D Mức giá đã được điều chỉnh (đ/m2) 14,046 9,272 10,078 EThống nhất mức giá chỉ dẫn
2.2.2.4.Giải pháp lựa chọn phương pháp thẩm định giá
2. Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất tại công ty VFS
2.2.2.4.Giải pháp lựa chọn phương pháp thẩm định giá
Một trong những yếu tố đem lại sự tin cậy trong kết quả thẩm định giá là việc lựa chọn được phương pháp thẩm định giá phù hợp. Một phương pháp xác định giá trị bất động sản được coi là tốt và phù hợp nếu nó chỉ ra được những lợi ích thực sự mà bất động sản mang lại cho chủ sở hữu nó, cho nhà đầu tư, đồng thời nó cho phép người ta có cơ sở thực tiễn để lượng hóa những lợi ích đó. Có nghĩa là nó được người yêu cầu thẩm định sử dụng như một giá trị mang tính tham khảo nhưng có cơ sở rõ ràng, sát với giá giao dịch trên thị trường tùy theo mục đích họ sử dụng. Việc
lựa chọn phương pháp thẩm định giá bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như: mục đích sử dụng, quy mô và đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá và nó được thực hiện cụ thể như sau:
- Khi lượng thông tin về bất động sản được coi là đầy đủ, đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được cũng như dễ dàng tìm kiếm được các bất động sản so sánh hay mục đích để thẩm định giá là mua bán, thế chấp thì việc lựa chọn phương pháp so sánh là thích hợp nhất và kết quả mang tính khả quan.
- Phương pháp chi phí được lựa chọn để thẩm định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện,... đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh. Nó cũng được dùng để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.
- Đối với các bất động sản có khả năng mang lại dòng thu nhập trong tương lai mà các khoản thu nhập này ổn định và có thể dự báo được như: khách sạn, nhà hàng, trung tâm thương mại,... thì lựa chọn phương pháp thu nhập là hợp lý và việc tính toán trở nên dễ dàng hơn.
- Lựa chọn phương pháp thặng dư khi thẩm định các bất động sản có khả năng phát triển nhưng không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và các chi phí liên quan sẽ đạt được kết quả cao, phương pháp này có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
- Những tài sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu phim, chiếu bóng, những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản sẽ được thẩm định viên lựa chọn phương pháp lợi nhuận.