của cỏc cơ quan cú liờn quan đến dự ỏn.
1.3.11.1. Hỡnh thức quản lý thực hiện dự ỏn.
a. Phõn tớch cỏc hỡnh thức quản lý thực hiện dự ỏn:
Theo Điều 45 Luật xõy dựng 2003 cú 2 hỡnh thức quản lý dự ỏn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh.
• Chủ đầu tưxõy dựng cụng trỡnh thuờ tổ chức tư vấn quản lý dự ỏn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh: ỏp dụng trong trường hợp chủ đầu tư khụng cú đủ năng lực và điều kiện để tự quản lý dự ỏn. Chủ nhiệmđiều hành dựộan trong trường hợp này phải cú một phỏp nhõn cú năng lực phự hợp và cú đăng ký về tư vấn đầu tư xõy dựng. Chủ nhiệm điều hành dự ỏn phải chịu trỏch nhiệm trước phỏp luật và chủ đầu tư trong việc quản lý dự ỏn từ quỏ trỡnh thực hiện đến khi kết thỳc xõy dựng, đưa dự ỏn vào hoạt động và cỏc vấn đề khỏc liờn quan đó ghi trong hợp đồng.
• Chủ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh trực tiếp quản lý dự ỏn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh: Khi ỏp dụng hỡnh thức này, chủ đầu tư phải cú bộ mỏy quản lý dự ỏn đủ năng lực và phải đăng ký tại cơ quan cú thẩm quyền. Ban quản lý dự ỏn do chủ đầu tư thàh lập phải chịu trỏch nhiệm trước phỏp luật và chủ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh theo nhiệm vụ, quyền hạn của ban quản lý dự ỏn được giao.
b. Lựa chọn hỡnh thức quản lý thực hiện dự ỏn
Căn cứ luật xõy dựng 2003; căn cứ quy chế quản lý đầu tư và xõy dựng ban hanựh kốm theo Nghị định 52/1999/ NĐ -CP của chớnh phủ ban hành ngày 08 thỏng 07 năm 1999, nghị định 12/200/NĐ - CP của Chớnh phủ ban hành ngày 05 thỏng 05
năm 20000, nghị định 07/2003/NĐ - CP của chớnh phủ ban hành ngày 30 thỏng 01 năm 2003.
Căn cứ vào năng lực của chủ đầu tư là một doanh nghiệp Nhà nước.
Chủ đầu tư dự ỏn đề nghị UBND thành phố Hà Nội cho phộp được ỏp dụng hỡnh thức chủ đầu tư thuờ đơn vị tư vấn quản lý dự ỏn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh.
c. Xõy dựng quy chế hoạt động của ban quản lý dự ỏn.
* Ban quản lý dự ỏn cú cỏc chức năng sau:
• Được phộp ký hợp đồng với cỏc đơn vị cú đủ năng lực và tiến độ thi cụng phự hợp với điều kiện của cụng trỡnh.
• Phối hợp với cỏc cơ quan chức năng của thành phố thống nhất quản lý xõy dựng toàn bộ dự ỏn theo quy hoạch được phờ duyệt.
• Thống nhất quản lý mặt bằng toàn khu vực thực hiện dự ỏn, quản lý cỏc mốc cao độ, chỉ giới đường đỏ, là đầu mối cho việc xin phộp xõy dựng, thảo thuận quy hoạch đối với tất cả cỏc cụng trỡnh xõy dựng trong phạm vi dự ỏn.
• Sử dụng đất đỳng mục đớch, ranh giới được giao. • Thống kờ quản lý tiến độ thực hiện dự ỏn.
• Thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nước khi cú yờu cầu. • Khụng làm ảnh hưởng xấu đến mụi trường và phỏ hoại đất đai.
• Thực hiện đầu tư và duy trỡ cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong suốt thời gian thực hiện dự ỏn cho đến khi bàn giao cho cỏc cơ quan quản lý chuyờn ngành của thành phố, bàn giao khụng bồi hoàn đất cụng cộng kể cả kết cấu hạ tầng kỹ thuật cho Nhà nước khi dự ỏn kết thỳc.
• Tổ chức thực hiện dự ỏn khụng qua cỏc hợp đồng phỏp luật hiện hành • Thực hiện việc kinh doanh và làm nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định của phỏp luật.
* Ban quản lý dự ỏn cú cỏc nhiệm vụ sau:
• Ban hành nội quy sự nghiệp toà nàh và kiểm tra, nhắc nhở mọi người thực hiện theo đỳng nội quy đú.
• Tổ chức quản lý, vận hành cỏc trang thiết bị và làm cỏc dịch vụ phục vụ cho ngụi nhà (cấp nước, thang mỏy, điện thắp sỏng chung, trụng xe, vườn hoa, cõy xanh, quột dọn, vệ sinh mụi trường);
• Lập kế hoạch duy tu, bảo dương, bảo trỡ định kỳ • Lưu giữ hồ sơ kỹ thuật hoàn cụng cụng trỡnh.
• Tổ chức họp để phờ bỡnh, kiểm điểm những cỏ nhõn, đơn vị cố tỡnh vi phạm nội quy, quy chế của khu nhà
• Thay mặt cỏc đơn vị để phản ỏnh với chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà đất và chớnh quyền địa phương sở tại cỏc kiến nghị, nguyện vọng về quản lývà sử dụng toà nhà văn phũng.
d. Dự trự chi phớ cho ban quản lý dự ỏn.
• Trong giai đoạn đầu tư: .102.545.996 đồng
• Trong giai đoạn vận hành: Mức lương ban quản lý dự ỏn: triệu đồng/ người - thỏng. • 01 Giỏm đốc: 3,5. • 02 Phú Giỏm đốc: 3,0 • 06 Cỏn bộ giỏn tiếp: 2,0 • 70 Nhõn viờn: 1,5 1.3.12. Kết luận và kiến nghị 1.3.12.1. Kết luận:
a. Kết luận tớnh khả thi về quy mụ của dự ỏn:
Dự ỏn tổ hợp nhà ở - văn phũng và dịch vụ số 25 phố Lạc Trung, Hai Bà Trưng,Hà Nội với diện tớch khu đất nghiờn cứu là: 9.092m2 , diện tớch xõy dựng là 3.365m2, diện tớch sàn là 54.583m2, mật độ xõy dựng là 37%, hệ số sử dụng đất khoảng 6 lần, số tầng cao trung bỡnh là 15 tầng, nằm trong quy hoạch chung của
thành phố Hà Nội, phự hợp với quy mụ, địa điểm đầu tư, thừoi gian đầu tư gúp phần giải quyết sự thiếu hụt về quỹ nhà ở, văn phũng, dịch vụ của thành phố.
Quy mụ xõy dựng trờn tổng mặt bằng xõy dựng như dự ỏn đưa ra cú mật độ xõy dựng là hợp lý, đó tận dụng mặt bằng hiện cú trong điều kiện đất nội đụ thiếu và chật hẹp, giỏ đất cao. Trong vũng 10 đến 15 năm tới, độ cao xõy dựng cụng trỡnh từ 15 độn 25 tầng là phự hợp với kiến thức cảnh quan đụ thị và cỏc mục tiờu kinh tế xó hội của đụ thị.
Dự ỏn cú tớnh khả thi về quy mụ đầu tư.
b. Kết luận về phương ỏn lựa chọn địa điểm.
Địa điểm xõy dựng của dự ỏn phự hợp với cỏc nguyờn tắc và tiờu chuẩn khi lựa chọn địa điểm xõy dựng cụng trỡnh. Cỏc điều kiện tự nhiờn đảm bảo cho cụng trỡnh cú thể xõy dựng được an toàn và thuận lợi. Cỏc điều kiện kinh tế xó hội cú ảnh hưởng tớch cực đến quỏ trỡnh thực hiện dự ỏn.
Dự ỏn cú tớnh khả thi về phương ỏn địa điểm
c. Kết luận tớnh khả thi về nguồn vốn.
Nguồn vốn chủ yếu của dự ỏn cú được là từ việc huy động tiền mau nàh và tổ chức cỏ nhõn. Trờn cơ sở phõn tớch nhu cầu của thị trường về nàh ở hiện nay và cỏc phương thức huy động vốn của dự ỏn cú thể thấy, nguồn vốn huy động từ tiền bỏn nhà của dự ỏn là tương đối chắc chắn.
Dự ỏn cú tớnh khả thi về nguồn vốn
d. Kết luận tớnh khả thi về phương ỏn tài chớnh, phương ỏn trả nợ.
Từ kết quả phõn tớch an toàn tài chớnh của dự ỏn cú thể thấy dự ỏn cú khả năng trả nợ cao, thời gian trả nợ là nằm trong giới hạn cho phộp.
Dự ỏn cú tớnh khả thi về khả năng trả nợ.
e. Kết luận về phương ỏn sử dụng đất đai và bảo vệ mụi trường sinh thỏi.
Dự ỏn cú phương ỏn sử dụng đất đai hợp lý, khụng gõy ảnh hưởng xấu đến mụi trường xung quanh.
f. Đỏnh giỏ hiệu quả tài chớnh, hiệu quả kinh tế xó hội, độ an toàn, cỏc vấn đề rủi ro.
Thụng qua phõn tớch cỏc chỉ tiờu hiệu quả tài chớnh, hiệu quả kinh tế xó hội, cú thể thấy rằng dự ỏn là đỏnh giỏ, mức độ an toàn cao, chịu ớt rủi ro.
g. Kết luận tổng hợp tớnh khả thi của cả dự ỏn.
Dự ỏn đầu tư xõy dựng Tổ hợp nhà ở văn phũng và dịch vụ của Cụng ty Thương mại - Dịch vụ và Thời trang Hà Nội (HAFASCO) tạo tiềm năng phỏt triển cho khu vực, tạo thờm cụng ăn việc làm cho mụi trường làm việc thuận lợi cho nhiều cơ quan, gúp phần giải quyết vấn đề nhà ở và đúng gúp cho quỹ nhà ở của thành phố Hà Nội.
Với cỏc nội dung đó được phõn tớch cụ thể trong cỏc chương mục trờn đõy, cú thể thấy, dự ỏn cú khả năng triển khai đỳng tiến độ, tuõn thủ cỏc quy định hiện hành về xõy dựng và cú tớnh khả thi cao.
1.3.12.2. Kiến nghị
a. Kiến nghị cỏc chế độ ưu đói, hỗ trợ của Nhà nước cho dự ỏn:
• Đề nghị Nhà nước nhanh chúng hoàn thành cỏc dự ỏn phỏt triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở những khu vực xung quanh dự ỏn như dự ỏn cầu Vĩnh Tuy - Thanh Trỡ, dự ỏn mửo đường từ Phố Lạc Trung sang phố Minh Khai...
• Đề nghị Nhà nước cú chế độ ưu đói trong việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp bỏn nhà chung cư.
• ....
b. Kiến nghị cỏc biện phỏp hạn chế tỏc động của bờn ngoài đến dự ỏn làm giảm hiệu quả của dự ỏn.
• Đề nghị Nhà nước sớm đưa ra cỏc văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai mới để thị trường nhà đất sớm đi vào ổn định.
• Cú biện phỏp ngăn chặn những đối tượng đầu cơ tớch trữ nhà để bỏn lại với giỏ cao.
1.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CễNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CễNG TY CỔ PHẦN THI CễNG CƠ GIỚI XÂY LẮP
1.4. 1. Những kết quả mà cụng ty đạt được
Qua nghiờn cứu cụng tỏc soạn thảo dự ỏn đầu tư tại cụng ty cổ phần thi cụng cơ giới xõy lắp, cho thấy cụng ty đạt rất nhiều thành tựu trong cụng tỏc tư vấn lập dự ỏn đầu tư, lĩnh vực xõy dựng.
Những dự ỏn được lập tại cụng ty được triển khai theo kế hoạch, theo yờu cầu của cỏc cấp cú thẩm quyền. Cỏc dự ỏn này đó được thực hiện đi vào hoạt động mang lại hiệu quả lớn về mặt tài chớnh cho cụng ty cũng như về mặt kinh tế xó hội cho cộng đồng. Cụng tỏc lập dự ỏn đầu tư tại cụng ty luụn tuõn thủ đỳng tiờu chuẩn quản lý phự hợp với văn bản phỏp luật quy định, quy trỡnh,.
1.4.1.1. Phương phỏp lập dự ỏn:
Hiện tại cụng ty ỏp dụng rất nhiều phương phỏp khỏc nhau để soạn thảo dự ỏn như: Phương phỏp phõn tớch, phương phỏp đỏnh giỏ, phương phỏp dự bỏo và so sỏnh, phương phỏp phõn tớch hiệu quả tài chớnh, phương phỏp dựa vào cỏc dự ỏn tương tự . . . Cỏc phương phỏp được ỏp dụng khỏ phự hợp và linh hoạt đối với từng dự ỏn cụ thể giỳp cho chất lượng dự ỏn ngày càng nõng cao.
1.4.1.2. Quy trỡnh lập dự ỏn
Hầu hết cỏc dự ỏn trong cụng ty được lập theo quy trỡnh cụ thể: Đi từ bước nhận nhiệm vụ, chuẩn bị lập dự ỏn, lập dự ỏn, thẩm định, Giỏm đốc, chủ tịch hội đồng quản trị phờ duyệt và lưu trữ hồ sơ. Quy trỡnh lập dự ỏn của cụng ty đó đảm bảo chất lượng và cú sự giỏm sỏt chặt chẽ của cỏn bộ chuyờn trỏch. Với dự ỏn nhỏ cú thể bỏ ra giai đoạn nghiờn cứu cỏc cơ hội đầu tư và giai đoạn nghiờn cứu tiền khả thi để đi vào giai đoạn nghiờn cứu khả thi của dự ỏn.
Nội dung lập dự ỏn:
Những dự ỏn được lập tại cụng ty ngày càng được nõng cao về mặt chất lượng, tiến độ đẩy nhanh, giảm thiểu chi phớ. Chi phớ tớnh toỏn cho từng dự ỏn cũng tớnh toỏn hợp lý trỏnh thất thoỏt lóng phớ cho. Thụng tin thu thập phục vụ cho cụng tỏc lập dự ỏn tương đối chớnh xỏc và đầy đủ, nội dung quan trọng được tiến hành phõn tớch kỹ
lưỡng, tiến hành theo đỳng trỡnh tự, chi tiết đảm bảo tớnh hiệu quả của dự ỏn. Bờn cạnh đú đội ngũ làm cụng tỏc soạn thảo dự ỏn được chỳ trọng đào tạo, bồi dưỡng nhằm nõng cao trỡnh độ chuyờn mụn nghiệp vụ phục vụ cho cụng việc.
Do đú cụng tỏc lập dự ỏn tại cụng ty ngày càng đạt chất lượng cao hơn đỏp ứng yờu cầu của doanh nghiệp.
1.4.2. Một số tồn tại và nguyờn nhõn
1.4.2.1. Những hạn chế trong cụng tỏc lập dự ỏn
Bờn cạnh những kết quả đạt được, trong quỏ trỡnh lập dự ỏn tại cụng ty vẫn cũn một số hạn chế sau:
- Về kế hoạch và chiến lược đầu tư: Hiện nay hoạt động lập dự ỏn tại cụng ty được triển khai theo kế hoạch chưa cụ thể vẫn cũn thiếu chi tiết, chưa đặt ra được mục tiờu cho từng giai đoạn phự hợp với thực tế. Chớnh sỏch, quy định của Nhà nước nhiều lỳc cũn thay đổi khiến cho cụng tỏc lập dự ỏn bị ảnh hưởng.
Quy trỡnh lập dự ỏn: Một số dự ỏn chưa lập theo đỳng quy trỡnh. Một số dự ỏn bỏ qua giai đoạn nghiờn cứu cơ hội đầu tư, nghiờn cứu tiền khả thi nờn gặp khú khăn cho giai đoạn nghiờn cứu khả thi và phải điều chỉnh lại nhiều lần làm mất thờm chi phớ, chậm tiến độ và thời gian.
- Phương phỏp lập dự ỏn: Mặc dự đó ỏp dụng nhiều phương phỏp khỏc nhau để lập dự ỏn nhưng cú một số phương phỏp ỏp dụng chưa đỳng, phương phỏp ỏp dụng chưa phự hợp với dự ỏn. Phương phỏp dự bỏo vẫn chủ yếu dựa vào ý kiến chủ quan của người lập.
- Nội đung lập dự ỏn:
+ Chất lượng cụng tỏc lập dự ỏn: Mặc dự đó lập nhiều dự ỏn nhưng vẫn chưa đảm bảo là tết nhất. Hầu hết cỏc dự ỏn được lập chỉ chỳ trọng vào phõn tớch kinh tế xó hội, phõn tớch kỹ thuật mà khụng đề cập đến phõn tớch tài chớnh. Cũn khớa cạnh thị trường thỡ chỉ nờu chung chung. Nội dung nghiờn cứu thị trường và nghiờn cứu tỡnh hỡnh kinh tế xó hội tổng quỏt khụng được tỏch riờng ra mà gộp chung thành nội dung nghiờn cứu sự cần thiết phải đầu tư nờn khớa cạnh thị trường khụng được nghiờn cứu sõu. Ngoài ra trong phõn tớch khớa cạnh kinh tế xó hụi, cỏc chỉ tiờu chỉ
mang tớnh định tớnh, cỏc chỉ tiờu mang tớnh định lượng như: Giỏ trị hiện tại rũng kinh tế( NPVe), giỏ trị tăng thuần (NAV), tỷ số lợi ớch/chi phớ kinh tế (B/Ce) khụng được đề cập đến.
+ Thời gian lập dự ỏn: Một trong những hạn chế trong cụng tỏc lập dự ỏn là thời gian kộo dài, chưa đỳng với tiến độ được giao cho: Sự bố trớ phõn cụng chưa hợp lý, cỏn bộ lập dự ỏn cũn trẻ chưa cú nhiều kinh nghiệm, thủ tục trỡnh duyệt và thụng qua dự ỏn cũn mất nghiền thời gian, trải qua nhiều cụng đoạn
1.4.2.2. Nguyờn nhõn cua những hạn chế trờn
Bộ mỏy lập dự ỏn cũn thiếu, chưa chuyờn nghiệp. Trong quỏ trỡnh phõn cụng cụng việc nhiều khi chồng chộo, chưa đỳng với chuyờn mụn của từng người. Thờm vào đú cụng tỏc quản lý, điều hành cũn lỏng lẻo khiến cho một số dự ỏn cỏn bộ chưa cú ý thức hoàn thành cụng việc theo đỳng tiến độ đặt ra.
Cụng tỏc lập dự ỏn tại cụng ty chưa mang tớnh khỏch quan, chủ yếu dựa vào ý kiến chủ quan của người lập. Trong khi đú chuyờn mụn của một số cỏn bộ chưa đỏp ứng được yờu cầu của cụng việc, thời gian cụng tỏc ngắn. chưa đủ kinh nghiệm để độc lập, xử lý cụng việc một cỏch tốt nhất, đụi khi xảy ra tỡnh trạng bất cập giữa năng lực và yờu cầu đũi hỏi, vỡ vậy cụng tỏc chưa đạt hiệu quả như mong muốn.
Chớnh sỏch trả lương, thưởng cho cỏn bộ lập dự ỏn của cụng ty vẫn cũn thấp, chưa xứng đỏng với cụng sức mà họ đó bỏ ra. Vỡ cỏn bộ làm cụng tỏc lập dự ỏn phải chịu nhiều ỏp lực cụng việc, thường xuyờn phải đi đến cỏc cơ sở thực tế để thu thập số liệu, thụng tin trong khi đú tiền cụng tỏc phớ thỡ lại thấp, khụng thoả đỏng.
Vấn đề nổi cộm trong lĩnh vực tư vấn lập dự ỏn khụng chỉ ở cụng ty, mà cả những cụng ty hoạt động trong lĩnh vực này, là hiện nay tỷ lệ định mức % cho tư vấn lập dự ỏn do Nhà nước đề ra cũn quỏ thấp nờn chi phớ trả cho lập dự ỏn thấp, chi phớ này