452 7,235 Dòng tiền -139150 35,059 40,354 56,011 55,927 55,911 56,002 53,979 53,979 53,979 79,026 Hệ số CK 0.84745 0.71818 0.60863 0.51578 0.437109 0.370432 0.313925 0.266038 0.225456 0.191064 Dòng tiền * HSCK 29,711 28,982 34,090 28,847 24,439 20,745 16,946 14,361 12,170 15,099 Cộng dồn -139150 29,711 58,692 92,783 121,629 146,069 166,814 183,759 198,120 210,290 225,389
C, Thẩm định các chỉ tiêu tài chính
Dựa vào bảng dòng tiền dự kiến các chuyên viên tính toàn 3 chỉ tiêu tài chính như sau: • NPV= 225398
• IRR= 32% • T= 4 năm và 1.72 tháng
Kết luận: Dự án có NPV đạt 225389 triệu đồng chứng tỏ quy mô lãi của dự án
khá lớn . IRR là 32% ( cao nhất từ trước đến nay) lớn hơn mức lãi suất của ngân hàng là 18%. Đây là hệ số hoàn vốn nội bộ rất tốt và có tính án toàn cao. Thời gian thu hồi vốn đầu tư bao gồm cả vốn tự có và vốn đi vay là 4 năm 2 tháng trong khi đó thời gian trả nợ của ngân hàng là 6 năm điều này thỏa mãn những yêu cầu mà ngân hàng đưa ra.
Ý kiến của sinh viên: Chuyên viên thẩm định sử dụng phương pháp so sánh (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
đánh giá các chỉ tiêu. Dựa trên công suất thiết kế của dự án, các chuyên viên khảo sát và đánh giá doanh thu, chi phí cũng như lợi nhuận dự kiến của dự án. Thông thường, Techcombank thường giảm doanh thu 5% so với dự kiến để đảm bảo an toàn. Ở đây cán bộ thẩm định chưa tính tới.
D, Phân tích độ nhạy của dự án
Chuyên viên sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy 1 chiều. Giả định mức doanh thu giảm từ 5 15%, mức chi phí tăng từ 5 15 %. Qua đó đánh giá sự thay đổi của các chỉ tiêu IRR và NPV khi doanh thu và chi phí thay đổi.
Phân tích độ nhạy khi doanh thu thay đổi
Giảm 5 % Giảm 10% Giảm 15% Giảm 20%
IRR 30% 29% 27% 25%
NPV 213701 202013 190325 178673
T 4 năm 7 tháng 5 năm 2 tháng 5 năm 8 tháng 6.1 năm
Phân tích độ nhay khi chi phí thay đổi
Tăng 5 % Tăng 10% Tăng 15% Tăng 20%
IRR 32% 32% 32% 31%
NPV 224209 223028 221848 220667
T 4 năm 3 tháng 4 năm 4 tháng 4 năm 6 tháng 4năm10 tháng
Kết luận: Yếu tố thay đổi doanh thu có tác động chủ yếu đến sự thay đổi của dự án. Cho dù doanh thu giảm tới 25% nhưng các chỉ tiêu IRR, NPV và thời gian thu hồi vốn vẫn đảm bảo theo yêu cầu của ngân hàng. Dự án đạt tính khả thi về phân tích độ nhạy.
Ý kiến cúa sinh viên Cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp phân tích độ
nhạy 1 chiều nhằm đánh giá mức ảnh hưởng của từng nhân tố tác động tới dự án. Điều này là hợp lý. Với dự án xây dựng văn phòng cho thuê sẽ mất rất ít chi phí quản lý, chi phí vân chuyển… trong khi nhân tố doanh thu quyết định đến toàn bộ chỉ tiêu tài chính của dự án. Rõ ràng nếu phân tích 2 chiều trong trường hợp này sẽ không đánh giá chính xác sự ảnh hưởng của từng nhân tố.
E,. Thẩm định nội dung kinh tế-xã hội
Mức đóng góp vào GDP của địa phương thông qua thuế đạt 31.0069 tỷ đồng ngoài ra còn chưa tính các khoản điện, nước… Đồng thời tạo ra khoảng 60 việc làm cho người lao động. Sự ra đời của dự án sẽ kích thích sự phát triển kinh tế của khu vực xung quanh địa phương.
Hơn nữa dự án không thải ra môi trường bất kỳ chất độc hại nào. Dự án đảm bảo về khía cạnh kinh tế-xã hội