- Bước kiểm tra, đánh giá thường tiến hành chậm chạp, gây ảnh hưởng đến toàn bộ
e. Phân tích đánh giá hiện trạng
• Thuận lợi:
Về vị trí: Khu vực nghiên cứu nằm trong khu vực mới phát triển có tốc độ đô thị
hoá rất cao với sự phát triển hàng loạt các công trình đô thị mới và gần các cụm công trình như, trung tâm hội nghị quốc gia, khu liên hợp thể thao quốc gia, siêu thị ...., vì vậy việc xây dựng khu đô thị này có sức hút đối với dân cư và có tính khả thi cao.
Về sử dụng đất đai: Khu đất có địa hình bằng phẳng, nằm trong vùng địa chất tốt,
thuận lợi cho xây dựng, chủ đầu tư đang sử dụng lô đất hợp pháp, không phải di dân giải
phóng mặt bằng.
Về các công trình hạ tầng kỹ thuật, môi trường và cảnh quan: Trong khu vực
và lân cận có nhiều dự án đã và đang được triển khai xây dựng nên có thể tận dụng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật đặc biệt có thể khai thác chính từ tuyến đường Vành đai 3. Việc phát triển các tuyến đường Vành đai 3 và Láng Hoà Lạc chính là một trong những động lực quan trọng cho việc phát triển khu dân cư. Các mặt Tây Nam, Tây Bắc và Đông Bắc của khu đất giáp có cảnh quan tốt nhìn sang khu khu công viên, trung tâm hội nghị quốc gia, khu đô thị mới
Trung Hoà Nhân Chính. Hiện tại xung quanh khu đất chưa có các công trình xây dựng lớn liền kề nên việc thi công móng, thi công tầng hầm có thuận lợi, không sợ gây ảnh hưởng tới các công trình xung quanh.
• Khó khăn: Một số tuyến đường tiếp cận dự án từ phía đường Láng Hoà Lạc và tuyến mương phía Đông Nam chưa rõ thời gian triển khai.
1.3.2.4 Quản lý tổ chức thực hiện dự ána. Phương án quản lý khai thác dự án a. Phương án quản lý khai thác dự án
● Giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư
- Hình thức quản lý dự án:
Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án theo các quy định của pháp luật. Dự án được thực hiện theo phương thức đầu tư xây dựng mới đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng như các công trình kiến trúc. Chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư, theo quy hoạch chi tiết đã được Sở KTQH chấp thuận bao gồm các phần
việc từ khâu chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng, xây dựng công trình. Chủ đầu tư dự án giữ vai trò quản lý chung về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch - kiến trúc trong giai đoạn xây dựng các hạng mục công trình. Chất lượng các công trình xây dựng sẽ được giám định bởi cơ quan giám định độc lập trong quá trình xây dựng cũng như khi hoàn thành theo các qui định trong Nghị định Số 209/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16 tháng 12 năm 2004 về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Công trình phải được giám định để cấp giấy chứng nhận phù hợp theo qui định.
- Nguồn vốn:
+ Vốn tự có và vốn hợp pháp khác của Chủ đầu tư.
+ Vốn huy động hợp pháp từ khách hàng có nhu cầu mua nhà ở, thuê văn phòng... + Vốn vay tín dụng thương mại.
● Giai đoạn khai thác vận hành dự án
- Hình thức quản lý:
+ Trong thời gian bảo hành công trình(5 năm kể từ khi bàn giao các căn hộ cho khách hàng), Ban quản lý công trình tiếp tục thực hiện chức năng quản lý công trình, bảo dưỡng, sửa chữa những hỏng hóc phát sinh. Chi phí công tác quản lý này sẽ được lấy từ nguồn phí đóng hàng tháng của các nhà ở, văn phòng....
+ Sau thời gian bảo hành công trình, đưa vào sử dụng, Chủ đầu tư sẽ tiếp tục thực hiện quản
lý kinh doanh các khu văn phòng, thương mại cho thuê, tầng hầm, các tiện ích chung của công trình.
Chủ đầu tư sẽ thành lập bộ phận kinh doanh và vận hành công trình. Đối với các căn hộ ở và hệ thống kỹ thuật chung, sau thời gian 1 năm theo qui định, các chủ sử dụng công trình (gồm các đại diện các hộ dân và chủ đầu tư kinh doanh phần dịch vụ thương mại văn phòng) sẽ thành lập Ban quản trị công trình và thuê bộ phận kinh doanh và vận hành công trình thực hiện việc vận hành quản lý duy tu bảo dưỡng toàn bộ công trình.
Do đặc thù công trình là công trình hỗn hợp, một phần lớn diện tích công trình là diện tích khai thác chung, diện tích các khu văn phòng, dịch vụ thương mại thuộc sở hữu của Chủ đầu tư, nên thành phần Ban quản trị sẽ có trên 51 % số người trong đó có Trưởng ban là đại diện của Chủ đầu tư. Bộ phận kinh doanh và vận hành công trìnhcủa Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm việc duy tu bảo dưỡng các toà nhà chung cư, văn phòng (hệ thống kỹ thuật, thang máy,sơn mặt ngoài, chống thấm,
sửa chữa các hư hỏng...)cũng như việc quản lý không để các hộ dân tự tiện thay đổi kết cấu, hình dáng kiến trúc công trình. Công ty quản lý sẽ được thu phí của các hộ dân để thực hiện các công việc quản lý duy tu bảo dưỡng. Mức phí sẽ được xác định trên cơ sở thoả thuận giữa Ban quản trị công trình và Bộ phận kinh doanh và vận hành công trình của Chủ đầu tư.
b. Tiến độ thực hiện dự án● Giai đoạn chuẩn bị đầu tư