Dự án có hệ số IRR là 30% đây là con số cao chưa từng có tại Techcombank. Điều này là hoàn toàn hợp lý vì thị trường cho thuê văn phòng chất lượng cao là thị trường đang nóng và thu được siêu lợi nhuận. Trong giới kinh doanh bất động sản đã
có một câu chuyện như sau: “ Một doanh nhân mua một miếng đất 2000 m2 ở khu Mỹ Đình tuy vậy ông ta không có đủ tài chính để làm nhà. Một doanh nhân khác thương lượng với doanh nhân này rằng” Tôi sẽ xây cho ông miễn phí 20 tầng của tòa nhà” còn 20 tầng còn lại phía trên thuộc quyền sở hữu của tôi. Và doanh nhân nọ đồng ý. Kết quả cả 2 thương nhân đều thu được lợi nhuận rất lớn từ việc cho thuê văn phòng”. Bên cạnh đó nhìn vào bảng dòng tiền ta thấy thời gian trả nợ ngân hàng ( 80 tỷ của ngân hàng ) dự án thu được chỉ sau hơn 2 năm hoạt động trong khi điều kiện của Ngân hàng là 6 năm và ân hạn trả gốc 12 tháng. Với thời gian trả nợ này thì dự án chỉ cần cho thuê một nửa số phòng cũng đủ lãi trả nợ ngân hàng.
1.2.5.3 Nhận xét chung về toàn bộ dự án.a. Kết quả đạt được a. Kết quả đạt được
+Quy trình thẩm định đã được cán bộ thẩm định tuân thủ đúng theo quy định của ngân hàng, nội dung thẩm định đã được tiến hành một cách đầy đủ qua các khâu, từ khâu thẩm định hồ sơ vay vốn, thẩm định khách hàng vay, thẩm định dự án đầu tư đến thẩm định các biện pháp bảo đảm tiền vay
+Nội dung thẩm định dự án đã đề cập khá đầy đủ các phương diện như: thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật- công nghệ, thẩm định tài chính, thẩm định khía cạnh môi trường. Quá trình thẩm định đã có sự tham khảo, đối chiếu ở một số dự án tương tự để so sánh, rút ra nhận xét
b. Tồn tại
+ Công tác thẩm định mặc dù theo đúng quy trình nhưng chưa chi tiết ở một số nội dung. Khi thẩm định khía cạnh thị trường thì chuyên viên thẩm định chỉ chú trọng đến mức đóng góp của dự án tới GDP của địa phương mà không đi sâu vào thẩm định mức ảnh hưởng về mặt môi trường của dự án. Mặc dù, đặc thù của các dự án cho thuê ít thải ra các chất độc hại ra môi trường, tuy nhiên có thể gây ra những ảnh hưởng khác như tiếng ồn…
+ Thẩm định quá sơ sài trong phần quản trị rủi ro. Tuy chuyên viên đã thực hiện công tác phân tích độ nhạy của dự án bao gồm sự thay đổi của doanh thu và chi phí
nhưng chưa đi sâu vào phân tích các nguyên nhân gây ra như những yếu tố nào tác động đến sự giảm của doanh thu và những giải pháp của doanh nghiệp.
1.3. Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án vay vốn tại chi nhánhTechcombank Bát Đàn Techcombank Bát Đàn
1.3.1. Kết quả đạt được:
1.3.1.1. Số lượng dự án được thẩm định
Hoạt động cho vay là hoạt động mang lại nguồn lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng. Tuy nhiên, hoạt động này luôn chứa rất nhiều rủi ro tiềm ẩn và có thể gây thiệt hại rất lớn về mặt kinh tế cho ngân hàng. Vì vậy, công tác thẩm định luôn có vai trò rất quan trọng và là cở sở của việc đưa ra quyết định vay vốn của ngân hàng. Trong giai đoạn 2006 -2010 Techcombank Bát Đàn đã thẩm định và cấp vốn cho 24 dự án vay vốn với tổng số đầu tư trong toàn giai đoạn đạt 1107,2 tỷ đồng. Số dự án cụ thể từng năm được thể hiện ở bảng sau:
Tình hình thẩm định dự án vay vốn tại Techcombank Bát Đàn
Chỉ tiêu 2006 2007 2008 2009 2010 Số lượng dự án thẩm định 8 10 9 10 16 Số lượng dự án được chấp nhận 7 8 7 10 14 Tổng vốn đầu tư (tỷ đồng ) 162 193,2 182,5 224,1 345,4 ( Nguồn: Phòng tín dụng Techcombank Bát Đàn)
Năm 2006, Techcombank Bát Đàn cam kết tài trợ cho 7 dự án trên tổng số 8 dự án đem thẩm định với tổng số vốn đầu tư đạt 162 tỷ đồng. Năm 2007, số dự án được chấp nhận cho vay là 7 dự án ( trên 10 dự án vay vốn) tăng 14,7 % so với năm trước. Điều này làm tăng tổng vốn đầu tư lên tới 193,2 tỷ đồng. Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, năm 2008 số dự án vay vốn chỉ đạt 9 dự án trong đó có 7 dự án được chấp nhận giải ngân. So với năm 2007, tổng vốn đầu tư giảm 10,7 tỷ đồng xuống còn 182,5 tỷ đồng.
Từ năm 2009 đến 2010, Techcombank Bát Đàn thực hiện chiến lược đẩy mạnh tín dụng đồng thời tiến hành tập chung hóa công tác thẩm định, phê duyệt và chăm sóc khách hàng. Tổng số dự án vay vốn năm 2009 đạt 10 dự án, tăng 3 dự án so với năm 2008. Trong đó có 10 dự án được chấp nhận cho vay, tổng vốn đầu tư tăng 42,6 tỷ đồng từ mức 182,5 tỷ đồng (năm 2008) lên đến 224,1 tỷ đồng. Năm 2010 được coi là một năm thành công trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng, số dự án vay vốn tăng 60 % so với năm 2009 với 16 dự án. Tổng vốn đầu tư tăng 121,3 tỷ đồng đạt 345,4 tỷ đồng so năm trước.
1.3.1.2. Về quy trình thẩm định
+ Quy trình thẩm định khá bài bản, khoa học và logic từ khâu nhận hồ sơ đến khâu ký duyệt. Các bước thẩm định thông qua quy trình khép kín với nhiều chốt kiểm soát. Điều này đảm bảo tính chặt chẽ, chính xác và hiệu quả trong công tác thẩm định. Các dự án có quy mô vốn lớn và thời gian vay dài được kiểm soát, thẩm định một cách chặt chẽ nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro có thể xảy ra khi thực hiện dự án
+ Quy trình được dựa trên cơ sở phối hợp thống nhất đưa ra quyết định. Sự phối hợp giữa các phòng ban, các bộ phận với nhau như tín dụng, thẩm định, quản trị rủi ro.. Điều này vừa phát huy tính độc lập các phòng ban và phát huy tính tập thể nhằm đưa ra quyết định chính xác nhất.
1.3.1.3. Về nội dung thẩm định
Khác với trước đây việc thẩm định chỉ tập trung ở 2 khía cạnh khía cạnh pháp lý và khía cạnh tài chính, thì hiện nay Techcombank Bát Đàn đã đi sâu và thẩm định phân tích khía cạnh khác như: khía cạnh thị trường, khía cạnh kỹ thuật, kinh tế xã hội… Trong việc thẩm định kỹ thuật, ngoài việc so sánh các thiết kế kỹ thuật của dự án với các chỉ tiêu đã có, việc thẩm định còn phối hợp với các ban ngành có khả năng, trình độ kỹ thuật chuyên sâu về dự án. Qua đó đánh giá một cách chính xác về mức độ hiện đại, công suất cũng như giá cả của công nghệ ( đặc biệt với công nghệ hiện đại). Công tác thẩm định nhờ đó trở lên hiệu quả hơn.
1.3.1.4. Phương pháp thẩm định
Phương pháp thẩm định được áp dụng một cách linh hoạt, khoa học và hiệu quả hơn trong mỗi khía cạnh thẩm định của dự án. Phương pháp sử dụng chủ yếu trong Techcombank Bát Đàn là phương pháp so sánh đối chiều, phương pháp thẩm định trong trình tự… Là một trong những ngân hàng đầu tiên sử dụng công nghệ hiện đại trong công tác thẩm định dự án, điều này đã mang lại nhiều thuận lợi trong công tác thẩm định. Việc phân tích độ nhạy, dự báo các yếu tố rủi ro trong tương lai hay mức độ tác động của các nhân tố kinh tế đến dự án trở lên dễ dàng hơn.
1.3.1.5. Đội ngũ nhân viên
Khác với các phòng ban khác các chuyên viên thẩm định có yêu cầu cao về sức khỏe, sự năng động và linh hoạt trong việc thẩm đinh. Đội ngũ thẩm định trong Techcombank luôn phải trải qua các kỷ thi kiểm tra nghiệp vụ 2 lần / năm. Các cuộc thi này nhằm đánh giá trình độ các chuyên viên và thanh lọc những thành viên hoạt động không hiệu quả. Việc làm này là một trong những cơ sở cho việc tăng lương của chuyên viên đồng thời cũng là áp lực với họ.
1.3.1.6. Thời gian thẩm định
Nếu như trước đây thời gian thẩm định một dự án đầu tư mất khoảng 2 tháng thì hiện nay công tác thẩm định kể từ khi nhận hồ sơ đến khi giải ngân vốn cho khách hàng chỉ kéo dài từ 20 – 25 ngày tùy quy mô, mức độ, lĩnh vực đầu tư của từng dự án. Thời gian thẩm định được qui định như sau:
Thời gian thẩm định
TT Loại công việc Thời gian
1 Thẩm định hồ sơ tín dụng 7 - 10 ngày
2 Tái thẩm định 5 - 7 ngày
3 Lãnh đạo phòng tín dụng kiểm soát hồ sơ 2 ngày
4 Quyết định của ban tín dụng 2 ngày
6 Phê duyệt của HĐQT 4 ngày
7 Thời giải quyết hồ sơ cho vay 20- 25 ngày
8 Kiểm tra và xử lý nợ vay 3 tháng/ lần
Với thời gian thẩm định nhanh các dự án có thể sớm triển khai đi vào thực hiện, đảm bảo tính kịp thời và hiệu quả của dự án
1.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân
1.3.2.1. Hạn chế:
a. Phương pháp thẩm định
Mặc dù Techcombank Bát Đàn áp dụng 4 phương pháp thẩm định tuy nhiên khi thực hiện các phương pháp này còn có rất nhiều hạn chế:
Phương pháp so sánh chỉ tiêu thường xảy ra tình trạng so sanh một cách máy móc, đối chiều cứng nhắc. Không để ý đến các yếu tố thị trường tác động đến giá và lợi nhuận của sản phẩm, nguyên vật liệu. Không đi sâu vào phân tích tìm hiểu kỹ càng các đặc tính khác biệt của sản phẩm và chỉ tiêu phân tích.
Phương pháp thẩm định dự án dựa trên cơ sở của kết quả dự báo. Việc dự báo chủ yếu dựa trên các số liệu của doanh nghiệp cho vay hoặc ý kiến của các chuyên gia. Chưa có hệ thống dự báo hiện đại chuyên nghiệp, tự động. Một số phương pháp
dự báo phức tạp chưa được áp dụng vào công tác thẩm định. Chính vì vậy mức độ chính xác chỉ dừng lại ở những dự án nhỏ và thời gian dự báo ngắn
Phân tích độ nhạy phần lớn phụ thuộc vào các hàm Excel , một sô phần mềm cơ bản và chỉ phân tích sự thay đổi của yếu tố cơ bản như doanh thu, chi phí tác động đến chỉ tiêu NPV, IRR… Chưa đáp ứng được các yêu cầu thẩm định với những dự án phức tạp đòi hỏi nguồn vốn lớn.
b. Quy trình thẩm định
Quy trình thẩm định tại Techcombank Bát Đàn mặc dù khá đẩy đủ và chặt chẽ. Tuy nhiên, chính điều này là một hạn chế của việc thẩm định. Quy trình quá dài khiến cho các khâu thủ tục hành chính trở lên phức tạp. Các bước kiểm soát 1 ( Kiểm soát TĐTD); 2( Tái thẩm định ); 3 ( Tái thẩm định lại với dự án ủy quyền HĐTD miền Nam). Điều này khiến cho công tác thẩm định có thời gian kéo dài không đáp ứng đủ yêu cầu của dự án
c. Nội dung thẩm định dự án
Thẩm định các dự án vay vốn chủ yếu chỉ đề cập đến giai đoạn đầu của dự án. Việc thường xuyên đánh giá tình hình tài chính, tình hình thực hiện dự án, sử dụng vốn cũng như giám sát thi công chưa được quan tâm đúng mực.
Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án, mặc dù có sự hỗ trợ của các chuyên gia kỹ thuật, tuy nhiên không có phòng liên hệ hỗ trợ kỹ thuật riêng cho công tác thẩm định. Chính vì vậy tình trạng không liên hệ được với các chuyên viên kỹ thuật không phải chuyện hiếm. Điều này làm giảm độ chính xác trong công tác thẩm định.
Khi đánh giá về phương diện thị trường, các kết luận đưa ra còn thiếu cơ sở, mang nặng tính chất định tính. Hầu hết các thông số được đưa ra đều dựa trên kinh nghiệm và ý kiến chủ quan của cá nhân, chưa áp dụng các phương pháp phân tích toán học trong phân tích và dự đoán cung cầu thị trường…
Công tác thẩm định dự án đầu tư chưa có sự tách biệt, nghiệp vụ thẩm định vẫn được lồng ghép với nghiệp vụ tín dụng nên một cán bộ thẩm định phải làm quá
nhiều công việc khác nhau như việc tiếp nhận hồ sơ vay, thực hiện công tác thẩm định, giám sát tiến độ công trình, thời gian trả nợ… Như vậy một người đã phải thực hiện nhiều đầu công việc sẽ dẫn đến giảm chất lượng công việc và gây ra sự chồng chéo giữa các công việc với nhau.
d. Đội ngũ nhân viên thẩm định
Techcombank Bát Đàn thực hiện việc trẻ hóa đội ngũ nhân viên, điều này vừa đem lại những tác động tích cực và tiêu cực. Các nhân viên này có lợi thế có sức trẻ, sự nhiệt huyết, họ có thể không ngại đi xa, không ngại khó khăn. Do đó giúp cho công tác thẩm định được thuận lợi, đặc biệt đối với những dự án phức tạp yêu cầu tính thực tế cao. Tuy nhiên các chuyên viên trẻ thường thiếu những kinh nghiệm, công tác thẩm định không chỉ đơn thuần là trình độ chuyên môn mà trong đó yếu tố kinh nghiệm và sự nhạy bén là rất quan trong. Chẳng hạn một dự vay vốn đầu tư xây dự khu vui chơi giải tại khu vực Thác Bản Gốc – Cao Bằng. Trên cơ sở kết quả thẩm định cho thấy đây là một dự án có hiệu quả cao và rủi ro rất thấp, nhưng thực tế do vị trí dự án đặt tại khu vực biên giới, có sự tranh chấp giữa 2 quốc gia nên luôn tiềm ẩn những rủi ro lớn. Đối với các chuyên viên trẻ rất dễ mắc lỗi trong việc thẩm định những dự án “ nhạy cảm” này.
e. Hệ thống thông tin chưa đảm bảo
Thông tin luôn có vai trò rất quan trọng trong quá trinh thẩm định dự án đầu tư nhưng hệ thống thông tin của Techcombank chưa đáp ứng đẩy đủ nhu cầu của cán bộ thẩm định. Các nguồn thông tin chủ yếu của ngân hàng lấy từ hệ thống thông tin ( CIC ) hoặc các nguồn từ bộ kế hoạch đầu tư, bộ xây dựng, các văn bản hiện hành… Tuy nhiên hệ thống này không cung cấp được đầy đủ các thông tin cần thiết và không thường xuyên cập nhập. Hơn nữa các kênh thông tin này chủ yếu là các quy chế quản lý đầu tư, thông tin khách hàng, các tiêu chuẩn mang tính chất tương đối. Trong khi đó, thị trường máy móc sản xuất, nguyên vật liệu luôn thay đổi, các chuyên viên thẩm định không thể nắm được rõ giá cập nhập của từng loại sản phẩm mức độ chính xác về thẩm định nội dung thị trường, kỹ thuật và tài chính. Hiện
Techcombank chưa có một hệ thống thông tin riêng cho chính mình, chưa có một ban lưu chuyển, cung cấp thông tin. Điều này có ảnh hưởng rất to lớn đến công tác thẩm định
1.3.2.2. Nguyên nhân
a. Nguyên nhân khách quan.
+ P h áp l u ật : hệ thống luật pháp của chúng ta chưa đồng bộ, còn đang trong
quá trình xây dựng và hoàn thiện. Hiện nay chưa có chế độ kiểm toán bắt buộc, các số liệu về khả năng tiêu thụ, về thu nhập, chi phí hoạt động,… của doanh nghiệp chỉ mang tính ước tính mà chưa có sự kiểm chứng của bất kỳ một tổ chức kiểm toán nào. Do đó cán bộ tín dụng trong quá trình thẩm định rất khó xác định tình hình tài chính, tình tình thanh toán, kết quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
+ Kinh tế : Sự biến động nhanh chóng của nền kinh tế khiến ngân hàng và chính chủ đầu tư không thể lường trước được. Tỷ lệ lạm phát tăng quá nhanh ( lạm phát phi mã ) khiến giá nguyên vật liệu tăng, từ đó đẩy giá lên quá cáo. Điều này gây ra sự chênh lệch giữa doanh thu dự kiến và doanh thu thực tế, gây tổn thất cho doanh nghiệp và tính khả thi của dự án.
+ Chủ đầu tư: Trình độ lập các dự án đầu tư của chủ đầu tư còn thấp, thiếu tính khoa học và chính xác… Khi trình hồ sơ tài liệu vay vốn còn thiếu nhiều tài liệu giấy tờ, những thông tin không chính xác về kỹ thuật cũng như quy mô của dự án. Từ