Căn cứ vào hiện trạng lô đất và công trình trên đất, nếu không đầu tư để sửa chữa, nâng cấp công trình trên đất thì chỉ có thể sử dụng vào mục đích làm nhà kho (đối với phần diện tích các công trình xây dựng trên đất) và bãi trông giữ xe ô tô (đối với phần sân bê tông và phần sân đất), kết quả thẩm định như sau:
1.1. Doanh thu nhận trông xe ô tô.
Diện tích nhận trông giữ xe ô tô dự kiến bằng 70% diện tích sân (đây là tỷ lệ thông dụng được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản).
Ta có, diện tích sân = 550,7m2 + 330,88m2 = 881,58m2 Diện tích nhận trông giữ xe ô tô là:
70% x 881,58m2 = 617,106m2 làm tròn là 617m2.
Căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ – BXD ngày 03/04/2008 của Bộ xây dựng về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”, diện tích để xe ô tô là 25m2/ 1 xe ô tô.
Căn cứ Quyết định số 25/2009/QĐ – UBND ngày 09/01/2009 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thu phí trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô trên địa bàn Thành Phố Hà Nội. Giá trông giữ 01 xe ô tô không có mái che cả ngày và đêm là 650.000 đồng /xe/ tháng (đã bao gồm cả thuế VAT, lấy giá trung bình của 2 mức xe từ 10 – 29 chỗ ngồi).
Doanh thu nhận trông giữ xe ô tô là:
617m2/25m2/xe x 650.000đồng/xe/tháng x 12 tháng = 192.504.000 đồng
Diện tích kho là: 1.574m2.
Trung bình giá cho thuê kho trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá là 50.000đ/m2/tháng. (Không bao gồm thuế VAT).
Doanh thu cho thuê kho là:
1.574m2 x 50.000đ/m2/tháng x 12 tháng = 944.400.000 đồng
1.3. Chi phí vận hành cho thuê kho và bãi trông giữ xe.
Chi phí này được tính bằng 15% tổng doanh thu nhận trông giữ xe và cho thuê kho. Kết quả:
15% x (192.504.000 đồng + 944.400.000 đồng) = 170.535.600 đồng
1.4. Chi phí thuê đất.
Tổng diện tích đất thuê = 1750,9m2
Theo Quyết định số 124/2009/QĐ – UBND ngày 29/12/2009 của UBND Thành phố Hà Nội thì giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại vị trí 1 đường Khuất Duy Tiến là 11.484.000 đồng/m2.
Giá đất thuê sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được tính bằng 1,7% giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do Nhà nước quy định.
Chi phí thuê đất là:
1,7% x 11.484.000đồng/m2 x 1.750,9m2 = 341.824.705đồng
Tổng doanh thu cho thuê kho và trông giữ xe của dự án lũy kế quy về hiện tại được tính theo công thức:
V = n n 1 CF∑ + Vn (1+r)t (1+r)n t-i Trong đó:
V :Giá trị thị trường của tài sản CF:Dòng thu nhập đều
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n n :Thời gian năm giữ tài sản.
r :Tỷ suất chiết khấu và tỷ suất này được lựa chọn = 12% được tính như sau: Lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (8%) cộng với các loại phí, dự báo lạm phát, rủi ro của ngành kinh doanh bất động sản (4%).
Trong công thức này ta coi giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n là bằng 0. Vì đây là trường hợp không có đầu tư cải tạo sửa chữa mà sử dụng nguyên trạng tài sản để làm nhà kho và trông giữ xe, do đó những tài sản trên đất chỉ là tận dụng để tạo doanh thu, nên ta coi giá trị thanh lý của tài sản là bằng 0.
Như vậy, ta tính được tổng doanh thu cho thuê kho và trông giữ xe quy về hiện tại là:2.850.417.424 đồng. Cụ thể theo dõi tại bảng tính sau:
Như vậy, đối với trường hợp không có đầu tư nâng cấp thì ta tính được tổng giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của bất động sản là:
3.242.877.970đồng + 2.850.417.424 đồng = 6.093.295.394 đồng.