t ại hành phố Vinh ST
4.4.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
Từ những dự án đấu giá điển hình của thành phố Vinh diễn ra trong 3 năm 2005, 2006, 2007 cho thấy, cĩ 5 yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất:
- Yếu tố vị trí: Yếu tố vị trí sẽ quyết định và ảnh hưởng đến nhiều điều kiện khác: cơ sở hạ tầng, điều kiện mơi trường, an ninh,…của lơ đất đĩ.
Các lơ đất tại ngõ lớn cĩ vị trí thuận lợi, gần các trục đường trung tâm thành phố, thuận tiện việc giao lưu buơn bán cũng như điều kiện dịch vụ cơng cộng khác nên giá trúng đấu giá (tính trên 1m2) tại đĩ cao hơn hẳn các vị trí khác. Ví dụ, những lơ đất tại phường Bến Thuỷ nằm gần trung tâm thành phố, tại trục đường chính nên cĩ giá cao hơn nhiều so với giá tại phường Trung Độ (cùng năm 2005): lơ cĩ giá trúng đấu giá cao nhất tại phường Bến Thuỷ là 5.780 nghìn đồng/m2, trong khi đĩ giá trúng đấu giá cao nhất tại phương Trung Độ chỉ đạt 3.100 nghìn đồng/m2.
- Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng khơng nhỏ đến thị trường bất động sản nĩi chung và cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất nĩi riêng. Cụ thể, những lơ đất khơng gần vị trí trung tâm như: tại xĩm Mẫu Đơn, xã Hưng Lộc quy hoạch trong tương lai gần hệ thống giao thơng được củng cố, đường lớn vào lơ đất sẽ được nâng cấp, mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho giao lưu hàng hĩa, đi lại của nhân dân nên giá đất tại vị trí này tăng lên nhanh so với những năm trước và cao hơn hẳn so với những lơ đất tại phường Hà Huy Tập và Trung Độ (bảng 6, 7 và 8).
- Các yếu tố khác: Giá trúng đấu giá khơng những phụ thuộc vào vị trí khu đất, địa điểm lơ đất, thời gian tổ chức đấu giá,... mà cịn phụ thuộc vào số l- ượng người tham gia (nhu cầu và khả năng tài chính của người sử dụng đất) và quan niệm, phong tục của từng địa phương.
Thực tế cho thấy, khi điều kiện kinh tế chưa phát triển, nhu cầu của người dân về sử dụng đất khơng cao hoặc chính xác hơn là cầu cĩ khả năng thanh tốn
khơng cao (nhu cầu và khả năng tài chính). Do đĩ, số người tham gia vào thị trường bất động sản cũng sẽ hạn chế. Bên cạnh đĩ, phong tục của địa phương như: đất hợp tuổi của từng người, người phương Đơng thích những lơ đất cĩ mặt tiền nhỏ nhưng mặt hậu lớn hơn những lơ đất ngược lại,...