I ĐỀN BÙ ĐẤT NÔNG NGHỆP
c. Phân tích các khía cạnh kỹ thuật của dự án.
Đây là nội dung được đặc biệt chú trọng, đồng thời cũng là nội dung mà tổ soạn thảo thực hiện tốt nhất, đầy đủ nhất. Trong nội dung này, tổ soạn thảo đã xác định:
- Hình thức đầu tư:
Dự án được thực hiện theo phương thức dùng quỹ đất và các nguồn vốn khác để xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ nâng cao giá trị đất theo phương thức kinh doanh. Chủ đầu tư được nhà nước giao đất kể cả đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Công trình xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp Sóc Sơn là công trình đầu tư xây dựng mới đồng bộ dự án từ hạ tầng đến các công trình kiến trúc.
- Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án.
- Phương án đầu tư: Phương án phân kỳ đầu tư (tiến độ thực hiện dự án): + Giai đoạn 1: từ tháng 9/2008 – 3/2009:
* Thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi có kết quả trúng thầu.
* Thực hiện ký hợp đồng thuê đất, hồ sơ mốc giới trích lục bản đồ, duyệt thiết kế sơ bộ, thiết kế cơ sở, lập dự án, khoan khảo sát địa chất, thiết kế kỹ thuật + tổng dự toán, lập hồ sơ xin phép đầu tư, lập hồ sơ mời thầu.
+ Giai đoạn 2: Khởi công tháng 4/2009, hoàn thành tháng 1/2011 (vượt so với tiến độ hồ sơ mời thầu là 3 tháng).
- Địa điểm thực hiện dự án: Khu đô thị mới xã Phù Linh, thị trấn Sóc Sơn, huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội.
- Phân tích các điều kiện về cơ sở hạ tầng tạo thuận lợi và khó khăn cho dự án:
+ Giao thông: Trong khu vực quy hoạch, đường giao thông chủ yếu là đường đất phục vụ cho sản xuất và đi lại trong khu vực.
+ Cấp điện: Hiện tại trong khu vực có một trạm điện 6/0,4KV công suất 400KVA để phục vụ sản xuất của một số xưởng sản xuất hiện có của Tổng công ty, sản xuất nông nghiệp, sinh hoạt người dân trong vùng.
+ Cấp nước: Có một trạm cấp nước công suất khoảng 400m3≥/ngày đêm, để phục vụ cho cơ quan, một phần khu dân cư hiện có, một phần cho sản xuất.
+ Thoát nước: Hệ thống thoát nước hiện trong khu vực chưa có, khi có mưa nước tự dồn vào các ao hồ, những chỗ trũng trong khu, nước thải sinh hoạt trong xã đều vào các hồ, mương và cống hiện trạng.
+ Thông tin bưu điện: Hiện còn chưa phổ cập trong vùng.
Tóm lại, Hạ tầng của khu đất hiện nay chưa được đầu tư vì vậy đây là khu đất trống có nhiều ao, hồ, một phần là đất nông nghiệp. Hạ tầng hiện có thì đã xuống cấp, vì vậy cùng với việc xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp này là phải đầu tư hoàn toàn mới vào việc cấp, thoát nước, hệ thống bưu điện, hệ thống đường giao thông có hỗ trợ của địa phương và Nhà nước. Hệ thống cấp điện và cấp nước cũng cần cải tạo nâng cấp để đáp ứng nhu cầu khi xây dựng cũng như vận hành công trình này.
- Phân tích và trình bày các giải pháp (được tổ soạn thảo đưa ra rất chi tiết, cụ thể):
+ Giải pháp kiến trúc: trình bày rất tỉ mỷ và đẩy đủ các giải pháp liên quan. * Mặt bằng: Công trình được thiết kế theo trường phái kiến trúc hiện đại, có chọn lựa và kết hợp hài hòa các khối đường nét phù hợp với thẩm mỹ. Sử dụng nguyên lý thiết kế kiến trúc theo mặt bằng khuôn viên hiện có của ô đất đã được quy hoạch, sau đó xử lý khối mặt đứng. Nguyên lý cơ bản trong thiết kế hiện đại, đưa lại hiệu quả về kinh doanh bám theo 2 mặt đường quy hoạch tối ưu. Toàn công trình được thiết kế bước cột 8m để đảm bảo tính tối ưu của hệ thống kết cấu, việc phân chia không gian đơn giản, mạch lạc. Công trình được thiết kế theo không gian mở để đảm bảo tính linh hoạt trong kinh doanh, có thể tổ chức không gian một cách phù hợp.
* Mặt cắt: Công trình được thiết kế tầng 1 có chiều cao 4,5m phù hợp với điều kiện khí hậu Việt Nam và tạo không gian sang trọng cho khu vực sảnh chính và không gian khu thương mại đáp ứng được các yêu cầu về bố trí các hệ thống kỹ thuật như điện, thông gió như điều hòa (chiều cao các tầng 2 là 3,9m; chiều cao các tầng 3,4 – 4,2m.
* Mặt đứng: Hình thức công trình được thiết kế theo kiến trúc công cộng với phong cách kiến trúc hiện đại, kết hợp với một số chi tiết tấm chắn nắng cho phù hợp với khí hậu nóng ẩm Việt Nam. Hình khối công trình dễ thi công, bảo quản, bảo dưỡng. Phương châm thiết kế là hình khối phong phú, sử dụng vật liệu hiệu quả, màu sắc sinh động, đồng thời các mặt công trình được thiết kế đồng dạng ở các mặt tạo các góc nhìn hợp lý từ mọi phía, bố trí mảng kính lớn để trang trí.
+ Giải pháp kết cấu:
* Giải pháp kết cấu móng: Dự kiến dùng móng cọc bê tông, khi thiết kế kỹ thuật thi công sẽ căn cứ vào tài liệu khảo sát địa chất để quyết định chiều dài cọc.
* Giải pháp kết cấu phần thân: Phần thân nhà dùng giải pháp khung sàn bê tông cốt thép 300#, thép AII có cường độ Ra = 2800kg/cm2, thép AI có cường độ Ra = 2300kg/cm2, gạch 75# vữa xây xi măng cát 75#.
* Giải pháp kết cấu mái: Thiết kế bê tông cốt thép kết hợp hệ khung thép lợp mái tôn mạ nhôm kẽm, có hệ thống thu nước và tường chắn mái, bố trí dàn hòa bê tông, sử dụng hệ thống trần treo và các tấm cách nhiệt để chống nóng cho công trình.
+ Giải pháp hạ tầng kỹ thuật:
* Giải pháp chiếu sáng: Tận dụng tối đa chiếu sáng tự nhiên, khu vực siêu thị và dịch vụ kết hợp với chiếu sáng nhân tạo để đảm bảo chiếu sáng và hiệu quả, riêng khu văn phòng được tận dụng tối đa ánh sáng tự nhiên, sảnh và hành lang được bố trí trong lõi của công trình sử dụng hệ thống chiếu sáng nhân tạo.
* Giải pháp thông gió: Hệ thống thông thoáng tự nhiên được bố trí kết hợp thông thoáng cưỡng bức đối lưu theo các điều. Phương án đạt được sự thông thoáng đối lưu tự nhiên cao nhất qua diện tích tiếp xúc tự nhiên của công trình trong không gian và qua các sảnh thông tầng của các cụm giao thông phù hợp điều kiện khu vực chưa có điều hòa trung tâm và các hình thức thông gió hiện đại.
* Giải pháp cấp nước: Nguồn nước được bơm lên từ bể ngầm có dung tích khoảng 100m2 lên bể mái có dung tích khoảng 20m3 để cấp nước cho nhu cầu sử dụng nước sinh hoạt và cứu hỏa công trình. Đường kính của ống cấp nước được tính
toán hợp lý, sử dụng thuận lợi nhưng tránh lãng phí không cần thiết. Đường ống cấp nước cho công trình dùng loại ống thông dụng.
* Giải pháp thoát nước: Cốt san nền để xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết được duyệt. Hệ thống thoát nước mưa và nước thải được thiết kế hai hệ thống riêng. Nước mưa được thu gom bởi hệ thống ga và rãnh đan trong ô đất rồi chảy ra hệ thống nước quy hoạch khu vực. Nước thải sinh hoạt qua hệ bể tự hoại đặt trong công trình rồi thoát ra tuyến cống thoát nước bẩn. Trước mắt chưa có hệ thống thoát nước thải của thành phố, nước thải của công trình phải được sử lý sơ bộ trong ô đất xây dựng công trình rồi thoát tạm vào hệ thống thoát nước mưa.
* Giải pháp phòng cháy chữa cháy: Tối ưu về điều kiện phòng cháy và giao thông. Đặc biệt công trình có hệ thống cứu nạn, hệ thống trong công trình được bảo vệ trong vách chống cháy và hệ thống thang sắt thoát nạn nằm ngoài công trình. Công trình có hệ thống máy phát điện bằng dầu nhằm giải quyết trong trường hợp mất điện hệ thống chung, hệ thống nước cứu hỏa với bơm tự động công suất lớn đặt trong phòng áp mặt đường bằng các vật liệu chống cháy có thể đột phá từ mặt đường chính khi có sự cố để khởi động máy. Các họng nước cứu hỏa, với bể ngầm cứu hỏa có dung lượng lớn, được bố trí trong công trình, các hộng đựng cát và bình bọt CO2
cùng bảng hướng dẫn tại các tầng, ngoài ra các hệ thống báo cháy và khói tự động bố trí tại các tầng. Đặc biệt được chú trọng khu vực kho hàng thiết kế với vách chống cháy và hệ thống dập lửa tự động được thiết kế cho toàn trung tâm dịch vụ thương mại và văn phòng.
* Giải pháp cấp điện và chống sét: Nguồn điện cấp cho công trình được lấy từ trạm biến thế chung của khu vực. Công trình được cấp điện 3 pha từ nguồn điện bên ngoài dẫn đến từ điện tổng đặt tại các phòng kỹ thuật, từ tủ điện tổng cấp đến tủ điện các tầng. Thiết bị an toàn sử dụng Aptomat. Dây dẫn đến các thiết bị là dây PVC kép lõi đồng mềm đi trong ống gen nhựa ngầm trong tường. Phương án thiết kế an toàn đáp ứng nhu cầu chiếu sáng, chạy điều hòa và các thiết bị phụ trợ khác.
+ Giải pháp thông tin liên lạc: Thiết lập mạng máy tính, thiết lập hệ thống điện thoại nội bộ, hệ thống truyền hình, chống sét cho các thiết bị.
- Dự tính số lượng lao động (tổng số cán bộ công nhân viên là 15 người), nguyên vật liệu đầu vào cần thiết cho việc thực hiện dự án và chi phí cho các đầu vào này (theo bảng chi phí phần phục lục).
Bên cạnh những gì đã đạt được, ở nội dung này còn thể hiện một số điểm hạn chế như: Việc phân chia thời gian thực hiện dự án chưa thực sự chi tiết đến từng công việc cụ thể, lại chưa được biểu diễn trên sơ đồ hay đồ thị, vì thế chưa thể hiện rõ tiến độ thực hiện từng công việc theo kế hoạch, do đó sẽ rất khó cho việc quản lý tiến độ của dự án sau này. Chưa dự tính công suất của các thiết bị cần dùng trong quá trình thực hiện dự án.