I ĐỀN BÙ ĐẤT NÔNG NGHỆP
d. Phân tích các khía cạnh kinh tế tài chính của dự án:
DIỆN TÍCH SỬ DỤNG HÀNG NĂM Bảng1.10: Diện tích văn phòng cho thuê hàng năm.
Đơn vị tính: m2
Tổng diện tích văn phòng : 2700
Năm Công suất Diện tích
1 70% 1890 2 75% 2025 3 80% 2160 4 85% 2295 5 90% 2430 6 95% 2565 7 95% 2565 8 95% 2565 9 95% 2565 10 95% 2565
Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi “Công trình xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp Sóc Sơn” do Trung tâm đầu tư phát triển hạ tầng thương mại lập tháng 11/2007.
Bảng 1.11: Doanh thu của dự án
Đơn vị tính: 1000VNĐ
Doanh thu từ dịch vụ cho thuê văn phòng, siêu thị và các dịch vụ khác
Doanh thu bán hàng và
cung cấp dịch vụ Tổng doanh thu Nă m hoạt độn g Diện tích Đơn giá bình quân/m2
Doanh thu Doanh thu
1 1890 120,000 2.721.600 96.000.000 98.721.6002 2025 126,000 3.061.800 100.800.000 103.861.800 2 2025 126,000 3.061.800 100.800.000 103.861.800 3 2160 132,300 3.429.216 100.800.000 104.229.216 4 2295 138,915 3.825.719 100.800.000 104.625.719 5 2430 145,861 4.253.299 100.800.000 105.053.299 6 2565 153,154 4.714.074 100.800.000 105.514.074 7 2565 160,811 4.949.777 100.800.000 105.749.777 8 2565 168,852 5.197.266 100.800.000 105.997.266 9 2565 177,295 5.457.129 100.800.000 106.257.129 10 2565 186,159 5.729.986 100.800.000 106.529.986
Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi “Công trình xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp Sóc Sơn” do Trung tâm đầu tư phát triển hạ tầng thương mại lập tháng 11/2007.
Bảng 1.12: Tổng mức đầu tư của dự án. Đơn vị tính: Triệu đồng A Chi phí xây lắp 64.816,4 B Chi phí thiết bị 3.000 C Chi phí khác 11.289,025 D Chi phí dự phòng 3.955 E Trả lãi vay 6.000 Tổng mức đầu tư 89.060,425
Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi “Công trình xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp Sóc Sơn” do Trung tâm đầu tư phát triển hạ tầng thương mại lập tháng 11/2007.
Theo điều 25/Nghị định số 07/2003/NĐ – CP ngày 30/01/2003 về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, tổng mức đầu tư của dự án bao gồm những chi phí cho việc chuẩn bị đầu tư, chi phí chuẩn bị thực hiện đầu tư, chi phí thực hiện đầu tư, chi phí chuẩn bị sản xuất, lãi vay ngân hàng của chủ đầu tư trong thời gian thực hiện đầu tư, vốn lưu động ban đầu cho sản xuất (đối với dự án sản xuất), chi phí bảo hiểm, chi phí dự phòng. Rõ ràng lãi vay là một khoản mục chi phí cấu thành nên tổng mức đầu tư của dự án. Từ đây có thể rút ra kết luận tính toán tổng mức như trên là còn chưa đầy đủ, chưa hợp lý.
- Tính toán về cơ cấu vốn, nguồn vốn, kế hoạch trả nợ vốn vay:
Bảng 1.13: Cơ cấu nguồn vốn của dự án.
Đơn vị tính: Triệu đồng
A Vốn tự có 16.612,085 20%
B Vốn vay các tổ chức tài chính tín dụng và
huy động từ các nguồn khác 66.448,34 80%
Tổng mức đầu tư không tính lãi vay 83.060,425 100%
Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi “Công trình xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp Sóc Sơn” do Trung tâm đầu tư phát triển hạ tầng thương mại lập tháng 11/2007.
Việc tính toán như trên là hợp lý, thể hiện được cơ cấu nguồn tài trợ vốn cho dự án, khả năng tài trợ từ mỗi nguồn.
Về xây dựng kế hoạch vay vốn của ngân hàng, tổ soạn thảo dự án của Tổng công ty đã tính toán cụ thể như trong bảng dưới đây: Dự tính lãi suất vay 20%/năm, nhu cầu vay của từng năm sẽ thay đổi theo tiến độ sử dụng vốn và tiến độ hoàn lại vốn của dự án. (bảng 14).
Bảng 1.14: Cơ cấu nguồn vốn của dự án .
Đơn vị tính: VNĐ
Dự kiến Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Chi phí trả lãi vay vốn cố định 10.249.490.528 8.978.347.186 5.586.253.086 3.925.993.021 2.012.257.934 0 0 0
1.Nợ đầu kỳ 67.025.909.440 67.025.909.440 61.496.943.168 53.870.083.114 42.827.940.326 30.099.279.826 15.427.310.830 -1.290.068.950 -18.000.696.264
2.Các khoản thu trong kỳ 15.778.456.800 16.605.207.240 16.628.395.874 16.654.653.522 16.684.226.931 16.717.379.781 16.710.627.313 16.703.660.179
Doanhthu-chiphi 8.437.969.937 9.264.720.377 9.287.909.011 9.314.166.659 9.343.740.068 13.498.452.508 13.491.700.040 13.484.732.906
Khấu hao 7.340.486.863 7.340.486.863 7.340.486.863 7.340.486.863 7.340.486.863 3.218.927.273 3.218.927.273 3.218.927.273
3.Nhu cầu vốn vay trong kỳ (1)-(2) 51.247.452.640 44.891.735.928 37.241.687.240 26.173.286.804 13.415.052.895 -1.290.068.951 -18.000.696.263 -34.704.356.443
4.Lãi suất năm 0,2 0,2 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15
5.Lãi vay phải trả (3)*(4) 10.249.490.528 8.978.347.186 5.586.253.086 3.925.993.021 2.012.257.934
6.Nợ cuối kỳ. (3)+(5) 61.496.943.168 53.870.083.114 42.827.940.326 30.099.279.825 15.427.310.829 -1.290.068.951 -18.000.696.263 -34.704.356.443
* Chi phí không bao gồm VAT Thời gian trả xong lãi vay ngân hàng là 4,9
Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi “Công trình xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp Sóc Sơn” do Trung tâm đầu tư phát triển hạ tầng thương mại lập tháng 11/2007
như sau:
Không vay ngân hàng ngay từ khi bắt đầu thực hiện dự án tất cả tổng số tiền vay dự kiến trong bảng cơ cấu vốn, nguồn vốn, mà vay theo từng thời điểm khác nhau, mỗi lần vay một khoản nhất định. Số tiền vay ở mỗi thời điểm được tính toán dựa trên cơ sở dự tính nhu cầu vốn đầu tư cho dự án theo từng giai đoạn thực hiện dự án, khả năng tự đảm bảo về tài chính của chủ đầu tư trong giai đoạn đó. Việc vay vốn theo kế hoạch dàn trải như trên làm cho tổng số tiền lãi vay phải trả trong suốt đời dự án giảm đi đáng kể, vì thế tổng chi phí cho việc thực hiện dự án giảm đi. Điều này có lợi đối với chủ đầu tư dự án: Tổng chi phí giảm, làm cho giá thành sản xuất giảm, từ đó chủ đầu tư có thể giảm giá bán để cạnh tranh trên thị trường hoặc bán với giá thị trường thì lợi nhuận thu được sẽ cao hơn.
Gốc vay được dự kiến bắt đầu trả là vào năm 2009 tức là năm dự án bắt đầu bước vào giai đoạn kinh doanh, dự án bắt đầu có nguồn thu, như vậy là hợp lý.
Đối với việc tính toán, cân đối khả năng trả nợ vốn vay: Việc tính toán này được thể hiện trong bảng sau: Nguồn trả nợ gốc lấy từ khấu hao cơ bản, thu nhập sau thuế và trích lập các quỹ là hợp lý. Số liệu được tính toán trong bảng là chính xác.
Bảng 1.15: Dòng tiền của dự án
Đơn vị tính: Triệu đồng
Năm khai thác kinh doanh 1 2 … 20
Số TT Nội dung
1 Tổng doanh thu VAT đầu ra
2 Tổng chi phí đầu vào VAT đầu vào
VAT phải nộp nhà nước 3 Lợi nhuận trước thuế
4 Thuế TNDN
5 Lợi nhuận sau thuế 6 Trích lập các quỹ
7 Lợi nhuận sau thuế và trích lập các quỹ 8 Dòng tiền dự án
9 Tỷ suất chiết khấu 10 Dòng tiền chiết khấu 11 Dòng tiền cộng dồn
T (thời gian hoàn vốn của dự án)
Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi “Công trình xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp Sóc Sơn” do Trung tâm đầu tư phát triển hạ tầng thương mại lập tháng 11/2007.
Theo các nội dung được các cán bộ sử dụng trong bảng là: Bảng dự trù lãi lỗ của dự án và bảng cân đối thu chi. Việc trình bày gộp hai bảng làm một làm cho số lượng bảng biểu cần lập giảm đi, nhưng lại không tiện cho việc theo dõi vì sẽ không. Việc gộp hai bảng với nhau, cùng với việc sắp xếp các nội dung như trên là chưa khoa học. Đối với dự án này, do các nội dung tính toán là ít (14 nội dung), nên khi nhìn vào bảng vẫn có thể dễ dàng hiểu được, nhưng đối với những dự án mà số lượng nội dung tính toán nhiều, đặc biệt với các dự án có nhiều nguồn thu khác nhau, có các khoản giảm trừ doanh thu thì việc gộp hai bảng làm một như trên sẽ làm cho người đọc rất khó có thể hiểu được. Vì vậy, tốt nhất là nên tách riêng bảng dự trù lãi lỗ và bảng dự kiến dòng tiền (cân đối thu - chi). Các nội dung cần phân tích trong bảng khá đầy đủ. Cách tính toán hợp lý, các phép tính được thực hiện tương đối chính xác (tính IRR, NPV bằng các hàm cung tên trong bảng tính Excel). Tuy nhiên, chưa trình bày hay giải thích về việc tính toán tỷ suất chiết khấu dùng để tính chuyển. Nhìn chung, việc lập bảng và tính toán trong bảng có thể cho là đã đạt yêu cầu.
Tuy đã tính toán khá đầy đủ những chỉ tiêu căn bản và thiết lập một hệ thống bảng biểu tương đối hoàn chỉnh, nhưng điểm thiếu sót nghiêm trọng của công ty trong việc lập dự án này là đã không tiến hành phân tích dự án trong trường hợp có rủi ro. Như đã đề cập, đây là dự án có quy mô vốn tương đối lớn, nên việc thành - bại của dự án có ảnh hưởng đáng kể tới chủ đầu tư. Vì vậy, để đảm bảo cho dự án có thể đem lại hiệu quả chắc chắn về mặt tài chính thì cần thiết phải phân tích dự án trong điều kiện các yếu tố tác động tới kết quả của dự án thay đổi (Phân tích độ nhạy của dự án). Ít nhất trong trường hợp này nên phân tích sự biến động của các chỉ tiêu cơ bản (NPV, IRR) theo mức độ thay đổi của giá bán, và mức độ thay đổi chi phí đầu vào. Việc phân tích này nhằm đánh giá xem dự án có hiệu quả chắc chắn hay không, từ đó, giúp chủ đầu tư có sự quyết định chính xác xem có nên đầu tư cho dự án hay không. Hơn nữa, qua phân tích độ nhạy của dự án, chúng ta biết được yếu tố nào là
hợp có biến động về các yếu tố đó.