3.1.1.1 đăng ký ựất ựai trước khi có Luật đất ựai 1987
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chắnh phủ "về việc ựo ựạc và ựăng ký thống kê ruộng ựất" ựã lập ựược hệ thống hồ sơ ựăng ký cho toàn bộ ựất nông nghiệp và một phần diện tắch ựất thuộc khu dân cư nông thôn.
3.1.1. 2. đăng ký ựất ựai từ khi có Luật đất ựai 1987 ựến trước khi có Luật đất ựai 2003
- Luật đất ựai 1987 quy ựịnh "Khi ựược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao ựất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ựổi mục ựắch sử dụng hoặc ựang sử dụng ựất hợp pháp mà chưa ựăng ký phải xin ựăng ký ựất ựai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ựịa chắnh, vào sổ ựịa chắnh cho người SDđ và tự mình ựăng ký ựất chưa sử dụng vào sổ ựịa chắnh".
- Tổng cục Quản lý ruộng ựất ựã ban hành Quyết ựịnh số 201-đKTK ngày 14/711989 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và Thông tư số 302-đKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ựịnh 201-đKTK ựã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ựăng ký ựất ựai của Việt Nam".
Thời kỳ này do ựất ựai ắt biến ựộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm ựất ựai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý ựất ựai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ựộng ựăng ký ựất ựai ắt phức tạp.
- Luật đất ựai năm 1993 quy ựịnh.
dụng ựất, thống kê, kiểm kê ựất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất". "Người ựang sử dụng ựất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ựăng ký tại xã, phường, thị trấn ựó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ ựịa chắnh, ựăng ký vào sổ ựịa chắnh ựất chưa sử dụng và sự biến ựộng về việc sử dụng ựất".
- Thời kỳ này ựánh dấu sự chuyển ựổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện ựường lối ựổi mới của đảng. Vì vậy, ựất ựai (quyền sử dụng ựất) tuy chưa ựược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến ựộng, việc chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, ựặc biệt là khu vực ựất ựô thị, ựất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ựăng ký với cơ quan Nhà nước có thấm quyền.
- Luật sửa ựổi bổ sung Luật đất ựai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy ựịnh về ựăng ký ựất ựai của Luật đất ựai 1993, công tác ựăng ký ựất ựai ựược chấn chỉnh và bắt ựầu có chuyển biến tốt. Chỉnh quyền các cấp ở ựịa phương ựã nhận thức ựược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ựăng ký ựất ựai với công tác quản lý ựất ựai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ựạo sát sao nhiệm vụ này.
3.1.1.3. đăng ký ựất ựai từ khi có Luật đất ựai 2003 ựến nay
Theo quy ựịnh pháp luật ựất ựai hiện hành ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ựất cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng vào các mục ựắch; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân thuê ựất. Do vậy, ở nước ta ựăng ký ựất ựai là ựăng ký quyền sử dụng ựất Nhà nước giao, cho thuê.
Luật đất ựai năm 2003 quy ựịnh cụ thể nhiệm vụ: "đăng ký quyền sử dụng ựất, lập và quản lý hồ sơ ựịa chắnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất". "đăng ký quyền sử dụng ựất là việc ghi nhận quyền sử dụng ựất hợp pháp ựối với một thửa ựất xác ựịnh vào hồ sơ ựịa chắnh nhằm xác lập quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng ựất".(Quốc Hội, 2003, Luật đất ựai) [16] Luật dành riêng một chương quy ựịnh các thủ tục hành chắnh trong quản lý và sử dụng ựất ựai theo phương châm tạo ựiều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng ựất hợp pháp thực hiện ựầy ựủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ựất của mình.
- Hệ thống đăng ký ựất ựai có hai loại là ựăng ký ban ựầu và ựăng ký biến ựộng.
+ đăng ký ban ựầu ựược thực hiện khi Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho tổ chức, hộ gia ựình cá nhân;
+ đăng ký biến ựộng - ựăng ký những biến ựộng ựất ựai trong quá trình sử dụng do thay ựổi diện tắch (tách, hợp thửa ựất, sạt lở, bồi lấp...), do thay ựổi mục ựắch sử dụng, do thay ựổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ựất.
- Cơ quan ựăng ký ựất ựai: Cơ quan quản lý ựất ựai ở ựịa phương có Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ựịa chắnh gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ựịa chắnh, phục vụ người sử dụng ựất thực hiện các quyền và nghĩa vụ".
3.1.2. Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất
3.1.2.1. Cơ sở pháp lý
a) Bộ Luật Dân sự năm 2005: Quyền sở hữu ựược Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy ựịnh bao quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ựịnh ựoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ựịnh của pháp luật (điều 164). Việc ựăng ký quyền sở hữu tài sản ựược quy ựịnh (điều 167); thời ựiểm chuyển quyền sở hữu ựối với tài sản (điều 168); các quyền của người không phải là chủ sở hữu ựối với tài sản (điều 173). Trên cơ sở ựó, pháp nhân, thế nhân tự xác ựịnh quyền và nghĩa vụ của mình về bất ựộng sản hợp pháp (trong ựó có quyền sử dụng ựất) ựối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.(Quốc Hội, 2005, Bộ Luật Dân sự) [17]
triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. (Quốc Hội, 2005, Luật Nhà ở) [18]
c) Luật Kinh doanh bất ựộng sản năm 2006: Luật này quy ựịnh về hoạt ựộng kinh doanh bất ựộng sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt ựộng kinh doanh bất ựộng sản và giao dịch bất ựộng sản có liên quan ựến kinh doanh bất ựộng sản.
d) Luật đất ựai năm 2003 quy ựịnh: "Việc ựăng ký quyền sử dụng ựất ựược thực hiện tại Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trong các trường hợp: Người ựang sử dụng ựất chưa ựược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất; Người sử dụng ựất thực hiện quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ựất; Người sử dụng ựất ựã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ựổi tên, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, thay ựổi ựường ranh giới thửa ựất; Người ựược sử dụng ựất theo bản án hoặc quyết ựịnh của Toà án nhân dân, quyết ựịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ựịnh giải quyết tranh chấp ựất ựai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ựã ựược thi hành". (Luật đất ựai, 2003, điều 46) [16]
"Cơ quan quản lý ựất ựai ở ựịa phương có Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ựịa chắnh gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ựịa chắnh, phục vụ người sử dụng ựất thực hiện các quyền và nghĩa vụ". (Luật đất ựai 2003, điều 64) [16]
ự) Luật Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của các luật liên quan ựến ựầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 (Quốc Hội, 2009) [21]
Luật quy ựịnh một số nội dung trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất nhằm bảo hộ quyền và lợi ắch hợp pháp của người có quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất. Phân ựịnh rõ ựiều kiện ủy quyền
cấp giấy chứng nhận.
e) Các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất ựai.
- Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chắnh phủ về thi hành Luật đất ựai quy ựịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ựịnh thành lập Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất tại các ựịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ựăng ký quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quyết ựịnh thành lập Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Phòng TN&MT. (Chắnh phủ, 2004, Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP) [4]
Như vậy, Nghị ựịnh ựã quy ựịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chắnh về ựất ựai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về ựất ựai.
- Nghị ựịnh số 88/2009/Nđ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chắnh phủ quy ựịnh về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất.
Nghị ựịnh này quy ựịnh trách nhiệm của VPđKQSDđ trong việc thực hiện các thủ tục ựăng ký quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất. Vai trò của VPđKQSDđ các cấp phải ựảm nhận thêm một nhiệm vụ mới là xác ựịnh nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng gắn liền với ựất; từ ựó phải nghiên cứu thêm các văn bản có liên quan ựể xác nhận quyền hợp pháp của người ựăng ký chủ sở hữu tài sản ựó. Nghị ựịnh này cũng quy ựịnh trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, nơi nộp hồ sơ và trao giấy chứng nhận nhằm ựảm bảo ựơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện, tăng trách nhiệm của VPđKQSDđ các cấp.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài chắnh và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân
chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chắnh, nhằm ựáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chắnh khi người sử dụng ựất, thực hiện nghĩa vụ tài chắnh liên quan ựến ựất và nhà (nộp tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất, lệ phắ trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ựịnh về Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất. Thông tư này quy ựịnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất; quy ựịnh việc sử dụng mẫu giấy chứng nhận chung trên toàn quốc cho tất cả các loại ựất và các loại tài sản gắn liền với ựất; việc thể hiện các thông tin trên giấy chứng nhận và hồ sơ, trình tự, thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng ựất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ựất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ựịnh bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất.
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 5 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ựịnh sửa ựổi, bổ sung một số nội dung liên quan ựến thủ tục hành chắnh về lĩnh vực ựất ựai. Thông tư này quy ựịnh bổ sung một số nội dung của một số thủ tục, thời gian thực hiện thủ tục hành chắnh về cấp giấy chứng nhận và ựăng ký biến ựộng ựất ựai ựối với từng cơ quan, ựơn vị liên quan và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hơn so với quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 88/2009/Nđ-CP; ựồng thời thay ựổi việc sử dụng một số mẫu ựơn cho thuận lợi hơn v.v...
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất tài sản gắn liền với ựất. Thông tư này quy ựịnh phạm vi ựiều chỉnh, các trường hợp ựăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPđKQSDđ; Các quy ựịnh liên quan ựến thẩm quyền, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của VPđKQSDđ,
quy trình thực hiện thủ tục ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất của người sử dụng ựất.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chắnh của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất.
Theo Thông tư này VPđKQSDđ ựược thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (cấp huyện) là ựơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện ựăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất; chỉnh lý biến ựộng về sử dụng ựất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất, xây dựng và quản lý hồ sơ ựịa chắnh theo quy ựịnh của pháp luật.
VPđKQSDđ cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ựịnh thành lập theo ựề nghị của Giám ựốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám ựốc Sở Nội vụ; VPđKQSDđ cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, do UBND cấp huyện quyết ựịnh thành lập theo ựề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường và Trưởng phòng Nội vụ. VPđKQSDđ có con dấu riêng, ựược mở tài khoản theo quy ựịnh của pháp luật.
g) Nhận xét chung.
Nhà nước ựã ban hành các quy ựịnh liên quan ựến VPđKQSDđ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tương ựối ựầy ựủ. đây là căn cứ pháp lý ựề VPđKQSDđ thành lập và hoạt ựộng. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan ựến VPđKQSDđ còn những hạn chế như:
- Thiếu các quy ựịnh hướng dẫn tổ chức hoạt ựộng của VPđKQSDđ và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ựược tiến hành ựồng bộ.
- Chắnh quyền các cấp chưa nhận thức ựầy ựủ vai trò, vị trắ và tác dụng của tổ chức này ựối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ựất ựai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chể, chắnh sách ựưa VPđKQSDđ ựi vào hoạt ựộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ựáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng ựất phục vụ phát triển kinh tế ựất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ựại hoá và hội nhập.
3.1.2.2 Chức năng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất
Theo quy ựịnh của pháp luật hiện hành, VPđKQSDđ thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt ựộng theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện ựăng ký sử dụng ựất, chỉnh lý thống nhất biến ựộng sử dụng ựất và quản lý hồ sơ ựịa chắnh; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chắnh về quản lý, sử dụng ựất ựai theo quy ựịnh của pháp luật.
3.1.2.3 Nhiệm vụ của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất
Nhiệm vụ cụ thể của VPđKQSDđ là: Giúp UBND các cấp quản lý trực tiếp làm ựầu mối thực hiện các thủ tục hành chắnh về cấp GCN theo thẩm quyền cho các ựối tượng sử dụng ựất ở ựịa phương; ựăng ký sử dụng ựất và chỉnh lý biển ựộng về sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ựất; lập và quản lý toàn bộ HSđC gốc ựối với tất cả các thửa ựất thuộc phạm vi ựịa giới hành chắnh; chỉnh lý HSđC gốc khi