- Trong quá trình tổ chức đấu giá nếu Hội đồng đấu giá phát hiện cĩ dấu hiệu thơng đồng trong đấu giá thì Hội đồng cĩ quyền hủy bỏ kết quả đấu giá lơ đất đĩ.
- Hội đồng đấu giá cĩ trách nhiệm giải thích rõ ràng quy chế đính kèm trong hồ sơ đăng ký, tổ chức điều hành và giải quyết các vấn đề cĩ liên quan đến cuộc đấu giá theo đúng qui chế.
- Người tham gia đấu giá cần tìm hiểu, nghiên cứu kỹ nội qui, qui chế trư- ớc khi làm thủ tục đăng ký tham gia đấu giá và khi đã làm thủ tục đăng ký tham gia đấu giá là đồng nghĩa với việc tự nguyện chấp hành qui chế, mọi khiếu nại trái với qui chế này đều khơng được giải quyết.
Căn cứ qui chế này, yêu cầu các thành viên trong Hội đồng đấu giá giao nhận QSDĐ và người tham gia đấu giá cĩ trách nhiệm thực hiện đúng quy định tại qui chế này.
* Quy trình thực hiện đấu giá QSDĐ
Bước 1: Thành lập hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 2: Xây dựng giá sàn dựa trên giá đất qui định của UBND tỉnh
Bước 3: Cơng bố cơng khai các lơ đất, khu vực tổ chức đấu giá quyền sử
dụng đất trên các phương tiện thơng tin đại chúng (ít nhất 3 lần).
Bước 4: Tổ chức đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (thời gian
đăng ký là 30 ngày)
Bước 5: Tổ chức đấu giá cơng khai
Bước 6: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 7: Lập thủ tục giao đất và cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá
4.3.3. Căn cứ để xác định giá sàn
giá sàn tối thiểu và thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực.
- Giá sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất lâu dài = chi phí giải phĩng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định đối với 01 m2 đất sử dụng.
- Giá sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giá thuê đất = chi phí giải phĩng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu cĩ) + tiền thuê đất trả 1 lần với thời hạn thuê tối đa là 50 năm đối với 01 m2 đất sử dụng.
Bước giá đấu là chênh lệch giữa giá trúng và giá khơng trúng thấp hơn liền kề cho 01 m2 đất. Bước giá do bên mời đấu giá quy định, tối thiểu là 100.000 đồng, tối đa là 1.000.000 đồng cho 01 m2 đất, được xác định khi phê duyệt giá sàn.
4.4. KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ VINH
Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hố, xã hội của tỉnh, một trung tâm tăng trưởng kinh tế của khu vực Bắc Trung Bộ. Sự phát triển của thành phố Vinh cĩ ý nghĩa rất quan trọng, gĩp phần thúc đẩy tăng trưởng của tỉnh và khu vực Bắc Trung Bộ. Vì vậy, xây dựng và phát triển thành phố Vinh trước hết là nhiệm vụ của Đảng bộ và nhân dân Thành phố, đồng thời là nhiệm vụ của cả tỉnh. Phải đặt Thành phố Vinh là một trung tâm trong quy hoạch chiến lược phát triển chung của tỉnh. Trên cơ sở phát huy nội lực của Thành phố, của tỉnh, để thu hút các nguồn lực cho xây dựng và phát triển Thành phố. Đồng thời, phát triển kinh tế gắn liền với phát triển xã hội và quốc phịng, an ninh, đảm bảo ổn định chính trị - xã hội và bảo vệ mơi trường. Phát triển đơ thị hiện đại, văn minh đi liền với bảo vệ, phát huy bản sắc dân tộc, văn hố xứ Nghệ.
Sau hơn 10 năm thực hiện Luật đất đai 1993, cơng tác quản lí đất đai trên địa bàn thành phố đã cĩ nhiều chuyển biến cơ bản và tích cực, gĩp phần ổn định xã hội và phát triển kinh tế, xây dựng hạ tầng. Đặc biệt trong 3 năm gần đây đã tập trung cao độ cho việc xử lí đất tồn đọng và đẩy nhanh tiến độ cấp quyền sử dụng đất,...Do nền kinh tế phát triển theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hố,
ngành du lịch phát triển mạnh nên thị trường đấu giá quyền sử dụng đất được phát triển mạnh và ngày càng nhân rộng.
Các khu của thành phố Vinh được đưa ra đấu giá nhiều tại những trục đường chính, cĩ hệ thống cơ sở hạ tầng tốt (điện, đường, nước sạch, mơi trường…). Các thửa đất đưa ra đấu giá là những thửa đất hình chữ nhật, nằm trong khu dân cư hoặc dọc trục đường chính cĩ diện tích khoảng từ 120m2 – 270m2. Số liệu cụ thể các khu vực đấu giá thể hiện trong bảng 4.5, 4.6 và 4.7.
Nhìn nhận từ hệ thống số liệu trong bảng 4.5 cho thấy, giá khởi điểm được đưa ra đấu giá của từng lơ đất, từng địa điểm về khơng gian và thời gian là khác nhau.
Năm 2005, giá khởi điểm của các lơ đất tại Phường Bến Thuỷ và phường Trung Độ cĩ sự chênh lệch khơng nhiều (chủ yếu dao động từ 1.500.000 – 2.400.000 đồng/ m2), riêng cĩ 1 lơ đất tại đường Phong Đình Cảng cĩ giá khởi điểm là 5.500.000 đồng/ m2 do đây là đường phố rộng, cĩ nhiều thuận lợi cho cả sinh hoạt cũng như giao lưu kinh tế, thương mại.
Năm 2006, giá sàn hay giá khởi điểm bắt đầu của các lơ đất đấu giá cĩ sự tăng lên so với năm 2005 và cĩ sự chênh lệch lớn hơn từ 1.900.000 – 6.400.000 đồng/ m2 (tại biệt thự Bắc đường Nguyễn Sỹ Sách – thành phố Vinh).
Năm 2007, giá khởi điểm bắt đầu tăng nhanh. Cụ thể, tại vị trí xĩm Mẫu Đơn, xã Hưng Lộc, tiến hành đấu giá vào tháng 2 năm 2007. Giá khởi điểm cao nhất là 1.500.000 đồng, thấp nhất là 800.000 đồng.
Bảng 4.5. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2007 của thành phố Vinh ST T Địa điểm Số lơ (lơ) Tổng diện tích (m2) Diện tích trung bình/lơ (m2) Giá sàn (ng.đ/m 2 ) Giá khởi điểm (ng.đ/m2)
1 P.Bến Thuỷ (năm 2005) 6 922,02 Đ. Nguyễn Vĩnh Lộc 2 246,42 123,21 2.400 2.400 Đ. Ngơ Trí Hồ 2 365,28 182,64 1.700 1.700 Đ. Lý Nhật Quang 1 163,79 163,79 2.000 2.000 Đ. Phong Đình Cảng 1 146,53 146,53 5.500 5.500 2 Khối 8-P.Trung Độ (năm 2005) 22 3.449,9 0 1 152,89 152,89 2.000 2.000 11 1.583,6 7 143,97 1.800 1.800 2 529,58 264,79 1.900 1.900 5 624,65 124,93 1.600 1.600 3 559,11 186,37 1.500 1.500 3 Khu vực biệt thự Bắc đường Nguyễn Sỹ Sách -P. Hà Huy Tập (Năm 2006) 11 3.618,5 7 2 1.156,0 278 6.400 6.400 2 542,92 271,46 5.000 5.000 3 703,68 234,56 3.800 3.800 2 671,07 335,54 6.400 6.400 1 363,40 363,4 6.700 6.700 1 181,50 181,5 1.900 1.900 4 Xĩm Mẫu Đơn - xã Hưng Lộc (năm 2007) 40 5.843,0 4 1 119,9 119,9 1.100 1.100 4 400,29 100,07 1.200 1.200 6 830,63 138,44 1.200 1.200 10 1.537,9 5 153,80 1.100 1.100 9 1.140,4 0 126,71 1.200 1.200 4 694,49 173,62 900 900 1 164,75 164,75 800 1.200 3 508,08 169,36 1.200 800 1 218,7 218,7 1.500 1.500 1 227,85 227,85 1.500 1.500
Sở dĩ cĩ sự khác biệt về giá khởi điểm các lơ đất đưa ra đấu giá là do vị trí của lơ đất so với trục đường chính, tình hình kinh tế, an ninh, mơi trường trong khu vực.
4.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2005 tại thành phố Vinh
Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá sàn được tính như sau:
MCL1= Giá trúng đấu giá cao nhất Giá sàn
MCL2 Giá trúng đấu giá thấp nhất Giá sàn
MCL3 Giá trúng đấu giá trung bình Giá sàn
Năm 2005, thành phố Vinh đã tổ chức 2 dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Bến Thuỷ và phường Trung Độ cĩ tổng diện tích 4.371,11 ha với 28 lơ (bảng 4.5) và cĩ sự chênh lệch khơng nhỏ giữa giá trúng đấu giá cao nhất và giá trúng đấu giá thấp nhất của thửa đất cĩ cùng giá sàn.
Tại phường Bến Thuỷ, năm 2005 đã tổ chức đấu giá 6 lơ đất cĩ giá sàn từ 1.700 – 5.500 nghìn đồng/m2 và giá trúng đấu giá so với giá sàn cĩ sự chênh lệch (bảng 4.6), chia ra các vị trí cụ thể sau:
- Đường Nguyễn Vĩnh Lộc đưa ra đấu giá 2 lơ đất với giá sàn 2.400 nghìn đồng và giá trúng đấu giá trung bình 2.490 nghìn đồng/m2, gấp 1,09 lần so với giá sàn.
- Đường Ngơ Trí Hồ đưa ra đấu giá 2 lơ đất với 7 người tham gia, giá trúng đấu giá cao nhất 2.560 nghìn đồng/m2, gấp 1,51 lần so với giá sàn và giá trúng đấu giá thấp nhất 2.120 nghìn đồng/ m2, gấp 1,25 lần so với giá sàn.
61
Bảng 4.6 So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2005