Theo quy ựịnh của Luật quản lý ựất ựai nước CHNDT: ỘLuật quản lý nhà ựất ựô thị nước CHNDTHỢ ựể xây dựng chế ựộ ựăng ký ựất ựai, duy trì và bảo hộ chế ựộ công hữu XHCN về ựất ựai, bảo ựảm quyền và lợi ắch hợp pháp
của người có quyền lợi về ựất ựai, nay ban hành bản quy chế này.
đăng ký ựất ựai là việc nhà nước tổ chức ựăng ký theo pháp luật về quyền sử dụng ựất thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thể về ựất ựai, quyền sử dụng ựất ựai thuộc sở hữu tập thể và các quyền lợi khác về ựất ựai.
Quyền lợi khác về ựất ựai nói trong bản quy tắc này là nói về những quyền lợi khác ngoài quyền sử dụng và quyền sở hữu, bao gồm quyền thế chấp, quyền cho thuê và những quyền lợi về ựất ựai khác mà pháp quy hành chắnh quy ựịnh phải ựăng ký.
đăng ký ựất ựai chia ra ựăng ký ựất ựai ban ựầu và ựăng ký biến ựộng ựất ựai. đăng ký ựất ựai ban ựầu lại gọi là tổng ựăng ký, có nghĩa là trong một thời gian nhất ựịnh, tiến hành ựăng ký một cách phổ biến ựất ựai trong các khu trực thuộc hoặc khu vực ựược quy ựịnh; đăng ký biến ựộng ựất ựai là nói ựến việc ựăng ký ngoài việc ựăng ký ban ựầu, bao gồm ựăng ký quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu ựất và các quyền khác theo thời hạn, ựăng ký biến ựộng về tên, ựịa chỉ, mục ựắch sử dụng, ựăng ký hủy bỏ ựất ựaiẦ
Người sử dụng ựất thuộc sở hữu nhà nước, người sở hữu ựất ựai tập thể, người sử dụng ựất ựai tập thể, người có quyền khác về ựất ựai, phải xin ựăng ký ựất ựai theo bản quy tắc này.
Khi xin phép ựăng ký, người xin phép có thể uỷ quyền cho người ựại diện. Khi uỷ quyền phải nói rõ sự việc và quyền hạn ựược uỷ quyền.
Quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu ựất và các quyền khác ựã ựăng ký theo pháp luật thì ựược pháp luật bảo hộ, mọi ựơn vị và cá nhân không ựược xâm phạm.
đơn vị hành chắnh cấp huyện tổ chức tiến hành ựăng ký ựất ựai. Cơ quan ựịa chắnh của UBND từ cấp huyện trở lên phụ trách các công việc cụ thể.
đơn vị ựăng ký cơ bản là thửa ựất.
Người có quyền sử dụng hoặc sở hữu trên 2 thửa ựất thì phải xin phép lần lượt từng thửa.
Hai người trở lên cùng sử dụng 1 thửa ựất, phải xin phép ựăng ký từng người một.
Người sử dụng ựất ựai vượt qua ranh giới cấp huyện thì phải xin phép ựăng ký tại cơ quan ựịa chắnh thuộc UBND trên cấp huyện.
đăng ký ựất ựai ựược tiến hành theo các bước sau ựây: - Xin phép ựăng ký ựất ựai;
- điều tra về ựịa chắnh (ựịa tịch, ựịa hộ-ND). - Thẩm ựịnh thuộc quyền;
- Ghi sổ ựăng ký;
- Phân phát hoặc ựổi giấy chứng nhận ựất ựai.
Cục quản lý ựất ựai quốc gia chủ quản công tác ựăng ký ựất ựai toàn quốc. Cơ quan ựịa chắnh thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác ựăng ký ựất ựai trong ựịa phương mình. (Cục Quản lý ựất ựai Trung quốc, 1995) [8] Chế ựộ ựăng ký tài sản nhà ựất hiện hành ở Trung Quốc giống như chế ựộ ựăng ký kiểu đức kiêm chế ựộ ựăng ký Torrens. Tuy nhiên do ựặc ựiểm của mình, nên khái quát lại chủ yếu có các mặt sau:
+ Việc ựăng ký tài sản nhà ựất do cơ quan ựăng ký khác nhau tiến hành. Tài sản nhà ựất gồm: ựất các công trình xây dựng trên ựất ựó và các vật dụng khác kèm theo cấu thành. đã là tài sản thì nhà cửa và ựất ựai không thể tách ra ựược, do ựặc ựiểm không tách ựược ựó nên việc ựăng ký sản quyền nhà và ựất phải tiến hành một lần, giấy chứng nhận cũng chỉ lĩnh cùng một giấy, thế nhưng thể chế quản lắ về nhà và ựất ở Trung Quốc lại chia ra các cơ quan khác nhau cho nên việc ựăng ký thuộc quyền nhà ựất nói chung phải ựăng ký quyền sử dụng ựất ở cơ quan quản lắ ựất ựai và ựăng ký quyền sở hữu nhà ở cơ quan quản lắ nhà cửa.
+ đăng ký thuộc quyền tài sản nhà ựất là ựăng ký ựộng thái quyền lợi về nhà ựất. đương sự phải theo pháp luật ựể ựăng ký quyền có ựược, sự thay ựổi và việc mất ựi quyền lợi nhà ựất, nếu không qua ựăng ký thì không phát
sinh hiệu lực về pháp luật, không thể ựối kháng với người thứ 3. đăng ký thuộc quyền tài sản nhà ựất không những ựăng ký quyền lợi trong tình hình bình thường mà còn ựăng ký trong quá trình biến ựộng khiến mọi người biết ựược tình hình ựăng ký và trạng thái quyền lợi tài sản nhà ựất.
+ Việc ựăng ký thuộc quyền tài sản nhà ựất áp dụng theo chủ nghĩa thẩm tra thực chất. Theo quy ựịnh của luật nhà ựất Trung Quốc thì lúc ựăng ký thuộc quyền nhà ựất, người xin ựăng ký phải có ựơn cho cơ quan ựăng ký, cơ quan này không những phải thẩm tra kỹ càng về các văn bản cần thiết mà còn phải thẩm tra nghiêm túc về nguồn gốc quyền lợi của người xin ựăng ký, lại kiểm tra thực ựịa. Nếu tất cả kết quả thẩm tra như nhau thì mới ựược ựăng ký.
+ đăng ký thuộc quyền tài sản nhà ựất có hiệu lực bắt buộc: quyền lợi về nhà và ựất khi ựã ựược cơ quan ựăng ký ghi trên giấy ựăng ký thì quyền lợi ựó có hiệu lực tuyệt ựối về mặt pháp luật ựối với người thứ 3, quyền lợi ựó không thể xoá bỏ ựi ựược.
+ đăng ký thuộc quyền tài sản nhà ựất thực hiện theo chế ựộ ựăng ký bắt buộc. Sau lúc ựăng ký quyền lợi nhà ựất, nếu quyền lợi muốn chuyển ựổi, thay ựổi thì người có quyền lợi phải xin ựăng ký, nếu không ựăng ký thì quyền lợi ựó không ựược pháp luật bảo vệ và cũng phải chịu trách nhiệm tương ứng với pháp luật. Khi ựiều 18, ựiều 19 của luật "Biện pháp tạm thời về quản lắ sản tịch sản quyền nhà cửa ở thành thị" quy ựịnh: "Nếu không theo bản biện pháp này ựể xin phép ựăng ký sản quyền nhà cửa thì việc sở hữu, chuyển dịch, thay ựổi và xác ựịnh các quyền lợi khác về sản quyền nhà cửa ựó ựều không có hiệu lực". Vi phạm các quy ựịnh của bản biện pháp này thì cơ quan chủ quản hành chắnh về nhà ựất của chắnh phủ nhân dân cấp huyện trở lên căn cứ vào tình tiết ựể xử phạt hành chắnh. điều 69 của "Quy tắc ựăng ký ựất ựai" quy ựịnh: nếu không theo quy ựịnh, kịp thời xin phép ựăng ký thay ựổi ựất ựai thì ngoài việc xử lý vi phạm về chiếm ựất ra, còn xem tình tiết nặng nhẹ, báo cáo lên chắnh phủ cấp huyện trở lên mà ựược phê chuẩn thì xoá
bỏ việc ựăng ký và giấy chứng nhận ựất ựai.
+ Cấp giấy chứng nhận về quyền lợi: Sau khi cơ quan ựăng ký thuộc quyền tài sản nhà ựất theo trình tự, hoàn thành việc ựăng ký quyền lợi cho người xin ựăng ký quyền lợi thì chắnh phủ nhân dân ựịa phương cấp giấy chứng nhận về quyền lợi tài sản nhà ựất, ựó là chỗ dựa cho người có quyền lợi, cần giữ gìn và bảo quản giấy ựó.(Phòng ựịa sản pháp, 1997) [14]
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. đối tượng và phạm vi nghiên cứu