- Nguyên nhân chủ quan
4.3.1 định hướng tăng cường quản lý nhà nước về ựất ựai trong quá trình ựô thị hoá ở thành phố Hưng Yên
trình ựô thị hoá ở thành phố Hưng Yên ựến năm 2020
4.3.1 định hướng tăng cường quản lý nhà nước về ựất ựai trong quá trình ựô thị hoá ở thành phố Hưng Yên ựô thị hoá ở thành phố Hưng Yên
4.3.1.1 đổi mới cơ chế hoạt ựộng về ựất ựai trong quá trình ựô thị hoá
Tiến trình đTH trong ựiều kiện nền kinh tế thị trường ựòi hỏi hoạt ựộng QLNN về ựất ựai cần ựược ựổi mới cho phù hợp, theo ựịnh hướng Nhà nước ựiều hành, giám sát các quan hệ ựất ựai trong xã hội bằng pháp luật và là trọng tài giải quyết các quan hệ ựất ựai trong thị trường. Cụ thể:
- Hình thành và phát triển rộng rãi hệ thống dịch vụ ựất ựai, hệ thống kinh doanh dịch vụ bất ựộng sản (trong ựó ựất ựai là hàng hoá có giá trị giao dịch lớn nhất) hoạt ựộng theo luật kinh doanh bất ựộng sản. để ựảm bảo cho cho thị trường bất ựộng sản hoạt ựộng, còn có nhiều hoạt ựộng hỗ trợ khác của các tổ chức và cá nhân hoạt ựộng trong khuôn khổ ựược pháp luật cho phép như: ựo ựạc ựể xác ựịnh diện tắch ựất ựai, nhà cửa, công trình tham gia thị trường bất ựộng sản; hoạt ựộng công chứng, chứng thực bất ựộng sản và
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 95
giao dịch bất ựộng sản (công chứng hợp ựồng chuyển QSDđ, công chứng về tài sản là nhà cửa, công trình trên ựất hay gắn liền với QSDđ; công chứng chứng thực thế chấp bất ựộng sảnẦ). Các ách tắc, trì trệ hiện nay có một phần rất quan trọng từ những hoạt ựộng nàỵ Vì vậy, toàn bộ những hoạt ựộng kinh doanh bất ựộng sản và cả những hoạt ựộng phối hợp, hỗ trợ cho hoạt ựộng kinh doanh bất ựộng sản cần phải tách khỏi bộ máy quản lý hành chắnh của Nhà nước và hoạt ựộng ựộc lập theo luật, do thị trường ựiều tiết chi phốị Khi các hoạt ựộng nêu trên ựược ựược tách hoàn toàn khỏi hệ thống quản lý hành chắnh, những cá nhân tổ chức có nguyện vọng tham gia các hoạt ựộng dịch vụ và tư vấn bất ựộng sản, tham gia các hoạt ựộng kinh doanh BđS chỉ cần ựăng ký với Nhà nước và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Nhà nước vừa giảm gánh nặng khối lượng công việc, ựồng thời có thêm nguồn thu cho ngân sách, công dân tham gia giảm ựược thời gian tiến hành thực hiện các giao dịch.
- Thực hiện bình ổn giá ựất bằng chắnh sách một giá. Giá ựất cần phải do thị trường ựiều tiết theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị và các quy luật thị trường khác. Nhà nước không nên quy ựịnh giá ựất và cần bỏ chế ựộ hai giá như hiện naỵ Giá ựất ựai và giá BđS thực tế giao dịch trên thị trường là cơ sở ựể Nhà nước xác ựịnh chế ựộ chắnh sách tài chắnh về ựất, là căn cứ ựể thu các loại thuế về ựất ựai BđS.
- Quản lý chặt chẽ hành vi chuyển mục ựắch SDđ, trong ựó ựịnh hướng quản lý hiệu quả nhất là nâng cao chất lượng, hiệu quả công việc nghiên cứu, lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDđ, thực hiện công khai quy hoạch ựô thị, quy hoạch SDđ. Tạo mọi ựiều kiện ựẩy nhanh tiến ựộ ựể hoàn thành cơ bản công tác cấp GCN QSDđ, ựảm bảo mọi chủ thể SDđ ựều phải ựăng ký và ựều ựược cấp GCN QSDđ. Xử lý nghiêm khắc kịp thời, triệt ựể các hành vi vi phạm pháp luật trong quản lý SDđ, ựặc biệt là xử lý hành vi tự chuyển mục ựắch SDđ.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 96
- Nghiên cứu ựổi mới một số quy ựịnh của pháp luật trong hoạt ựộng QLNN về ựất ựai cho phù hợp yêu cầu của KTTT. Phải xây dựng hệ thống pháp luật ựồng bộ, sửa ựổi Luật ựất ựai năm 2003 và một số luật liên quan, trên nguyên tắc nền KTTT chi phối hoạt ựộng quản lý.
Xây dựng chắnh sách bồi thường, hỗ trợ GPMB phù hợp với KTTT, tạo ựiều kiện cho các nhà ựầu tư thực hiện dự án. Trong chắnh sách GPMB khi thu hồi ựất cần xác ựịnh rõ nhiệm vụ của Nhà nước là ựảm bảo ổn ựịnh ựời sống nhân dân cả về nhà ở và việc làm, tối thiểu là bằng hoặc tốt hơn mức sống trước khi bị thu hồi ựất, người SDđ nông nghiệp bị thu hồi ựược hưởng lợi ắch kinh tế từ thu nhập của doanh nghiệp ựược giao ựất ựể thực hiện các dự án ựầu tư, theo thoả thuận giữa nhà ựầu tư và người bị thu hồi ựấtẦ
4.3.1.2 Quản lý nhà nước về ựất ựai phải ựảm bảo nguyên tắc sử dụng ựất ựúng mục ựắch, hợp lý, tiết kiệm
Trong hoạt ựộng QLNN về ựất ựai, việc ựảm bảo ựất ựai ựược sử dụng ựúng mục ựắch, sử dụng hợp lý, tiết kiệm sẽ mang lại hiệu quả cao nhất cả về mặt kinh tế và mặt xã hộị Vì vậy, cần xác ựịnh rõ trong quan hệ ựất ựai cả chủ thể quản lý và ựối tượng quản lý ựều phải hướng ựến một mục tiêu chung là sử dụng ựất ựúng mục ựắch theo quy hoạch sử dụng ựất ựã ựược phê duyệt. Hiệu ắch kinh tế do hoạt ựộng sử dụng ựất ựúng mục ựắch, hợp lý, tiết kiệm mang lại kết quả của hoạt ựộng QLNN về ựất ựaị
* Sử dụng ựất ựúng mục ựắch: là hành vi của người SDđ ựúng mục ựắch do Nhà nước quy ựịnh khi giao ựất (dưới dạng thu tiền SDđ, tiền thuê ựất hoặc giao ựất không thu tiền SDđ). Luật ựất ựai năm 2003 quy ựịnh quyền và nghĩa vụ của người SDđ (bao gồm các chủ thể SDđ ựược quy ựịnh tại ựiều 9 Luật ựất ựai năm 2003) phải ỘSDđ ựúng mục ựắch, ựúng ranh giới thửa ựấtẦỢ (Khoản 1 điều 107). SDđ ựúng mục ựắch là mục tiêu rất quan trọng trong QLNN về ựất ựai, vừa ựể ựảm bảo quyền lợi kinh tế của chủ sở hữu, ựồng thời còn là việc ựảm bảo thực hiện ựúng quy hoạch, kế hoạch phân bổ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 97
SDđ của Nhà nước. đây là một nội dung quan trọng thuộc quyền ựịnh ựoạt của chủ sở hữu, ựồng thời thể hiện quyền lực của Nhà nước. Nếu người SDđ không SDđ theo ựúng mục ựắch, ựất ựược giao ựể sản xuất nông nghiệp lại bị sử dụng vào mục ựắch làm nhà ở, ựất ựược quy hoạch và giao cho tổ chức ựể xây dựng công trình công cộng lại bị biến thành nơi hoạt ựộng kinh doanh thương mạị.. Xác ựịnh mục ựắch sử dụng ựất còn là cơ sở ựể phân loại ựất, từ ựó là cơ sở ựể quy ựịnh mối quan hệ nghĩa vụ giữa Nhà nước: ựại diện sở hữu toàn dân về ựất ựai và người SDđ, trong ựó có quan hệ kinh tế ựất. Người SDđ ựược Nhà nước giao ựất ựể sản xuất nông nghiệp, ựể sử dụng vào mục ựắch công cộng dưới hình thức giao ựất không thu tiền SDđ, hoặc không thu tiền thuê ựất. Nhưng nếu người SDđ tự chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất sang thành ựất ở, hoặc ựất sản xuất kinh doanh (loại ựất ựược quy ựịnh là một loại BđS), thì Nhà nước sẽ không thu ựược tiền SDđ, hoặc tiền thuê ựất. đặc biệt những trường hợp tự chuyển mục ựắch SDđ còn gây khó khăn lớn cho công tác QLNN, như việc Nhà nước phải tiến hành thanh tra, kiểm tra ựể xử lý vi phạm, ựồng thời ựể ựảm bảo SDđ theo ựúng quy hoạch, Nhà nước phải tổ chức buộc khôi phục tình trạng ban ựầu của ựất, gây ra lãng phắ rất lớn về thời gian và tiền của Nhà nước, lãng phắ lớn về tiền của nhân dân (ựầu tư xây dựng công trình trên ựất trái quy ựịnh của pháp luậtẦ) Khi Nhà nước cần SDđ ựể thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDđ, công tác ựền bù GPMB sẽ rất khó khăn, như thực tiễn ựã và ựang diễn ra ở nước ta, trong ựó có trên ựịa bàn thành phố Hưng Yên. Vì vậy, yêu cầu người sử dụng ựất SDđ ựúng mục ựắch là yêu cầu bắt buộc, nhiệm vụ quan trọng hàng ựầu của hoạt ựộng QLNN về ựất ựai trong quá trình ựô thị hoá. đồng thời với yêu cầu người sử dụng ựất phải SDđ ựúng mục ựắch, ựể ựảm bảo ựất ựai ựược sử dụng ựúng mục ựắch, có hiệu quả, việc xác ựịnh ựúng mục ựắch SDđ là mục tiêu quan trọng, nội dung cơ bản của của QLNN về ựất ựaị để xác ựịnh ựúng mục ựắch SDđ, quy hoạch, kế hoạch SDđ chắnh là biện pháp và công cụ mà Nhà nước cần tổ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 98
chức tiến hành rất thận trọng, chặt chẽ và khoa học. đảm bảo một diện tắch hay một khu vực ựất chỉ có thể sử dụng theo ựúng quy hoạch, kế hoạch SDđ ựã ựược phê duyệt mới mang lại hiệu quả kinh tế và xã hội cao nhất. Tuy nhiên trong thực tế công tác lập quy hoạch và tổ chức quản lý ở nước ta nói chung và trong ựó có thành phố Hưng Yên còn nhiều hạn chế. đây là một trong những nguyên nhân quan trọng làm phát sinh tình hình người sử dụng ựất SDđ không ựúng mục ựắch ựược giao hoặc không ựúng mục ựắch SDđ theo quy hoạch SDđ ựã ựược phê duyệt. Vì vậy, một yêu cầu rất quan trọng ựể ựảm bảo ựất ựai ựược sử dụng ựất ựúng mục ựắch là công tác nghiên cứu, lập và quản lý, tổ chức thực hiện quy hoạch SDđ phải ựược ựặt lên hàng ựầu trong các nội dung QLNN về ựất ựaị Trong ựiều kiện KTTT, ựất ựai ựô thị là tài sản có giá trị, càng cần phải quan tâm hơn ựối với quy hoạch SDđ ựô thị.
* Sử dụng ựất hợp lý, tiết kiệm: là ựịnh hướng quan trọng và cơ bản nhất trong quản lý SDđ của cả Nhà nước và người SDđ. Nhà nước khi tiến hành giao ựất cho người SDđ, cần căn cứ mục ựắch SDđ theo quy hoạch ựể xác ựịnh ựúng nhu cầu SDđ cần thiết. Giao diện tắch ựất ựúng nhu cầu cần thiết, như thế vừa tránh ựược lãng phắ quỹ ựất, vừa tiết kiệm ựược vốn ựầu tư. đất ựược giao với diện tắch vượt quá nhu cầu bị bỏ hoang hoặc khai thác không hết, do vượt quá nhu cầu nhưng người SDđ vẫn phải ựưa toàn bồ diện tắch vào sử dụng, sẽ vừa lãng phắ quỹ ựất và làm thiệt hại ựến chi phắ ựầu tư SDđ, lãng phắ tiền thuê ựất hoặc tiền SDđ do người SDđ phải nộp cho Nhà nước ựể ựược giao ựất.
Hiệu quả kinh tế SDđ là hình thức so sánh giữa sản phẩm thu ựược và chi phắ ựầu tư vào các yếu tố lao ựộng, tiền vốn, kỹ thuật mà người SDđ ựã ựầu tư vào ựất trong qúa trình SDđ. Những nhân tố ảnh hưởng ựến hiệu quả kinh tế SDđ chủ yếu bao gồm: mức kinh doanh tập trung của ựất ựai, mức quản lý kinh tế ựất ựai; giá cả sản phẩm ựất ựai; giá cả các yếu tố ựầu tư vào ựất ựai,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 99
ựiều kiện bản thân của ựất ựai, vị trắ ựịa lý của ựất. Hiệu quả kinh tế của ựất là cốt lõi của mục ựắch SDđ, tức là lượng lao ựộng vật hoá và lao ựộng sống tiêu phắ ở mức thấp nhất, mà lại thu ựược thành quả cao nhất. Xét ở bình diện xã hội, hiệu quả kinh tế SDđ phụ thuộc rất lớn vào công tác lập và tổ chức thực hiện quy hoạch SDđ, do ựó QLNN quyết ựịnh hiệu quả SDđ. Muốn SDđ có hiệu quả, cần tăng cường QLNN về ựất ựai ựể SDđ hợp lý, tiết kiệm từ khâu xây dựng quy hoạch, kế hoạch SDđ, ựến khâu giao ựất, thu hồi ựất...
Thực tế hiện nay, tình trạng SDđ trên ựịa bàn thành phố lại rất lãng phắ và không có hiệu quả. Nhiều tổ chức SDđ bỏ ựất hoang hoá, không sử dụng và nhiều tổ chức và cá nhân sử dụng ựất không ựúng mục ựắch ựược giaọ Mặt khác do công tác lập quy hoạch, kế hoạch SDđ thiếu khoa học, thiếu ổn ựịnh, nhiều vị trắ quy hoạch chưa hợp lýẦ Tạo ra sự manh mún trong quy hoạch ựô thị và lãng phắ quỹ ựất.
4.3.1.3 Phát huy quyền chủ ựộng của người sử dụng ựất ựể khai thác, sử dụng ựất có hiệu quả
để ựất ựai ựô thị ựược sử dụng ựúng mục ựắch, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả trong quá trình đTH, cả chủ thể quản lý và ựối tượng quản lý ựều phải là những nhân tố tắch cực tham gia vào quá trình quản lý. Về phắa Nhà nước, nâng cao năng lực quản lý của chủ thể quản lý về ựất ựai, ựô thị trong quá trình đTH, không chỉ bằng những biện pháp quyền lực như tổ chức, chỉ ựạo, ựiều hành xử lý. Một vấn ựề không kém phần quan trọng trong QLNN về ựất ựai là cần xác ựịnh rõ quyền hạn cụ thể của ỘQSDđỢ ựối với người SDđ. Tạo ra các yếu tố pháp lý minh bạch ựể người SDđ chủ ựộng thực hiện các quyền ựược pháp luật cho phép, chủ ựộng phối hợp tạo ựiều kiện cho cơ quan quản lý thực hiện các quyền của họ. Cần phải xác ựịnh rõ ràng, ựể quản lý ựất ựai có hiệu quả nhất trong ựiều kiện nền KTTT là hãy ựể người SDđ tự quản lý và ựược tham gia vào quá trình quản lý cùng với Nhà nước. Khi Luật ựất ựai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, các quy ựịnh của Nhà nước ựể thực
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 100
hiện các quyền của người SDđ, chỉ ựược quy ựịnh trong một số ựiều (chương X) của Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật ựất ựaị Qua thực tế này có thể rút ra kết luận, quyền của người SDđ chưa ựược quan tâm ựúng mức, trong ựó có các quyền rất cơ bản còn chưa có văn bản nào quy ựịnh. đó là quyền ựược tham gia vào hoạch ựịnh chắnh sách ựất ựai (tham gia lập quy hoạch, kế hoạch SDđ, tham gia xác ựịnh giá ựất khi thực hiện các giao dịch về QSDđ hoặc ựền bù khi Nhà nước thu hồi ựất Ầ).