Biểu đồ 5: Số doanh nghiệp hoạt động và số thuế nộp ngân sách
2.3.4. Nhóm các vấn đề liên quan đến đất đai và hạ tầng cơ sở
2.3.4.1. Khung giá đất còn cao, khó thu hút các dự án đầu t trong và ngoài n ớc.
Theo Luật đất đai, Doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài chỉ đợc quyền thuê đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Thời gian thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố mang tính chủ quan cho từng trờng hợp cụ thể. Hơn nữa, để có thể thuê đợc mảnh đất phù hợp hoàn toàn không dễ dàng. Có lẽ vì vậy, các doanh nghiệp nớc ngoài thờng lựa chọn hình thức Liên doanh, trong đó doanh Việt nam đóng góp quyền sử dụng đất.
Theo Quyết định 137 - HĐBT (năm 1992), giá thuê đất do Nhà nớc quy định, việc điều chỉnh giá cho phù hợp với tình hình biến động tại các địa phơng phải do Chính phủ phê duyệt. Quá trình xác định giá thuê đất kéo dài quá lâu, khi giá đợc xác định thì trên thực tế nó đã bị chênh lệch tơng đối nhiều so với thị trờng phi chính thức. Ngoài ra, khi nhận đợc quyết định thuê đất, các doanh nghiệp vẫn cha "thoát hiểm", để có thể tiến hành thi công, nhiều doanh nghiệp phải còn thực hiện việc đền bù cho ngời sử dụng đất trớc đó. Theo quy định, giá đền bù cũng do Nhà nớc quy định, song trên thực tế các bên phải tiến hành đàm phán tơng đối lâu và nhiều dự án đã bị đổ bể vì không thoả thuận đợc giá và phơng thức đền bù.
Do vậy đất đai luôn là một trong những vấn đề khó khăn nhất đối với các nhà đầu t trong và ngoài nớc trong suốt thời gian qua. Do nhiều lý do, thị trờng bất động sản chính thức vẫn cha đợc hình thành ở Việt nam. Tuy vậy, bất động sản, đặc biệt bất động sản tại các đô thị vẫn đợc chuyển nhợng và nhiều "cơn sốt đất" đã tác động tiêu cực đến tình hình kinh tế của địa phơng. Đối với các KCN Hà nội thì vấn đề đất đai còn có thêm những yếu tố phức tạp hơn, nổi bật nhất là cơ chế định giá: giá đất không thể hiện cung cầu của thị trờng, mà theo một cơ chế hành chính cứng nhắc. Khung giá đất lại do Trung ơng quản lý nên Hà nội không có
điều kiện điều chỉnh kịp thời khi thị trờng biến động hoặc môi trờng đầu t thay đổi. Giá đất tại các KCN ở Hà Nội hiện nay là cao nhất so với tất cả các KCN trên cả nớc, bên cạnh đó quản lý phí tại các KCN Hà Nội cũng còn quá cao so với ở những KCN khác.
Những điều này làm giảm đáng kể sức hấp dẫn của các KCN Thủ đô. Tận dụng lợi thế cơ sở hạ tầng của Hà Nội, các tỉnh giáp ranh đã xây dựng những KCN ở ngay gần ranh giới và vì thế, nhiều nhà đầu t đã chuyển các dự án đến những KCN này thay vì đầu t vào các KCN của Hà Nội.
2.3.4.2. Thành phố có biện pháp hỗ trợ cho doanh nghiệp khi thuê đất tại Khu Công nghiệp.
Với mục tiêu "lấy đầy", các KCN không đợc phép chỉ chú ý tới nguồn đầu t nớc ngoài mà bên cạnh đó còn phải quan tâm tới việc thu hút các nguồn đầu t trong nớc. Mặt khác, một số doanh nghiệp trong nớc muốn mở rộng quy mô sản xuất nhng lại gặp một số trở ngại lớn là giới hạn về mặt bằng sản xuất tại cơ sở cũ (thờng là ở nội thành). Nhiều doanh nghiệp sẵn sàng hoán đổi diện tích trong nội đô lấy diện tích rộng hơn ở KCN song cho đến nay cha thể thực hiện đợc do cha có chính sách khuyến khích thoả đáng đáp ứng đợc yêu cầu này.
Việc di dời một số doanh nghiệp ra khỏi nội đó là một chủ trơng đúng đắn để bảo vệ môi trờng, đảm bảo cơ sở cho sự phát triển bền vững. Tuy vậy, chủ trơng này mới chỉ đợc nêu ra trên hình thức, giấy tờ, cha đợc Hà Nội khuyến khích bằng các biện pháp cụ thể, cha có một chính sách tài trợ nào giúp đỡ cho các doanh nghiệp thực hiện quá trình này.
2.3.4.3. Khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp thuê lại đất trong Khu Công nghiệp.
Hiện tại, quyền sử dụng đất đợc bảo đảm trên cơ sở tự do sử dụng có chỉ rõ mục đích sử dụng và ngời sử dụng. Khả năng chuyển nhợng đất vẫn còn bị hạn chế. Những hàng rào cản trở việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất chính là nằm trong các thủ tục hành chính. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể
còn mất năm nữa mới có thể hoàn tất mặc dù Chính phủ đã có chủ trơng kết thúc việc này trong năm 2000 và Tổng Cục địa chính đã ban hành thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một yêu cầu bắt buộc trong bất cứ giao dịch nào liên quan đến đất đai. Hậu quả là ngời ta phải vi phạm pháp luật: Chuyển nhợng quyền sử dụng đất, xây dựng các công trình để ở hoặc kinh doanh mà không đủ các giấy tờ cần thiết.
Ngoài việc hạn chế sử dụng hiệu quả đất đai, những cản trở về chuyển nh- ợng quyền sử dụng đất còn làm giảm giá trị của đất đai. Do đó, có khi giá chuyển nhợng thấp hơn giá trị thực của nó , điều này làm cho nguồn lực bị phân bố kém hiệu quả. Mặc dù ngời sử dụng đất trong nhiều trờng hợp đợc thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Việt nam để vay vốn, nhng các yếu tố cản trở việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất đó làm giảm mức độ hữu ích của quyền sử dụng với t cách là vật thế chấp để vay vốn do giá trị của đất không chắc chắn và khả năng dựa vào thế chấp đất để thu hồi nợ không rõ ràng.
Hiện nay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chỉ đợc trao cho doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng. Tiếp theo đó, khi doanh nghiệp đầu t vào KCN, phải trả tiền thuê đất một lần cho thời gian nhiều năm không nhận đợc giấy chứng nhận "con". Đây là một điều thiệt thòi cho các doanh nghiệp hoạt động trong KCN bởi lẽ mặc dù họ đã phải bỏ một khoản vốn tơng đối lớn song lại không có quyền dùng tài sản này (bằng quyền sử dụng đất) để thế chấp khi cần vay tín dụng.
Khó khăn này không chỉ riêng hà Nội, vấn đề đặt ra ở đây có lẽ thuần tuý là một vấn đề kỹ thuật. Nếu cơ quan địa chính cùng ngân hàng nỗ lực giải quyết thì chắc chắn chỉ cần một thời gian ngắn họ sẽ gỡ đợc một vớng mắc quan trọng cho các doanh nghiệp trong KCN.
2.3.4.4. Giải phóng mặt bằng khó khăn, chi phí cao.
Vấn đề giải phóng mặt bằng hiện nay đang là một vấn đề bức xúc trong xã hội. Việc khiếu kiện của dân trên lĩnh vực này có lẽ chiếm tỷ lệ cao nhất trong các đơn khiếu kiện. Cần nhìn nhận vấn đề này từ lợi ích của Nhà nớc và từ lợi ích của ngời dân theo ít nhất 3 khía cạnh sau:
- Giá đền bù: Nguyên tắc đền bù hiện nay vẫn theo quy định của Nhà n- ớc. Vì giá thờng quy định tơng đối cứng nhắc nên bao giờ cũng bị phía ngời dân phàn nàn quá thấp, trong khi đó các cơ quan Nhà nớc lại cho rằng quá cao. Điều đó thờng dẫn đến kéo dài thời gian thoả thuận và thậm chí quá trình này bị dây da trong vòng nhiều năm. Nhiều nơi, do những thoả thuận ban đầu cha chặt chẽ , ngời dân lợi dụng những điều kiện đền bù hoa màu, trồng bổ sung thêm cây hoặc dụng thêm nhà để đợc hởng giá đền bù cao hơn.
- Thủ tục: Thủ tục đền bù không đơn giản cũng dẫn đến việc kéo dài thời gian xử lý việc đền bù. Đặc biệt, do nhu cầu sinh hoạt, quá trình xác định đất đền bù hoán đổi cũng không đợc thực hiện nhanh làm cản trở quá trình đền bù để giải phóng mặt bằng cho KCN.
Thái độ: Đất đai là một vấn đề nhạy cảm, dễ bị khiếu kiện. Có lẽ vì thế nên vấn đề này thờng bị các công thức và các cơ quan Nhà nớc có liên quan hoặc là lạm dụng hởng lợi (số vụ tham nhũng với lý do liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ rất cao trong các vụ tham nhũng bị phát hiện trong thời gian qua) hoặc né tranh, không muốn can thiệp, giải quyết dứt điểm. Lý do thứ hai đã làm cho việc xử lý các vấn đề liên quan đến đất đai không dứt khoát, tạo điều kiện cho những kẻ chây ỳ cản trở quá trình giải phóng mặt bằng. Nguy hiểm hơn, có địa phơng việc chây ỳ này lại còn đợc thực hiện một cách có tổ chức dới sự bao che của một số cán bộ ở thôn, xã.
2.3.4.5. Quy hoạch thiếu nhất quán.
Công tác quy hoạch đất đai và không gian ở Việt nam trong suốt thời gian qua cha có cơ sở khoa học, đặc trng chủ yếu của việc quy hoạch là tính không ổn định và không tờng minh. Điều này là một trong những nguyên nhân quan trọng gây ra những cơn "sốt đất" đồng thời cũng là một mầm mống cho sự phát triển của căn bệnh tham nhũng ở Việt nam.
Quy hoạch là một vấn đề nổi cộm không chỉ tại Hà Nội mà còn ở nhiều địa phơng khác trên cả nớc. Quy hoạch rồi điều chỉnh quy hoạch rồi lại sửa đổi quy
hoạch đã gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng trong việc tạo mặt bằng sản xuất.
Quá trình quy hoạch thờng đợc thực hiện thiếu công khai, thiếu dân chủ đã tạo điều kiện cho một số quan chức tham nhũng hoặc lạm dụng thu lợi bất chính. Đây cũng là một trong những nguyên nhân quan trọng làm ảnh hởng tiêu cực đến lòng tin của ngơì dân vào Đảng , vào chính quyền, gây ra nhiều vấn đề bức xúc trong xã hội.
2.3.4.6. Cơ sở hạ tầng trong và ngoài Khu Công nghiệp thiếu đồng bộ. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở Việt nam và Hà nội còn quá yếu, ít nơi đạt đợc yêu cầu của các nhà đầu t. Ngoài điện, nớc, giao thông, các doanh nghiệp còn cần một hệ thống thoát nớc, liên lạc... với chất lợng cao. Nhiều doanh nghiệp đã phải tự bỏ tiền ra để đầu t công trình hạ tầng, kể cả ngoài hàng rào (ví dụ: trạm biến thế, đ- ờng, cầu...) hoặc có doanh nghiệp còn phải xây dựng một hệ thống phát điện độc lập. Tất cả những vấn đề đó đã buộc doanh nghiệp phải thanh toán những chi phí phát sinh không nhỏ ở những quốc gia khác họ không phải bỏ tiền.
Về nguyên tắc, Nhà nớc đảm bảo các công trình hạ tầng đến chân hàng rào KCN. Tuy vậy, trong quá trình hình thành và phát triển các KCN tại Hà nội vừa qua, việc phối hợp xây dựng các công trình trong và ngoài hàng rào cha thực hiện đồng bộ làm cản trở tiến độ triển khai KCN. Việc cung cấp điện cho các KCN không ổn định, đặc biệt là cắt điện đột xuất cũng là một nhân tố ảnh hởng xấu đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong KCN.