- Bước kiểm tra, đánh giá thường tiến hành chậm chạp, gây ảnh hưởng đến toàn bộ
c. Đánh giá nhu cầu thị trường
Trong thời gian qua, thị trường nhà đất Hà Nội luôn là một thị trường sôi động với nhu cầu nhà ở rất cao. Hiện nay mỗi năm dân số Hà Nội tăng thêm khoảng 70.000 người (trong đó có khoảng 22.000 dân nhập cư). Theo quy hoạch đến năm 2010 dân số Hà Nội không vượt quá 2,6 triệu người, nhưng tới năm 2006 đã là 3,2 triệu tăng 2,8% so với năm 2005. Với mức tăng trưởng dân số này thì tới năm 2010 dân số Hà Nội sẽ vào khoảng 3,5-3,6 triệu người. Chỉ tiêu diện tích hiện nay ở Hà Nội chỉ đạt khoảng 5-7m2/ đầu người, trong đó có khoảng 300.000 dân sống trong điều kiện chỉ có 3m2/người, chủ yếu tập trung vào trung tâm thành phố. Với mục tiêu đạt chỉ tiêu khiêm tốn 10-15m2 diện tích ở/đầu người, thì đến năm 2010 thành phố cần đến khoảng 30-40 triệu m2 sàn, tương đương khoảng 428.000-571.000 căn hộ với diện tích trung bình 70m2/căn. Như vậy đến 2010 quỹ nhà Hà Nội còn thiếu khoảng 15 triệu m2 sàn. Chỉ để dáp ứng cho phần gia tăng dân số với chỉ tiêu 10-15 m2/người, mỗi năm Thành phố Hà Nội cần thêm tới 1 triệu m2 sàn, tương đương 1400 căn hộ. Theo thống kê của Liên đoàn Lao động Thành phố và các Sở, ngành chức năng, dự kiến từ nay đến hết năm 2010 cần giải quyết nhu cầu nhà ở cho
khoảng 86.500 công chức, viên chức với 43.520 căn hộ (tương ứng 1.946.250 m2 sàn xây dựng), cho 133.800 công nhân viên chức các thành phần kinh tế với 66.900 căn hộ (tương ứng 3.010.500 m2 sàn xây dựng) và cho 10.750 công nhân các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất với khoảng 53.750 m2 sàn xây dựng. Ngoài ra gần 300.000 nhân khẩu sống trong khoảng 460 chung cư với tổng diện tích sàn gần 1 triệu m2 trong 23 khu tập thể từ 4-6 tầng của Hà Nội đang chờ được cải tạo, sửa chữa gấp và có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở sang những khu mới hiện đại hơn. Nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân Thủ đô, thời gian gần đây thành phố Hà Nội đang thực hiện chương trình xây dựng nhà ở với 56 dự án lớn và 140 dự án nhỏ. Dự kiến năm 2010 các dự án khu đô thị mới sẽ tao thêm 10 triệu m2 cho quỹ nhà Hà Nội.
Trên cơ sở các số liệu thống kê, có thể thấy từ nay đến 2010 nhu cầu nhà và đất ở tại Hà Nội là rất lớn và luôn ở trong tình trạng thiếu hụt cung không đủ cầu. Kinh nghiệm các dự án phát triển nhà trên địa bàn Hà Nội trong những năm qua đều cho thấy nhu cầu mua nhà rất lớn, giá bán nhà và đất luôn tăng và có sự chênh lệch giá khá lớn giữa giá nhà bán ra ban đầu và giá nhà giao dịch sau đó trên thị trường. Điển hình như giá nhà tại chung cư lân cận dự án như các nhà chung cư của VINACONEX, VIMECO, Sông Đà...trong thời gian qua đều đã tăng giá từ 50- 70% chỉ trong vòng 1-2 năm và luôn ở trong tình trạng không đủ nhà để bán. Thị trường nhà đất sau thời gian tạm lắng trong năm 2005 do việc người dân chờ đợi các văn bản pháp lý mới thì đến đầu năm 2006 đã bắt đầu có dấu hiệu sôi động trở lại và thực sự trở thành cơn sốt từ giữa năm 2007 với sự gia tăng ồ ạt các giao dịch mua bán trên thị trường TP Hồ Chí Minh và Hà Nội cũng như nhiều địa phương khác.
Qua đây có thể thấy rằng việc ra đời Khu văn phòng nhà ở cao cấp
Vinaconex-1 là hoàn toàn phù hợp với nhu cầu thị trường trong điều kiện hiện nay.
1.3.2.3 Hiện trạng tổng hợp của dự ána. Hiện trạng sử dụng đất đai a. Hiện trạng sử dụng đất đai
Tổng diện tích đất hiện đang được Vinaconex-1 sử dụng theo Quyết định do Thành phố cấp là 11.467 m2. Trong đó tổng diện tích khu đất để xây dựng công trình theo qui hoạch được duyệt là 10453,44m2 (sau khi loại bỏ các diện tích sẽ được qui hoạch làm đường khu vực)