2.3.1.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc
Trung quốc là quốc gia thuộc hệ thống các nước XHCN trước ựây và hiện nay là quốc gia xây dựng mô hình phát triển nhà nước theo hình thái xã hội XHCN, nhưng mang ựặc sắc Trung Quốc. Là quốc gia nông nghiệp ựược xếp vào dạng các nước ựang phát triển, kinh nghiệm của Trung Quốc trong cuộc phát
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 33
triển kinh tế ựất nước là bài học lớn cho nhiều quốc gia trên thế giớị Trung Quốc có dân số ựông nhất thế giới (theo thống kê năm 2005 dân số Trung Quốc là 1,3 tỷ người) trong ựó dân số nông nghiệp chiếm gần 80%. Tổng diện tắch ựất ựai toàn quốc là 9.632.796 Km2, trong ựó diện tắch ựất canh tác là trên 100 triệu ha (chiếm 7% diện tắch ựất canh tác toàn thế giới). Trung Quốc bắt ựầu công cuộc 4 HđH trong ựó có CNH là mũi nhọn từ năm 1978, nhưng ựến năm 1988, tốc ựộ CNH của Trung Quốc có những bước phát triển vượt bậc, thúc ựẩy tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc luôn ở mức cao nhất thế giới liên tục trong gần 20 năm quạ Cùng với tốc ựộ tăng trưởng kinh tế và cách mạng công nghiệp, tốc ựộ đTH ở Trung Quốc cũng diễn ra rất mạnh mẽ (hàng chục các thành phố công nghiệp, các ựặc khu kinh tế mới như Thâm Quyến, Nội ChâuẦ. ựược xây dựng mới). Vì vậy việc giải quyết quan hệ xã hội về ựất ựai ở Trung Quốc trong quá trình CNH - HđH với ựảm bảo an ninh lương thực cho gần 1/5 dân số thế giới của Trung Quốc là mô hình thành công lớn ựóng góp cho thế giớị QLNN về ựất ựai ở Trung Quốc có một số ựặc ựiểm nổi bật là:
1. Về quan hệ sở hữu ựất ựai: Từ năm 1949, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng ựất, chia ruộng ựất của ựịa chủ phong kiến cho nông dân, tuy nhiên, hình thức SHTN về ựất ựai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn. Từ ựầu những năm 1950, ở Trung Quốc ựã tiến hành phong trào tập thể hoá nông nghiệp với việc hình thành hàng vạn nông trang tập thể trong khắp cả nước. SHTT và SHNN về ựất ựai ựã ựược thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 thế kỷ XX. Cũng như ở Việt Nam, mô hình kinh tế tập trung kế hoạch hoá ựã gây ra tình trạng kìm hãm LLSX ở Trung Quốc. Trong vài thập niên liên tiếp, Trung Quốc là quốc gia chậm phát triển và trong tình trạng thiếu lương thực triền miên.
Từ năm 1978, Trung Quốc ựã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao ựất cho hộ nông dân ựể tổ chức sản xuất (thay cho mô hình nông trang tập thể). điều 10 Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc và Luật quản lý ựất của nước Cộng hoà nhân
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 34
dân Trung Hoa quy ựịnh: Quyền sở hữu ựất Trung Quốc toàn bộ thuộc về SHNN, phân làm 2 hình thức SHNN và SHTT, trong ựó toàn bộ ựất ựai thành thị thuộc về SHNN. đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài ựất do pháp luật quy ựịnh thuộc về SHNN, còn lại là SHTT.
Hiến pháp năm 1988 (điều 2) quy ựịnh việc Nhà nước giao ựất cho tổ chức cá nhân sử dụng dưới dạng giao QSDđ và cho phép QSDđ ựược chuyển nhượng trên thị trường. QSDđ ựã ựược phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấpẦ tức là ựã cho phép NSDđ ựược quyền ựịnh ựoạt về ựất ựai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy ựịnh mục ựắch SDđ và thời gian SDđ (quy ựịnh là từ 40 - 70 năm). Ộđạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng QSDđ nhà nước tại các Thành phố và thị trấnỢ ban hành năm 1990 quy ựịnh cụ thể ựiều kiện ựể chủ SDđ ựược phép chuyển nhượng sau khi ựược giao ựất là: nộp ựủ tiền SDđ cho Nhà nước; ựã ựược cấp GCN QSDđ; ựã ựầu tư vào SDđ theo ựúng mục ựắch ựược giao (thông thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng công trình khi lập hồ sơ xin giao ựất). Chủ SDđ nếu không thực hiện ựúng các quy ựịnh sẽ bị thu hồi ựất. (Hiến pháp, 1992)
2. Về quy hoạch SDđ: là biện pháp quan trọng trong công tác quản lý ựất ựai của Nhà nước Trung Quốc. Luật pháp quy ựịnh Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch SDđ trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chắnh quyền theo ựơn vị hành chắnh lãnh thổ. đối với ựất ựai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch. Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch có tắnh tổng thể, tắnh lâu dài, tắnh chiến lược, tắnh chỉ ựạo về phát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố - bao gồm các nội dung chắnh là:
- Tắnh chất của thành phố, mục tiêu và quy mô phát triển.
- Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu ựịnh mức của thành phố. - Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trắ tổng thể các công trình của ựất dùng xây dựng thành phố.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 35
- Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, hệ thống cây xanh thành phố
- Các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch xây dựng trước mắtẦ Luật cũng quy ựịnh cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên và phải ựược cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới ựược thi hành.
3. Về thống kê, phân loại ựất ựai: Luật quản lý ựất ựai quy ựịnh: đất ựai của Trung Quốc ựược chia làm 3 loại chắnh:
- đất dùng cho nông nghiệp: là ựất ựai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm ựất canh tác, ựồng cỏ, ựất nuôi trồng thuỷ sản.
- đất xây dựng: là ựất ựược sử dụng ựể xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa ựô thị, dùng cho mục ựắch công cộng, khai thác khoáng sản, ựất sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng.
- đất chưa sử dụng: là loại ựất còn lại không thuộc 2 loại ựất nêu trên. Nhà nước quy ựịnh tổng kiểm kê ựất ựai 5 năm 1 lần và có thống kê ựất ựai hàng năm, việc thống kê ựất ựai hàng năm ựược tiến hành ở các cấp quản lý theo ựơn vị hành chắnh từ trung ương ựến ựịa phương; Hồ sơ ựất ựai ựược thiết lập ựến từng chủ SDđ và cập nhật biến ựộng liên quan ựến từng chủ SDđ, ựến từng mảnh ựất.
4. Về tài chắnh ựất: Luật quy ựịnh Nhà nước thu tiền khi giao ựất (ở Trung Quốc không có hình thức giao ựất ổn ựịnh lâu dài không thời hạn), người SDđ phải nộp ựủ tiền SDđ cho Nhà nước mới ựược thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc giao ựất thu tiền là biện pháp quan trọng ựể tạo ra nguồn thu ngân sách ựáp ứng nhu cầu về vốn ựể phát triển.
- Do ựất nông thôn, ngoại thành là thuộc SHTT, vì vậy ựể phát triển ựô thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng dụng ựất, chuyển mục ựắch SDđ nông nghiệp thành ựất ựô thị. Ngoài việc luôn ựảm bảo diện tắch ựất canh tác ựể ổn ựịnh an ninh lương thực bằng biện pháp yêu cầu bên ựược giao ựất phải tiến hành (có thể trực tiếp hoặc nộp tiền) thai thác ựất chưa sử dụng,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 36
bù vào ựúng với diện tắch canh tác bị mất ựị Nhà nước Trung Quốc còn ban hành quy ựịnh về phắ trưng dụng ựất (như là dạng bồi thường hỗ trợ khi thu hồi ựất ở Việt Nam). đó là các loại chi phắ mà ựơn vị SDđ phải trả gồm: Chi phắ ựền bù ựất (do ựơn vị phải trả cho nông dân bị trưng dụng ựất), trưng dụng ựất không có thu lợi thì không phải ựền bù; chi phắ ựền bù ựầu tư ựất: (là phắ ựền bù cho ựầu tư bị tiêu hao trên ựất, tương tự phắ ựền bù tài sản trên ựất ở Việt Nam); chi phắ ựền bù sắp xếp lao ựộng và phắ ựền bù sinh hoạt phải trả cho ựơn vị bị thu hồi ựất (tương tự hình thức chi phắ hỗ trợ chuyển nghề, ựào tạo nghề và thu nhận lao ựộng); chi phắ quản lý ựất (gần như phắ hay lệ phắ hành chắnh ựược sử dụng cho các cơ quan quản lý như tổ chức phát triển quỹ ựất; Ban chỉ ựạo GPMBẦ). Công tác GPMB ở Trung Quốc tiến hành thuận lợi là do Nhà nước chủ ựộng ựược vấn ựề tái ựịnh cư cho người bị thu hồi ựất và nhờ có biện pháp chuyên chắnh mạnh. đặc biệt với sự sửa ựổi bổ sung Hiến pháp năm 2002, Nhà nước Trung Quốc ựã công nhận quyền SHTN về BđS, công nhận và có chắnh sách ựể thị trường BđS hoạt ựộng hợp pháp. Với những quy ựịnh mang tắnh cải cách lớn như vậy, Trung Quốc ựã tạo ra ựược một thị trường BđS khổng lồ với quy mô 1,3 tỉ dân. Tắnh ựến hết năm 2003 diên tắch nhà ở bình quân ựầu người ở Trung Quốc ựã là 23,7 m2/người ở khu vực ựô thị và 27,2 m2/người ở khu vực nông thôn. Chỉ riêng năm 2004 diện tắch các khu nhà thương mại ựang ựược xây dựng ựã là 1476,83 triệu m2, diện tắch nhà thương mại ựã hoàn thiện và ựưa vào sử dụng là 526,38 triệu m2; diện tắch nhà thương mại ựã ựược bán là: 453,62 triệu m2. Trong công tác quản lý, Trung Quốc cũng quy ựịnh mỗi hộ gia ựình ở nông thôn chỉ ựược phép sử dụng một nơi làm ựất ở và không vượt quá hạn mức quy ựịnh của cấp tỉnh, thành. Người dân ở nông thôn sau khi ựã bán nhà hoặc cho thuê nhà sẽ không ựược Nhà nước cấp thêm. QSDđ thuộc SHTT không ựược phép chuyển nhượng hoặc cho thuê vào mục ựắch phi nông nghiệp. Tuy nhiên do ựặc thù của quan hệ SHNN về ựất ựai XHCN, ở Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 37
trong quản lý SDđ cũng khá phức tạp và nặng nề như ở Việt Nam, vì cơ chế xin cho, cấp, phát, ựặc biệt là trong việc khai thác ựất ựai thành thị. Mặc dù Trung Quốc cũng ựã quy ựịnh ựể khai thác ựất ựai thành thị buộc phải thông qua các công ty dưới dạng ựấu thầu hoặc ựấu giá. (Trần Tú Cường, 2002)
2.3.1.2 Kinh nghiệm của Pháp
Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chắnh trị khác nhau, nhưng ảnh hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực ựất ựai của Cộng hoà Pháp còn khá rõ ựối với nước tạ Vấn ựề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện ựang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý ựất ựai do chế ựộ thực dân ựể lại, ựồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý ựất ựai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện naỵ Quản lý ựất ựai của Nước cộng hoà Pháp có một số ựặc ựiểm ựặc trưng là:
1. Về chế ựộ sở hữu trong quan hệ ựất ựai: Luật pháp quy ựịnh quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về ựất ựai và SHNN (ựối với ựất ựai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản công cộng (bao gồm cả ựất ựai công cộng) có ựặc ựiểm là không ựược mua và bán. Trong trường hợp cần SDđ cho các mục ựắch công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu ựất ựai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chắnh sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
2. Về công tác quy hoạch ựô thị: Do ựa số ựất ựai thuộc SHTN, vì vậy ựể phát triển ựô thị, ở Pháp công tác quy hoạch ựô thị ựược quan tâm chú ý từ rất sớm và ựược thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp ựã ban hành đạo luật về kế hoạch đTH cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước ựã ban hành các Nghị ựịnh quy ựịnh các qui tắc về phát triển ựô thị, là cơ sở ựể ra ựời Bộ Luật về chắnh sách ựô thị.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 38
đặc biệt là vào năm 1992, ở Pháp ựã có Luật về phân cấp quản lý, trong ựó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch ựó là cấp xã. Cho ựến nay, Luật đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan ựến cả quyền SHTN và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng ựồng ựịa phương vào công tác quản lý ựất ựai, quản lý quy hoạch ựô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc ựiều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như BđS, xây dựng và quy hoạch lãnh thổẦ
3. Về công tác QLNN về ựất ựai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế ựộ SHTN về ựất ựai, nhưng công tác QLNN về ựất ựai của Pháp ựược thực hiện rất chặt chẽ. điều ựó ựược thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ ựịa chắnh. Hệ thống hồ sơ ựịa chắnh rất phát triển, rất qui củ và khoa học, mang tắnh thời sự ựể quản lý tài nguyên ựất ựai và thông tin lãnh thổ, trong ựó thông tin về từng thửa ựất ựược mô tả ựầy ựủ về kắch thước, vị trắ ựịa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ắch liên quan ựến thửa ựất, thực trạng pháp lý của thửa ựất. Hệ thống này cung cấp ựầy ựủ thông tin về hiện trạng SDđ, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và SDđ có hiệu quả, ựáp ứng nhu cầu của cộng ựồng, ựảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt ựộng của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế ựất và BđS công bằng.