1.3.7.1. Phõn tớch cỏc nguồn vốn cú khả năng huy động cho dự ỏn.
Trong mục I - Chương 2 đó xỏc định hỡnh thức đầu tư theo nguồn vốn của dự ỏn bao gồm:
• Vốn tự cú của chủ đầu tư;
• Vốn vay từ ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng.
• Vốn huy động từ cỏc tổ chức, cỏ nhõn đăng ký mua nhà.
* Vốn tự cú của doanh nghiệp.
Căn cứ vào bỏo cỏo tài chớnh của Cụng ty Thương mại - Dịch vụ và Thời trang Hà Nội ởi thời điểm quý IV/2003 thấy rằng:
• Tổng cộng nguồn vốn ở cuối năm 2003:48.754.106.352 đồng. • Nguồn vốn chủ sở hưũu: 16.050.118.299 đồng
• Nguồn vốn kinh doanh:15.584.140.911 đồng.
* Vốn vay từ ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng.
Căn cứ vào bỏo cỏo tài chớnh của Cụng ty Thương mại - Dịch vụ và Thời trang Hà Nội ở thời điểm quý IV/2003 cú thể thấy được chủ đầu tư của dự ỏn cú đủ uy tớn và năng lực để huy động vốn vay từ ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng.
Căn cứ vào tỡnh hỡnh thực tế ở thời điểm lập dự ỏn và dự bỏo tỡnh hỡnh trong thời gian tới, dự kiến lói suất vay dài hạn là 10,56%/ năm và lói suất vay ngắn hạn là 12%/ năm.
* Vốn huy động từ cỏc tổ chức, cỏ nhõn đăng ký mua nhà:
Cỏc tổ chức, cỏ nhõn đăng ký mua nhà sẽ nộp tiền theo tiến độ xõy dựng. Cụ thể:
• Năm 2006: 25% giỏ trị nhà. • Năm 2007: 25% giỏ trị nhà. • Năm 2008: 20% giỏ trị nhà. • Năm 2009: 20% giỏ trị nhà.
1.3.7.2. Cỏc biện phỏp thu hỳt tạo nguồn vốn cho dự ỏn. * Đối với vốn vay ngõn hàng và tỏc tổ chức tớn dụng.
Bỏo cỏo dự ỏn đầu tư này là căn cứ để ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng xỏc minh tớnh khả thi của dự ỏn, giỳp ra quyết định cho vay vốn hay khụng. Tuỳ theo kết quả phõn tớch tài chớnh của dự ỏn mà ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng sẽ quyết định lượng vốn cho vay và lói suất cho vay.
* Đối với vốn huy động từ cỏc tổ chức, cỏ nhõn đăng ký mua nhà:
• Đưa ra khung giỏ bỏn nhà hợp lý và hấp dẫn đối với người mua.
• Đưa ra cỏc chớnh sỏch hậu mói: Cỏc dịch vụ bảo trỡ, bảo hành đối với từng căn hộ, cỏc dịch vụ lắp đặt hệ thống điều hoà, núng lạnh, truyền hỡnh cỏp... trong từng căn hộ.
• Đưa ra cỏc chiến lược quảng cỏo nhằm làm nổi bật cỏc tớnh năng ưu việt cũng như tiện ớch của cỏc căn hộ để bỏn, cỏc dịch vụ bờn ngoài và xung quanh khu nhà ở.
1.3.8. Phõn tớch hiệu quả tài chớnh
1.3.8.1. Xỏc định cỏc yếu tố đầu vào phục vụ cho việc phõn tớch hiệu quả.
a. Xỏc định tuổi thọ (hay thời gian vận hành ) n của dự ỏn:
Căn cứ xỏc định:
• Cấp cụng trỡnh là cấp I; thời gian sử dụng tối thiểu: 25 năm; thời giỏn Đảng tối đa: 50 năm.
• Kết quả phõn tớch tỡnh hỡnh thị trường về nhà ở, văn phũng và siờu thị cho thuờ: Xem mục IV - chương 1
Lựa chọn tuổi thọ của dự ỏn là 19 năm.
Căn cứ xỏc định:
• Mức độ rủi ro của dự ỏn: Khi độ rủi ro của dự ỏn càng cao thỡ trị số r nờn càng lớn.
• Mức độ khan hiếm của nguồn: Khi nguồn vốn càng khan hiếm thỡ trị số r cũng càng lớn.
• Mức ưu tiờn, khuyến khớch đối với dự ỏn càng lớn thỡ trị số r càng nhỏ. • Tỡnh hỡnh đối thủ cạnh tranh: Khi đối thủ cạnh tranh lấy trị số r càng nhỏ thỡ dự ỏn đang xột cũng nờn lấy trị số r càng lớn. Cú thể tớnh r theo cụng thức sau: r = m r k r i i i ∆ + ∑ =1 * [ %] Trong đú:
ri: Giỏ trị sử dụng vốn của nguồn vốn thứ i [%].
ki: Tỷ trọng của nguồn vốn thứ i trong tổng số vốn của dự ỏn.
∆r: Tỷ lệ % phụ thờm để đề phũng rủi ro như trượt giỏ, lạm phỏt và 1% dành cho quỹ phỳc lợi, khen thưởng của doanh nghiệp Nhà nước.
Trong dự ỏn này, chọn lói suất tối thiểu chấp nhận được là r = 15%.
b. Xỏc định doanh thu trong thời gian vận hành của dứan.
Căn cứ xỏc định doanh thu của dự ỏn:
• Diện tớch cho thuờ
• Giỏ thuờ mộit đơn vị diện tớch từng loại
• Cụng suất cho thuờ: 75%.
Doanh thu của dự ỏn được tập hợp trong bảng 9.1
c. Xỏc định chi phớ sản xuất kinh doanh trong thời gian vận hành của dư ỏn.
* Chi phớ điện, nước:
Căn cứ xỏc định:
• Chi phớ sử dụng điện, nước của dự ỏn là chi phớ tiờu hao điện, nước cho quỏ trỡnh làm việc, sinh hoat, điện thắp sỏng ban đờm cho bảo vệ, nước làm cho vệ sinh, tưới cõy và một số yờu cầu khỏc của dự ỏn.
• Trong dự ỏn này, chi phớ điện nước được dự trự theo tỷ lệ % so với doanh thu: 2%.
Chi phớ điện, nước của dự ỏn được tập hợp trong bảng 1.
Bảng 1: Chi phớ điện, nước.
Đơn vị tớnh: 1.000 đồng
STT Nội dung Năm vận hành
2010 ữ 2014 2015 ữ 2019 2020 ữ 2024 2025 ữ 2028
1 Doanh thu 22.091.760 23.149.800 24.207.840 25.265.880 2 Tỷ lệ so với doanh thu 2% 2% 2% 2% 3 Chi phớ sử dụng điện,
nước
441.835 462.996 484.157 505.318
* Chi phớ trả lương cho cỏn bộ cụng nhõn viờn quản lý điều hành dự ỏn:
Căn cứ xỏc định:
• Số lượng cỏn bộ quản lý, điều hành và nhõn viờn phục vụ cho dự ỏn. • Mức độ bao gồm cả phụ cấp của từng người.
• Hỡnh thức trả lương cho dự ỏn ỏp dụng (theo thời gian: thỏng) • Hệ số tăng: k = 1,1/3 năm.
Chi phớ trả lương cho cỏn bộ cụng nhõn viờn quản lý, điều hành dự ỏn được tập hợp trong bảng 2. Bảng 2: Chi phớ trả lương. Đơn vị tớnh: 1.000 đồng Bố trớ lao động SL Mức lương thỏng
Chi phớ trả lương năm 2010 ữ 2012 2013 ữ 2015 2016 ữ 2018 2019ữ 2021 2022 ữ 2024 2025 ữ 2027 2028 Giỏm đốc 1 3.500 42.000 46.200 50.820 55.902 61.492 67.641 74.406 Phú Giỏm đốc 2 3.000 72.000 79.200 87.120 95.832 105.415 115.957 127.552 Cỏn bộ giỏn tiếp 6 2.000 144.000 158.400 174.240 191.664 210.830 231.913 255.105 Nhõn viờn phục vụ 70 1.500 1.260.000 1.386.000 1.524.600 1.677.060 1.844.766 2.029.243 2.232.167 Tổng cộng 1.518.000 1.669.800 1.836.780 2.020.458 2.222.504 2.444.754 2.689.230
* Chi phớ trớch nộp bảo hiểm xó hội, bảo hiểm y tế, kinh phớ cụng đoàn.
Căn cứ xỏc định:
• Số lượng cỏn bộ, cụng nhõn viờn. • Mức lương của từng người.
• Mức quy định nộp phớ bảo hiểm xó hội, bảo hiểm y tế và trớch nộp kinh phớ cụng đoàn : 195.
Chi phớ trớch nộp bảo hiểm xó hội, bảo hiểm y tế, kinh phớ cụng đonà được tập hợp trong ảng 3.
Bảng 3: Chi phớ trớch nộp BHXH, BHYT, KPCĐ.
Đơn vị tớnh: 1.000 đồng
STT Năm vận hành Quỹ lương Tỷ lệ trớch Thành tiền
1 2010 ữ 2012 1.518.000 19% 288.420 2 2013 ữ 2015 1.669.800 19% 317.262 3 2016 ữ 2018 1.836.780 19% 348.988 4 2019ữ 2021 2.020.458 19% 383.887 5 2022 ữ 2024 2.222.504 19% 422.276 6 2025 ữ 2027 2.444.754 19% 464.503 7 2028 2.689.230 19% 510.954
* Chi phớ sửa chữa bảo dưỡng:
Hết thời gian bảo hành cụng trỡnh là 02 năm, cụng trỡnh sẽ được tiến hành sửa chữa, bảo dưỡng. Chi phớ bảo dưỡng được tớnh theo tỷ lệ % giỏ trị xõy lắp và giỏ trị thiết bị cụng trỡnh. Hệ số này ở mức khởi điểm là 0,3% và cứ sau 03 năm tăng thờm0,1%.
Chi phớ sửa chữa, bảo dưỡng được tập hợp trong bảng 4.
Bảng 4. Chi phớ sửa chữa bảo dưỡng cụng trỡnh.
Đơn vị tớnh: 1.000 đồng
TT Năm vận
hành
Giỏ trị cụng trỡnh và thiết bị cần bảo dưỡng,
sửa chữa
Hệ số tỷ lệ CP sửa chữa, bảo dưỡng
1 2012 ữ 2014 59.964.159 0.3% 179.892 2 2015 ữ 2017 59.964.159 0.4% 239.857 3 2018 ữ 2020 59.964.159 0.5% 299.821 4 2021ữ 2023 59.964.159 0.6% 359.785 5 2024 ữ 2026 59.964.159 0.7% 419.749 6 2027 ữ 2028 59.964.159 0.8% 479.713 * Chi phớ quản lý khỏc:
Bao gồm cỏc khoản chi phớ như: văn phũng phẩm, bưu điện phớ, cụng tỏc phớ, chố nước tiếp khỏch, giao dịch đối ngoại, lệ phớ cố định nộp hàng năm và một số chi phớ lắp vặt khỏc....
Chi phớ này được tớnh theo tỷ lệ % so với doanh thu: 3% Chi phớ quản lý khỏc được tập hợp trong bảng 5.
Bảng 5: Chi phớ quản lý và chi phớ khỏc.
Đơn vị tớnh: 1.000 đồng
STT Nội dung 2010 ữ 2014 2015 ữ 2019Năm vận hành2020 ữ 2024 2025 ữ 2028
1 Doanh thu 22.091.760 23.149.800 24.207.840 25.265.880 2 Tỷ lệ so với doanh thu 3% 3% 3% 3% 3 Chi phớ quản lý và chi
phớ khỏc 662.753 694.494 726.235 757.976
*. Chi phớ trả tiền thuờ đất:
Căn cứ xỏc định:
• Diện tớch thuờ đất hàng năm cho dự ỏn: chỉ tớnh phần đất dành cho khối văn phũng: 3.879 m2.
• Giỏ thuờ một đơn vị diện tớch trong năm: 0,7% x 20.000.000 đ =140.000 đồng/ năm.
Chi phớ trả tiền thuờ đất trong thời gian vận hành được tập hợp trong bảng 6.
Bảng 6: Chi phớ thuờ đất trong thời gian vận hành.
(1.000 đồng/ năm ) (1.000 đồng)
3.879 140 543.060
* Chi phớ trả lói vay trong vận hành:
Căn cứ xỏc định: • Số vốn vay cho dự ỏn • lói suất vay
• phương thức trả nợ
• thời gian trả nợ quy định trong hợp đồng.
Chi phớ trả lói tớn dụng trong vận hành được tập hợp trong bảng 9.2g.
* Chi phớ khấu hao tài sản cố định:
Căn cứ xỏc định:
• Giỏ trị tài sản phải tớnh khấu hao (khụng bao gồm thuế GTGT).
• Thời gian khấu hao và phương phỏp khấu hao quy định hiện hành: quyết định số 206/2003/QĐ - BTC của Bộ Tài chớnh ban hành ngày 12 thỏng 12 năm 2003 về việc ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trớch khấu hao tài sản cố định:
- Áp dụng phương phỏp khấu hao đều theo thời gian (khấu hao tuyến tớnh. - Đối với phần giỏ trị nhà cửa, vật kiến trỳc: thời gian khấu hao lấy bằng thời gian sử dụng tối thiểu.
- Đối với phần giỏ trị thiết bị: Thời hạn khấu hao lấy bằng thời gian sử dụng tối đa.
• Số tiền khấu hao hàng năm Kni của tài sản thứ i cú thể tớnh theo cụng thức sau: Kni = KHi i T A (đồng/ năm) Trong đú:
Ai: giỏ trị tài sản thứ i cần tớnh khấu hao (đồng) TKHi: Thời hạn khấu hao của tài sản thứ i (năm)
Bảng 7: Chi phớ khấu hao TSCĐ Đơn vị tớnh: 1.000 đồng TT Tờn tài sản Giỏ trị tớnh khấu hao Thời hạn khấu hao Tuổi thọ Năm vận hành 2010 ữ 2019 2020 ữ 2028 1 Nhà cửa, vật kiến trỳc 50.294.575 25 50 2.011.783 2.011.783 2 Thiết bị 2.1 Thang mỏy 3.000.000 10 10 3.000.000 3.000.000 2.2 Điều hoà 10.566.000 10 10 10.566.000 10.566.000 2.3 Mỏy phỏt điện 1.000.000 10 10 1.000.000 1.000.000 2.4 Trạm biến ỏp 800.000 10 10 800.000 800.000 2.5 Mỏy nộn rỏc 250.000 12 12 200.000 200.000 2.6 Thu lụi chống sột 50.000 15 15 3.333 3.333 3 Cỏc khoản trừ dần 6.872.771 10 687.277 0 Tổng cộng 4.259.827 3.572.550 1.3.8.2. Đỏnh giỏ hiệu quả tài chớnh.
a. Chỉ tiờu hiện giỏ hiệu số thu chi (NPV): Căn cứ xỏc định:
• Dũng tiền hiệu số thu chi của dự ỏn trong thời gian hoạt động: - Dũng tiền thu gồm:
+ Doanh thu bỏn nhà khụng bao gồm thuế GTGT
+ Doanh thu cho thuờ văn phũng, siờu thị và cỏc dịch vụ khỏc khụng bao gồm thuế GTGT.
+ Doanh thu từ hoạt động khỏc (thanh lý tài sản) khụng bao gồm thuế GTGT.
+ Giỏ trị tài sản cố định chưa khấu hao hết cũn lại ở năm cuối của dự ỏn + Thu hồi vốn lưu động ở năm cuối của dự ỏn.
- Dũng tiền chi gồm:
+ Chi phớ đầu tư ban đầu khụng bao gồm thuế GTGT + Chi phớ đầu tư thay thế khụng bao gồm thuế GTGT
+ Chi phớ hoạt động trong cỏc năm vận hành khụng bao gồm thuế GTGT. + Thuế thu nhập doanh nghiệp
• Lói suất tối thiểu chấp nhận được: r = 15% • Thời gian tớnh toỏn: n = 19 năm
• Thời gian chọn để phõn tớch dự ỏn: năm dự ỏn bắt đầu cú doanh thu: 2006. Kết quả tớnh toỏn giỏ trị hiện tại rũng được tập hợp trong bảng 9.4
NPV = 9.271.309.000 đồng > 0 → Dự ỏn đỏnh giỏ.
b. Chỉ tiờu thời gian thu hồi vốn cú tớnh đến hệ số chiết khấu (thời gian hoàn vốn tớnh theo phương phỏp động):
NPV = ∑ = = + − Th t R C B 1 1 1 0 )' 1 (
Từ bảng tớnh NPV (bảng 9.4) suy ra được: Thđ = 11 năm 6thỏng.
c. Chỉ tiờu suất thu lợi nội tại (IRR): Căn cứ xỏc định:
• Dựa vào dũng tiền hiệu số thu chi của dự ỏn trong suốt thời gian vận hành. • Dựa vào giả định cỏc suất thu lợi nội tại khỏc nhau để khi dựng nú chiết khấu dũng tiền thuần về gốc và cộng chung lại thoả món điều kiện bằng khụng.
Kết quả tớnh toỏn suất thu lợi nội tại được tập hợp trong bảng 9.5: IRR = 17,72% > r = 15% → Dự ỏn đỏnh giỏ.
d. Chỉ tiờu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao (khụng xột đến giỏ trị tiền lệ theo thời gian):
Căn cứ xỏc định:
• Lợi nhuận của dự ỏn trong thời kỳ phõn tớch • Khấu hao của dự ỏn trong thời kỳ phõn tớch • Vốn đầu tư ban đầu của dự ỏn
Kết quả tớnh toỏn được tập hợp trong bảng 9.6a và 9.6b. Thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận là 06 năm 5 thỏng.
Thời gian hoàn vốn nhớ lợi nhuận và khấu hao là 03 năm 11 thỏng.
1.3.8.3. Phõn tớch an toàn về tài chớnh.
• Theo tỷ số khả năng trả nợ: Căn cứ xỏc định: Ki = i i A B Trong đú:
B: Nguồn tài chớnh dựng để trả nợ gồm: lợi nhuận, phần trớch cho trả lói vốn vay và khấu hao tài sản cố định bỡnh quõn năm.
A: Số nợ phải trả trong năm gồm cả trả nợ gốc và trả lói Kết quả tớnh toỏn được tập hợp trong bảng 9.7a: Kbq = 1,95 • Theo thời hạn và khả năng trả nợ.
Căn cứ xỏc định:
- Nguồn tài chớnh dựng trả nợ của từng năm gồm lợi nhuận, trớch trả lói vay, khấu hao tài sản cố định.
- Tổng số nợ phải trả ở thời điểm đầu của thời kỳ trả nợ (thời điểm đưa dự ỏn vào vận hành)
- Lói suất tối thiểu chấp nhận được của dự ỏn.
Kết quả tớnh toỏn được tập hợp trong bảng 9.7b: Ttm: 04 năm 02 thỏng.
b. Phõn tớch an toàn về tài chớnh theo hoà vốn lói lỗ: Căn cứ xỏc định:
• Doanh thu hàng năm
• Chi phớ cố định trong chi phớ sản xuất kinh doanh hàng năm (bảng 9.8a) - Tiền lương
- Trớch nộp bảo hiểm xó hội bảo hiểm y tế và kinh phớ cụng đoàn. - Tiền thuờ đất.
- Chi phớ sửa chữa, bảo dưỡng - Khấu hao tài sản cố định - lói vay dài hạn
- 50% chi phớ quản lý và chi phớ khỏc. - Thuế mụn bài.
• Chi phớ biến đổi trong chi phớ sản xuất kinh doanh hàng năm(bảng 9.8b) - Chi phớ điện, nước:
- 50% chi phớ quản lý và chi phớ khỏc - Lói vay vốn lưu động
- Thuế thu nhập doanh nghiệp
Kết quả tớnh toỏn được tập hợp trong bảng 9.8:
Mức hoạt động hoà vốn lớn nhất trong năm 2010: 61,07% Mức hoạt động hoà vốn lớn nhỏ trong năm 2020: 38,22% Mức hoạt động hoà vốn trung bỡnh 46,13%
1.3.8.4. Phõn tớch độ nhạy về tài chớnh Cụng thức xỏc định độ nhạy: ∆ = x100 Hbt Hx Hbt− [%].
kết quả tớnh toỏn được tập hợp trong bảng 9.9a, 9.9b,9.9c, 9.9d, khi giảm doanh thu đi 5%:NPV =5.910.188.000 đồng> 0; → Dự ỏn vẫn đỏnh giỏ vào độ nhạy là 36,25%
Khi giảm doan thu đi 10%: NPV = 2.726.915.000 đồng > 0 → Dự ỏn vẫn đỏnh giỏ và độ nhạy là 70,59%
Khi tăng chi phớ lờn 5% : IRR =17,52%> r = 15%