- Lựa chọn tổ chức tư vấn: Thường thuê các tổ chức tư vấn lập dự án có tên tuổi là công ty tư vấn đầu tư & xây dựng Bình Thái, công ty cổ phần tư vấn kiến trúc
4. Nội dung lập dự án đầu tư tại Ban đầu tư của Tổng công ty thương mại Hà Nội.
4.3. Nghiên cứu khả thi:
Đây là giai đoạn cuối cùng của công tác lập dự án. Nội dung nghiên cứu của giai đoạn này cũng tương tự như giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi nhưng chỉ khác ở mức độ chi tiết hơn. Với dự án phải qua nghiên cứu tiền khả thi thì phần nhiệm vụ và kế hoạch chi tiết của Ban đầu tư hầu như không thay đổi, chỉ dự án không qua nghiên cứu tiền khả thi mà đi thẳng vào giai đoạn này thì Ban đầu tư lại thực hiện bước nhận nhiệm vụ và kế hoạch. Mục đích của giai đoạn này là đưa ra kết luận chính xác về mọi khía cạnh cơ bản của dự án với những số liệu được tính toán cẩn thận, chi tiết, các đề án kinh tế kỹ thuật, các lịch biểu và tiến độ thực hiện dự án trước khi quyết định đầu tư chính thức.
* Nghiên cứu bối cảnh chung về kinh tế, xã hội, pháp luật ảnh hưởng đến dự án:
- Xem xét các điều kiện về tự nhiên:
+ Địa hình: Bằng phẳng hay không bằng phẳng, đồng bằng hay đồi núi…Các cán bộ xem xét xem với địa hình như thế thì có ảnh hưởng như thế nào tới việc thực hiện dự, nếu địa hình bằng phẳng thì việc vận chuyển máy móc, nguyên vật liệu cho sản xuất và vận chuyển sản phẩm trong quá trình tiêu thụ ít tốn kém chi phí hơn so với địa hình đồi núi hiểm trở. Thể hiện cụ thể ở dự án Ban đầu tư thực hiện :
Ví dụ dự án “Khu nhà ở và khu phụ trợ cụm công nghiệp thực phẩm Hapro”
với vùng đất nghiên cứu thuộc địa bàn xã Lệ Chi và Kim Sơn có địa hình tương đối bằng phẳng, mật độ dân cư thưa thớt, phần lớn diện tích đất là đất trống đào đóng gạch, đất ao hồ và đất nông nghiệp có độ cao trung bình 4,50 m nói chung là thuận tiện cho việc giải tỏa mặt bằng và vận chuyển, đi lại.
+ Địa lý: Ví dụ dự án “Công ty TNHH vườn ươm doanh nghiệp Hà Nội” tại
Đây là nơi có địa lý tương đối thuận tiện tiếp giáp nhiều vùng như phía Bắc tiếp giáp cánh đồng xã Lệ Chi, phía Nam là giáp đường 181, phía Đông giáp đất khu công nghiệp Hapro đã được phê duyệt, phí Tây giáp cánh đồng xã Kim Sơn, vì vậy có thể trồng cây cảnh phù hợp khí hậu, loại đất đã thích hợp với cây nông nghiệp tại đây, vận chuyển cây giống tới các nơi dễ dàng do nằm sát bên đường.
+ Khí hậu: Điều kiện khí hậu có ảnh hưởng đáng kể tới quá trình thực hiện dự án, tùy thuộc từng loại dự án. Ví dụ dự án “ Nhà máy mỳ Hapro” tại xã Lệ Chi –
huyện Gia Lâm – Hà Nội liên quan trực tiếp tới chế biến thực phẩm là mỳ ăn liền phải ròn, khô ráo do đó cần phải nghiên cứu rõ khí khí hậu vùng ảnh hưởng tới việc bảo quản, sản xuất mỳ để xây dựng kết cấu kho bãi cũng như có kế hoạch về độ ẩm, ánh sáng, nhiệt độ phù hợp: Nhiệt độ không khí trung bình trong năm là 23,50C; nhiệt độ không khí cao nhất tuyệt đối là 420C; nhiệt độ không khí thấp nhất tuyệt đối là 3,80C; độ ẩm không khí là 84%; lượng bốc hơi trung bình năm là 989mm; tốc độ gió trung bình mùa hè là 2,2m/s với hướng gió chủ đạo là Đông Nam; tốc độ gió trung bình mùa đông là 2,8m/s với hướng gió chủ đạo Đông Bắc.
+ Nguồn nước: Đây là nhân tố ảnh hưởng lớn tới dự án, bất kể là dự án nào. Cần xem xét xem nguồn nước có đủ cung cấp cho việc thực hiện dự án không, có an toàn không. Ví dụ dự án “Nhà ở chung cư cao tầng bán cho CBCNV” tại 28B Lê
Ngọc Hân – Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội với diện tích khu đất là 516,7m2 với nguồn nước phục vụ cho công trình từ hệ thống thoát nước phố Lê Ngọc Hân, và hệ thống nước mưa thu trên mái tập trung ở sê nô chảy qua lưới chắn rác được thu vào các ống đứng, thu vào bể phốt tầng 1 dẫn ra mương thoát nước bên ngoài đủ để đáp ứng nhu cầu nước cho dự án.
Ngoài ra còn nhiều yếu tố khác như: Địa hình, thủy văn…cũng cần phải xem xét nghiên cứu tùy theo yêu cầu của từng dự án cụ thể, đặc biệt là với các dự án xây dựng.
Điều kiện lao động và dân số không chỉ ảnh hưởng tới đầu ra (khả năng tiêu thụ sản phẩm) của dự án mà còn ảnh hưởng tới đầu vào của dự án (ảnh hưởng tới số lượng lao động có thể huy động cho việc thực hiện dự án). Ví dụ dự án “Khu công
nghiệp Hapro Lệ Chi Gia Lâm – Hà Nội” theo tài liệu của UBND xã Lệ Chi thì dân cư trong khu vực nghiên cứu có khoảng 550 nhân khẩu chủ yếu tập trung ở ven đường 181 trong đó số nhân khẩu nằm trong ranh giới khu vực nghiên cứu khoảng 200 nhân khẩu. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên khoảng 1,6% . Lực lượng lao động chủ yếu là lao động nông nghiệp, một phần lao động sản xuất và kinh doanh nhỏ, hiện nay xu hướng chuyển dịch cơ cấu lao động tại đây đang chuyển dần từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp và dịch vụ ngày một tăng. Tổng số lao động tại khu công nghiệp thực phẩm Hapro là khoảng 202 người. Đây là nơi có dân cư đông do đó việc tiêu thụ sản phẩm của dự án sẽ dễ dàng hơn và lượng nhân công có thể huy động cho dự án sẽ khá dồi dào, từ đó có thể chi phí cho nhân công sẽ rẻ hơn.
- Điều kiện pháp lý:
Bao gồm hệ thống luật pháp (một số Nghị định quy định và hướng dẫn việc lập dự án như Nghị định 16/CP/2005, Nghị định 12/CP/2009, Nghị định 112/CP/2009), các chính sách phát triển kinh tế xã hội, các quy hoạch tổng thể, kế hoạch dài hạn, quy hoạch phát triển ngành, vùng, đất nước, các chủ trương của các cấp chính quyền, cơ quan liên quan tới dự án được các cán bộ cập nhật thường xuyên hơn.
- Nghiên cứu xem tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của địa phương và tình hình phát triển sản xuất kinh doanh của ngành có liên quan tới dự án có tạo thuận lợi cho dự án hay không.
- Nghiên cứu tình hình ngoại thương và các định chế khác có liên quan như tình hình xuất nhập khẩu, chính sách tỷ giá hối đoái. Điều này đặc biệt quan trọng đối với những dự án phải nhập khẩu máy móc, thiết bị, nguyên vật liệu.
Không phải bất cứ dự án nào cũng phải nghiên cứu đầy đủ những khía cạnh nói trên. Tùy thuộc đặc thù của từng dự án mà Ban đầu tư tiến hành nghiên cứu một vài khía cạnh đã liệt kê ở trên hoặc đưa ra một số nội dung khác phù hợp với yêu cầu
của dự án. Các dự án nhỏ mang tính chất dịch vụ tại địa bàn dự án như “Trung tâm thương mại và dịch vụ số 5 Nam Bộ” thì các cán bộ bỏ qua nghiên cứu tình hình ngoại thương, tỷ giá hối đoái.
* Nghiên cứu khía cạnh thị trường của dự án:
- Nghiên cứu về mặt cung - cầu sản phẩm ở hiện tại:
+ Số lượng sản phẩm dịch vụ được tiêu thụ, nhập khẩu, xuất khẩu
+ Số lượng các cơ sở cung cấp hiện có, khả năng cung cấp của họ là bao nhiêu.
+ Tình hình các hàng hóa, dịch vụ thay thế, hàng hóa dịch vụ liên quan. - Dự báo cung - cầu thị trường trong tương lai:
+ Xu hướng tiêu dùng, số lượng tiêu thụ trong tương lai về sản phẩm dịch vụ dự án đề cập tới.
+ Các hàng hóa, dịch vụ thay thế trong tương lai, hàng hóa dịch vụ liên quan trong tương lai. Các nhân tố khác ảnh hưởng tới nhu cầu tiêu thụ trong tương lai
+ Số lượng các nhà cung cấp, các nguồn cung cấp hàng hóa dịch vụ dự kiến sản xuất của dự án trong tương lai, số lượng đối thủ cạnh tranh.
Có thể dùng nhiều phương pháp để dự báo tình hình cung - cầu trong tương lai, như: Phương pháp ngoại suy thống kê, mô hình hồi quy tương quan, phương pháp hệ số co dãn, phương pháp lấy ý kiến chuyên gia, phương pháp định mức.
- Nghiên cứu vấn đề tiếp thị sản phẩm của dự án:
Mục đích của việc nghiên cứu này là nhằm tìm ra các biện pháp thích hợp để giới thiệu, nâng cao sức cạnh tranh, thúc đẩy quá trình tiêu thụ sản phẩm của dự án. Nhận thấy vai trò quan trọng nội dung này ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả đầu tư của dự án nên Ban đầu tư tập trung nghiên cứu sâu các vấn đề:
+ Phân đoạn thị trường: Nhằm tìm ra phương thức phục vụ người tiêu dùng một cách tốt nhất. Khi phân đoạn thị trường người ta thường dựa vào khu vực địa lý, đặc điểm nhân khẩu học, yếu tố tâm lý, hành vi của khách hàng….Ví dụ dự án “ Khu
nhà ở và khu phụ trợ cụm công nghiệp thực phẩm Hapro” sau khi phân tích thị trường đã x ác định các đối tượng phục vụ phù hợp với từng công trình nhỏ lẻ trong
đó như hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị đảm bảo đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, thông tin liên lạc của người dân trong và ngoài khu vực, các công trình văn hóa, y tế phục vụ nhu cầu về đời sống tinh thần cũng như phục vụ dịch vụ y tế tại chỗ, các công trình về giáo dục như nhà trẻ, trường tiểu học, trung học cơ sở đáp ứng nhu cầu về học tập cho con em của dân cư chuyển đến khu đô thị mới, dân tái định cư và công nhân làm việc cho các cơ sở sản xuất tại khu phụ trợ, các khu nhà tái định cư NOTDC1 và NOTDC2 phục vụ nhu cầu ở cho dân tái định cư, các khu cây xanh, vui chơi giải trí phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn cho CBCNV trong khu vực và vùng lân cận
+ Xác định thị trường mục tiêu: Là thị trường chủ yếu mà dự án hướng tới, trên cơ sở xem xét quy mô và khả năng tăng trưởng của thị trường; mức độ hấp dẫn của thị trường; Ví dụ dự án “Vườn ươm doanh nghiệp do EU tài trợ” thị trường của
nó là cung cấp nguyên vật liệu cho các nhà máy chế biến thực phẩm, cho các siêu thị như rau quả phục vụ đời sống của người dân trên địa bàn xã Lệ Chị - huyện Gia Lâm – Hà Nội, cây cảnh cho các cơ quan hành chính khác trên địa bàn Hà Nội, các tỉnh thành khác trong cả nước, thậm trí xuất khẩu ra nước ngoài (Mỹ, Nhật Bản, Đức, Singapore)
+ Xác định các chiến lược tiếp thị của dự án: Có thể sử dụng chiến lược tiếp thị phân biệt hay chiến lược tiếp thị tập trung, sử dụng những hình thức tiếp thị, quảng cáo trên truyền hình, trên báo chí, trên đài hay mở triển lãm. Hiện nay thương hiệu Hapro có ở khắp nơi, với những thông điệp nổi tiếng như “Gốm Chu Đậu mang hồn đất Việt”, “Mỳ Hapro mang hương vị Việt Nam”, Hapro Bốn Mùa, Chuỗi siêu thị tiện ích…
* Phân tích mặt kỹ thuật của dự án.
Dự án có khả năng thực hiện hay không phụ thuộc vào các giải pháp kỹ thuật, phân tích kỹ thuật còn là tiền đề cho việc tiến hành phân tích kinh tế tài chính của dự án đầu tư.
- Xác định các hình thức đầu tư và loại hình doanh nghiệp thực hiện đối với Tổng công ty.
+ Thực hiện dự án có thể là doanh nghiệp nhà nước hay doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần hay công ty trách nhiệm hữu hạn.
+ Lựa chọn hình thức đầu tư tùy thuộc vào từng dự án. Nhưng các dự án của Tổng công ty chủ yếu là thuộc lĩnh vực xây dựng cho nên các phương án lựa chọn chủ yếu là xây dựng mới, đồng bộ hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được duyệt.
Ví dụ dự án “Xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp thực phẩm
Hapro”tại xã Lệ Chi – huyện Gia Lâm - Hà Nội, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Sản xuất dịch vụ và xuất nhập khẩu Nam Hà Nội. Hình thức đầu tư là xây dựng mới. Dự án “Trung tâm và dịch vụ Trương Định với hình thức tổ chức quản lý dự án là chủ đầu tư trực tiếp quản lý.
- Tiến độ dự án: Đa phần các dự án của Tổng công ty đều có thời gian hoạt động là 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đầu tư. Tiến độ thực hiện dự án từ 1 năm trở lên như dự án “Trung tâm thương mại và dịch vụ tổng hợp – tại số 5 phố Lê Duẩn” khởi công quý II/2008 hoàn thành quý IV/2009. Dự án “Công ty bách hóa Hà Nội” từ tháng 9/2002 đến tháng 12/2004. Riêng dự án “Khu nhà ở và khu phụ trợ cụm công nghiệp thực phẩm Hapro” là dự án lớn do đó chia các mốc thời gian cụ thể hơn là giai đoạn chuẩn bị từ năm 2003 – quý I/2008, giai đoạn thực hiện đầu tư từ quý 2/2008 đến quý 4/2015, hoàn thành toàn bộ dự án quý IV/2016.
- Lựa chọn công nghệ cho dự án: Công nghệ được lựa chọn phải đảm bảo sử dụng có hiệu quả những lợi thế so sánh của doanh nghiệp thực hiện dự án, của đất nước, của vùng lãnh thổ mà dự án được thực hiện; hạn chế tới mức tối đa việc sử dụng nguyên, nhiên liệu nhập khẩu; phù hợp với trình độ kỹ thuật của người sử dụng. Khi chọn công nghệ phải đưa ra nhiều phương án lựa chọn. Ví dụ dự án” Nhà máy
mỳ Hapro” sản xuất trên dây chuyền công nghệ Hàn Quốc hiện đại.
- Lựa chọn công suất của máy móc thiết bị và quy mô dự án.
+ Đối với máy móc thiết bị: Công suất thiết kế, công suất lý thuyết, công suất thực tế, công suất kinh tế tối thiểu, nó có ảnh hưởng thiết thực tới kết quả việc thực hiện dự án. Ví dụ dự án “Khu nhà ở và khu phụ trợ cụm công nghiệp thực phẩm
Hapro” thiết bị điện phải đảm bảo công suất 18,6KW, nguồn điện được lấy từ 3 trạm biến áp xây dựng mới có công suất mỗi trạm là 1×800KVA, 2×630KVA, 1×630KVA.
+ Quy mô dự án: Tùy từng dự án mà trình bày khác nhau, như dự án “Công
ty TNHH vườn ươm doanh nghiệp Hà Nội” diện tích đất giao là 9.800m2, thuê đất tại cụm CNTP Hapro xã Lệ Chi – huyện Gia Lâm – Hà Nội. Nhưng đối với dự án về xây dựng nhà chung cư cao tầng và khu phụ trợ thì trình bày chi tiết hơn ví dụ dự án “Khu nhà ở và khu phụ trọ cụm công nghiệp thực phẩm Hapro” tại xã Lệ Chi – huyện Gia Lâm – Hà Nội với tổng diện tích khu đất là 352405m2 được phê duyệt quy hoạch theo quyết định số 78/2005/QĐ – UB ngày 02/06/2005 của UBND thành phố Hà Nội như sau:
Bảng 1.5: Tổng hợp diện tích đất khu ở. TT Chức năng sử dụng Diện tích (m2) Tỷ lệ (%) Chỉ tiêu đạt được (m2/người) Chỉ tiêu (m2/người) A. Đất khu ở 121623 100 34.73 36 – 21.2
1 Đất công trình văn hóa, y tế. 1048 0.86 0.3 0.6 – 0.2 2 Đất cây xanh TDTT 5760 4.74 1.64 1.0 3 Đất giao thông 17956 14.76 5.13 3.0 – 2.6 + Đất đường 15146 + Đất bãi đỗ xe (p1) 919 + Đất bãi đỗ xe (p2) 1038 + Đất bãi đỗ xe (p3) 853 4 Đất nhà trẻ, mẫu giáo 7959 6.54 2.27 3.3 – 1.9 + Đất nhà trẻ (NT) 3916 + Đất mẫu giáo (MG) 4043 5 Đất trường tiểu học, trung
học cơ sở
13266 10.91 3.79 4.0 – 3.0
+ Đất trường tiểu học (TH1)