D Mức giá đã được điều chỉnh (đ/m2) 14,046 9,272 10,078 EThống nhất mức giá chỉ dẫn
2.2. Xác định chi phí tạo ra doanh thu phát triển từ văn phòng cho thuê
Chi phí cải tạo các công ty trên đất dự kiến 30% đơn giá xây dựng mới đối với công trình xây dựng nhà 3 tầng và nhà cấp IV; 40% giá trị xây dựng mới đối với nhà kho, sân và khu phụ.
Đơn giá xây dựng mới công trình căn cứ theo Quyết định 40/2008/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Tổng giá trị phần chi phí cải tạo sửa chữa dự kiến:
Tổng giá trị khai thác tài sản trên đất tại thời điểm thẩm định giá (Lợi nhuận phát triển trong tương lai của dự án quy về thời điểm hiện tại):
Lợi nhuận phát triển trong tương lai của dự án quy về hiện tại
= 8.459.310.844 - 1.802.487.996 = 6.656.822.848 đồng.
Tổng giá trị tài sản trên đất và giá trị lợi thế thương mại của bất động sản theo kế hoạch khai thác sử dụng tài sản trên đất có đầu tư, cải tạo, sửa chữa là:
= 3.242.877.970 đồng+ 6.656.822.848 đồng = 9.899.700.818 đồng. Công trình Nguyên giá xây
mới Chi phí ước tính
Tổng chi chí cải tạo
Nhà trường 5.105.632.775 30% 1.531.689.833
Nhà kho 246.572.160 40% 98.628.864
Sân và khu phụ 307.170.448 40% 122.868.179
Làm sân bê tông
khu đất trống 49.301.120 100% 49.301.120
Tổng 1.802.487.996
Lợi nhuận phát triển trong tương lai của dự án quy
về hiện tại
=
Doanh thu phát triển cho thuê văn phòng lũy kế quy về hiện tại
-
Chi phí tạo ra doanh thu phát triển văn
phòng cho thuê
Giá trị BĐS đề nghị thẩm định giá =
Giá trị công trình xây dựng trên đất +
Giá trị lợi thế thương mại của lô đất