D Mức giá đã được điều chỉnh (đ/m2) 14,046 9,272 10,078 EThống nhất mức giá chỉ dẫn
2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân dẫn đến những hạn chế đó 1 Hạn chế
2.4.2.1. Hạn chế
Bên cạnh những thành công đã đạt được, trong công tác định giá lợi thế thương mại và vật kiến trúc tại công ty VFS vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định. Việc phát hiện ra những hạn chế và tìm ra nguyên nhân của nó là hết sức cần thiết đối với công ty, đặc biệt là trong giai đoạn mới thành lập như hiện nay.
Một là, việc áp dụng các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá vẫn
còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn cũng như tiến hành các phương pháp thẩm định giá.
Hai là, công ty đã thực hiện đầy đủ các bước cơ bản của một quy trình thẩm
định giá nhưng quy trình này đôi chỗ còn chưa thật cụ thể và chi tiết. Do đó, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá.
Ba là, việc ước tính chi phí hoạt động của dự án chưa phản ánh hết được
những khoản chi phí bỏ ra như: chi phí duy tu bảo dưỡng, chi phí đền bù, chi phí cho thanh lý tài sản... do những chi phí này thường do thẩm định viên tính toán thông qua việc khảo sát từ những bất động sản xung quanh, việc thu thập các thông tin về chi phí là khó khăn, chỉ mang tính ước tính nên kết quả thẩm định giá thường không cao.
Bốn là, việc lựa chọn các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty
tuy phù hợp với đặc điểm của bất động sản, mục đích và nguyên tắc thẩm định giá nhưng quy trình thực hiện các phương pháp này vẫn còn một số điểm hạn chế, cụ thể như sau:
•Phương pháp so sánh
- Quá trình khảo sát, thu thập thông tin về các đặc điểm của bất động sản định giá và bất động sản so sánh đôi khi vẫn còn thiếu sót. Còn chưa quan tâm đến một số đặc điểm có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cần thẩm định giá như: yếu tố phong thủy, tâm lý,... mà chỉ mới quan tâm đến các yếu tố như: hướng nhà, cảnh quan, môi trường,... việc thiếu sót một số đặc điểm này có ảnh hưởng nhất định đến quá trình phân tích thông tin, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá.
Thẩm định viên đã thu thập thông tin qua báo, tạp chí, qua mạng Internet, qua các trung tâm nhà đất,...nên các tài liệu này chưa đủ độ tin cậy, điều này cũng có ảnh hưởng không tốt đến kết quả thẩm định giá.
- Trong một số hợp đồng thẩm định giá bất động sản, số lượng các bất động sản so sánh không nhiều, thường mới chỉ dừng lại ở ba bất động sản so sánh. Nếu thu thập được nhiều bất động sản so sánh hơn thì độ chính xác của kết quả thẩm định giá sẽ cao hơn.
- Khi đánh giá các bất động sản so sánh, thẩm định viên còn chưa đánh giá hết được xu hướng biến động của thị trường cũng như xu hướng phát triển của bất động sản trong tương lai.
- Việc phân tích các thương vụ so sánh vẫn còn một số hạn chế. Khi đánh giá các thương vụ không đề cập tới thời gian giao dịch, các điều kiện và bối cảnh giao dịch không rõ ràng như: phương thức giao dịch, mức độ tự nguyện mua bán của các bên chưa phân tích được động thái cũng như tâm lý, sự hiểu biết của người mua, người bán trong quá trình giao dịch; cuộc mua bán đó có được thực hiện khách quan hay không, có sự thao túng giá cả hay không; giao dịch có diễn ra trong điều kiện bình thường không… Các yếu tố này có ảnh hưởng rất lớn đến tính chất có thể so sánh được hay tính thị trường của các thương vụ.
- Việc điều chỉnh giá bất động sản so sánh còn ít nhiều mang tính chủ quan và dựa vào kinh nghiệm của thẩm định viên.
•Phương pháp chi phí: Việc ước tính chất lượng còn lại của công trình xây dựng trên đất của bất động sản còn mang tính chủ quan của thẩm định viên và chưa có căn cứ cụ thể để bảo vệ kết quả đó.
Năm là, công ty đã thẩm định giá bất động sản bằng cách tính riêng giá trị
quyền sử dụng đất và giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất. Điều này đã vi phạm nguyên tắc đóng góp, làm triệt tiêu giá trị cộng hưởng của bất động sản. Do vậy, có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá.
Sáu là, thẩm định giá một bất động sản thường sử dụng nhiều phương pháp
khác nhau. Tuy nhiên, công ty VFS thường sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tính giá trị quyền sử dụng đất, phương pháp chi phí để các định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và phương pháp thu nhập để tính giá trị lợi thế thương mại hay giá trị khai thác tài sản trên đất của bất động sản. Do đó, ít có sự so sánh kết quả thẩm định giá giữa các phương pháp khác nhau; dẫn đến kết quả thẩm định giá có thể khác nhau giữa các phương pháp gây ra sự sai lệnh trong kết quả cuối cùng.
Bảy là, đối với lô đất mà trên đó có tài sản, công trình, vật kiến trúc được xây
chi phí đã bỏ ra. Đồng thời giá trị của lô đất chỉ thực sự có giá trị khi công trình, vật kiến trúc trên đất mang lại hiệu quả kinh tế nhưng đôi khi lô đất không được sử dụng với mục đích đem lại hiệu quả cao nhất và tốt nhất. Do đó, làm cho giá trị tiềm năng của lô đất đó giảm đi.