D Mức giá đã được điều chỉnh (đ/m2) 14,046 9,272 10,078 EThống nhất mức giá chỉ dẫn
2.4.1. Những thành tựu đạt được trong hoạt động xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất
trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất
Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty VFS trong thời gian qua đã đạt được những thành tựu sau:
Thứ nhất, các thẩm định viên, chuyên viên định giá của công ty VFS luôn cập
nhật và áp dụng các văn bản pháp luật mới có liên quan tới hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng. Việc nắm bắt, áp dụng và tuân thủ các văn bản này làm cho quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng ở công ty được thực hiện theo đúng quy định và hợp lý, kết quả thẩm
định giá vì thế thường có cơ sở khoa học chặt chẽ, đáng tin cậy.
Thứ hai, quy trình định giá của công ty được thực hiện theo 8 bước là sự cụ
thể hóa của 6 bước được quy định tại tiêu chuẩn số 05 của bộ Hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Quy trình này đã giúp cho các thẩm định viên trong công ty có cái nhìn tổng quát về quá trình thẩm định giá, nắm được cách thức thực hiện cũng như có một kế hoạch cụ thể, được sắp xếp trật tự theo từng bước trong quy trình, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho thẩm định viên nắm bắt được hướng làm khi bắt tay vào một hoạt động định giá cụ thể và đưa ra những kết luận có cơ sở và đầy đủ căn cứ để bảo vệ.
Thứ ba, công ty có phương pháp thu thập thông tin thị trường hiệu quả và lành
mạnh; đã tiếp cận, khai thác thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như qua điều tra thực tế, trên internet, báo đài, tạp chí, các văn phòng nhà đất, các sàn giao dịch bất động sản, cơ sở dữ liệu của công ty. Mặt khác, nhóm thẩm định giá đã thu thập được những thông tin cần thiết cho công tác định giá bất động sản như thông tin về bất động sản mục tiêu, các chứng cứ so sánh, thông tin về thị trường.
Thứ tư, các phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng phù hợp
với các đặc điểm của bất động sản, mục đích và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản; tận dụng được ưu, nhược điểm của từng phương pháp. Cụ thể:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo các bước được quy định theo quy trình thẩm định giá. Đối với bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh được điều tra và khảo sát cụ thể các đặc điểm có tác động đến giá trị của bất động sản như: đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật, đặc điểm kinh tế xã hội,... để tiến hành so sánh nên kết quả thẩm định giá nhìn chung có độ tin cậy cao và được công nhận là mức giá thị trường. Trong khi đó, các chứng cứ giao dịch trên thị trường là có sẵn, rõ ràng và đã được thừa nhận. Vì vậy, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp là hoàn toàn hợp lý, kết quả thu được sẽ có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
+ Phương pháp chi phí cũng được tiến hành thông qua sự khảo sát chi tiết các thông số kỹ thuật của công trình xây dựng, có sự tham gia của các chuyên gia xây dựng; các chi phí do ủy ban nhân dân các tỉnh quy định. Do vậy, việc xác định giá trị chất lượng còn lại của công trình xây dựng có tính chính xác tương đối cao. Giá trị các công trình xây dựng được xác định theo phương pháp chi phí, các công trình xây dựng là tài sản đã xây dựng lâu năm, nay đã xuống cấp nên có rất ít thậm chí là không có chứng cứ thị trường để so sánh. Đồng thời, bất động sản này cũng chưa có kế hoạch phát triển cụ thể trong tương lai, việc dự báo lợi ích tương lai cũng khó
khăn vì không thể sử dụng phương pháp đầu tư để thẩm định giá. Mặt khác, các kết quả điều tra về kết cấu, tình trạng công trình được chính đơn vị yêu cầu thẩm định cung cấp sẽ có nguồn gốc đáng tin cậy,... hoàn toàn phù hợp khi áp dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình xây dựng.
+ Phương pháp thu nhập được công ty sử dụng chủ yếu là kỹ thuật dòng tiền chiết khấu chứ không sử dụng phương pháp vốn hóa bởi tốc độ tăng trưởng của các doanh nghiệp không phải lúc nào cũng đều nên dòng tiền thu được sẽ khác nhau qua từng thời kỳ. Đồng thời, việc xác định tỷ suất chiết khấu công ty dựa vào lãi suất tiền gửi ngân hàng, các văn bản pháp luật liên quan, xu hướng phát triển thị trường,... nên hệ số này tương đối chính xác.
Thứ năm, khi phân tích các bất động sản so sánh, thẩm định viên đã trả lời
được một số câu hỏi nhằm kiểm tra tính thị trường của các bất động sản so sánh: các thương vụ có thật hay không, đã diễn ra giao dịch hay đang giao bán, thời điểm thực hiện, tình trạng mua bán là tự nguyện hay không, tình trạng pháp lý của bất động sản,...
Thứ sáu, khi đưa ra mức giá cuối cùng về giá trị của bất động sản cần thẩm
định giá, công ty VFS đã sử dụng những lập luận cũng như các phương pháp điều chỉnh dựa trên một số chỉ tiêu chủ yếu. Vì vậy, kết quả cuối cùng có độ chính xác khá cao.
Thứ bảy, công ty đã tận dũng được các ưu điểm của phương pháp so sánh trực
tiếp. Đó là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở vững chắc để khách hàng công nhận kết quả định giá. Vì vậy, công ty thường sử dụng kết quả của phương phương pháp so sánh trực tiếp để cung cấp cho khách hàng. Đồng thời, đã thấy được ưu điểm của phương pháp thu nhập là ước tính giá trị tương lai của tài sản thẩm định trên cơ sở khoa học dựa vào các bảng báo cáo tài chính nên kết quả có tính thuyết phục cao, thể hiện hiệu quả đầu tư của dự án đối với bất động sản có tiềm năng phát triển, đặc biệt thể hiện bao quát được giá trị lợi thế vị trí của lô đất.
Thứ tám, công ty đã xác định giá trị lợi thế thương mại của lô đất theo kỹ
thuật dòng tiền chiết khấu mà không xác định theo TT146/TT-BTC bởi làm theo kỹ thuật dòng tiền chiết khấu sẽ ước tính được giá trị tương lai của dòng tiền theo đúng xu hướng cũng như tốc độ tăng trưởng thị trường cho nên kết quả được công nhận khá rộng rãi.
Thứ chín, công ty sử dụng phương pháp thu nhập kết hợp với phương pháp so
sánh để xác định giá trị lợi thế thương mại của lô đất là hợp lý bởi lô đất cần thẩm định giá có diện tích lớn và độ phức tạp cao cho nên không sử dụng riêng phương
pháp so sánh bởi không tìm kiếm được bất động sản để so sánh với bất động sản cần thẩm định giá.
Thứ mười, công ty đã tận dụng được ưu điểm của phương pháp thu nhập là
ước tính giá trị tương lai của bất động sản trên cơ sở khoa học, nó thể hiện được hiệu quả đầu tư của dự án đối với bất động sản có tiềm năng, vốn đầu tư lớn, phù hợp với thông lệ quốc tế. Phương pháp thu nhập thể hiện được bao quát giá trị lợi thế vị trí của các lô đất nên áp dụng để xác định cho bất động sản này.