- Nguyên nhân chủ quan
4.3.2. Giải pháp tăng cường QLNN về ựất ựai trong quá trình ựô thị hoá ở thành phố Hưng Yên
thành phố Hưng Yên
4.3.2.1 Nâng cao nhận thức pháp luật trong quan hệ quản lý sử dụng ựất
Nhận thức pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật nói chung, pháp luật ựất ựai nói riêng ựại ựa số dân cư ở nước ta còn nhiều hạn chế, trong ựó có một bộ phận không nhỏ cán bộ thuộc bộ máy QLNN. Lý luận sở hữu toàn dân về ựất ựai; vai trò chủ thể ựại diện sở hữu toàn dân về ựất ựai của Nhà nước chưa ựược nhận thức ựúng ở một số bộ phận công chức Nhà nước, trong ựó có cả công chức lãnh ựạo và ựại bộ phận nhân dân. Vì vậy, giải pháp về nhận thức là vô cùng quan trọng.
* đối với Nhà nước
- Cần ựẩy mạnh công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật ựất ựai thành một cuộc vận ựộng mang tắnh toàn xã hội, bằng cách huy ựộng sức mạnh của cả hệ thống chắnh trị; nâng cao nhận thức về pháp luật nói chung trong ựó có pháp luật ựất ựai nói riêng, biến những quy ựịnh của pháp luật thành nhận thức của từng thành viên trong xã hội, từ ựó có tác ựộng tới ý thức tự giác chấp hành pháp luật trong toàn thể nhân dân. Có một thực tế là mỗi khi có một ựạo luật mới ra ựời, các cơ quan nhà nước có trách nhiệm tổ chức hướng dẫn thực hiện pháp luật. Nhưng công tác này chỉ triển khai mang tắnh hình thức và chỉ ựến ựược một bộ phận xã hội, thường là ựội ngũ công chức nhà nước, hoặc tới cơ quan quản lý, ựể tổ chức thực hiện. Nhà nước cần tập trung
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 101
chỉ ựạo và có biện pháp tổ chức ựể các cơ quan thông tin như truyền hình báo, ựài, các tổ chức xã hội như Mặt trận Tổ quốc, Hội Cựu chiến binh, Hội Liên hiệp thanh niênẦ xây dựng chương trình cụ thể của từng cấp, từng ngành có nội dung tuyên truyền tới từng tầng lớp xã hội mà tổ chức xã hội có chức năng vận ựộng: tuyên truyền về chức năng, nhiệm vụ của bộ máy quản lý ựất ựai của Nhà nước từ Trung ương ựến ựịa phương; tuyên truyền những quy ựịnh của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người SDđ; lãm rõ nội dung của sở hữu toàn dân về ựất ựai; chức năng của Nhà nước vừa với chức năng là ựại diện sở hữu toàn dân, và chức năng quyền lực thống nhất quản lý ựất ựai trong phạm vi cả nướcẦ
- Cần tập trung chỉ ựạo và có cơ chế hoạt ựộng cụ thể ựể tăng cường chức năng giám sát của Mặt trận tổ quốc; Hội ựồng nhân dân các cấp và thanh tra nhân dân trong việc tổ chức thực hiện công tác QLNN về ựất ựaị
- Cần có những biện pháp cụ thể ựể khuyến khắch người SDđ phát huy tắnh chủ ựộng, sáng tạo trong quản lý SDđ, SDđ ựúng mục ựắch, hợp lý và tiết kiệm. để khai thác có hiệu quả nguồn lực ựất ựai trong quá trình đTH các ựối tượng SDđ có vai trò quyết ựịnh, bởi vì chắnh các chủ thể SDđ mới là những người thực sự khai thác nguồn lực này trong quá trình hoạt ựộng khai thác SDđ của họ. Khả năng sinh lợi của ựất chỉ ựược thực hiện khi người SDđ tận dụng ựược những lợi thế so sánh của mảnh ựất (vị trắ ựất, môi trường kinh doanh liên quan tới lĩnh vực SDđ, diện tắch và hình thể của thửa ựấtẦ), ựể ựầu tư và thu ựược lợi nhuận cao nhất. Chắnh qua hiệu quả SDđ, những người ựang quản lý hiệu quả SDđ ựã kắch thắch tâm lý của các nhà ựầu tư khác. đồng thời việc SDđ có hiệu quả thúc ựẩy quá trình cạnh tranh giữa những người SDđ càng làm tăng thêm giá trị của ựất. Trong thực tế các vấn ựề phức tạp nảy sinh trong quan hệ ựất ựai ựô thị chủ yếu do người SDđ (kể cả SDđ do ựược Nhà nước giao ựất, hay SDđ chưa hợp pháp, chưa hợp lệ): tự chuyển mục ựắch SDđ, lấn, chiếm ựất ựể sử dụng sai mục ựắch; mua bán
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 102
chuyển nhượng ựất ựai trái quy ựịnh của pháp luật xây nhà ở, công trình xây dựng sai phép, trái phépẦ Việc nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người SDđ có ý nghĩa chắnh trị - kinh tế rất lớn trong việc ựảm bảo ổn ựịnh xã hội, phát triển kinh tế. Xuất phát từ tắnh ổn ựịnh về chắnh trị và kinh tế là nhân tố quan trọng, kắch thắch tâm lý của các nhà ựầu tư, làm cho thị trường ựất ựai hoạt ựộng sôi ựộng hơn.
- Cần nâng cao nhận thức về quan hệ trách nhiệm giữa chủ thể quản lý, thay mặt Nhà nước thực hiện quyền ựại diện sở hữu toàn dân về ựất ựai, và ựối tượng quản lý là người SDđ (theo pháp luật quy ựịnh). Thông thường chủ thể QLNN thường có xu hướng hạn chế quyền của người sử dụng, ngược lại người sử dụng lại có xu hướng muốn mở rộng hơn nữa các quyền của họ. Do vậy, cần có giải pháp ựiều chỉnh mối quan hệ này, ựể chủ thể quản lý phải tạo mọi ựiều kiện giúp ựối tượng quản lý thực hiện ựược các quyền mà pháp luật cho phép. đồng thời người SDđ tự giác thực hiện các nghĩa vụ của mình, ựảm bảo phối hợp chặt chẽ ựể chủ thể quản lý hoàn thành các nội dung của công tác QLNN về ựất ựaị Làm tốt việc thực hiện quy chế dân chủ trong quản lý sẽ ựảm bảo hài hoà mối quan hệ này, tức là ựã ựảm bảo việc thực thi pháp luật trong ựời sống xã hộị đặc biệt là cần quan tâm ý thức trách nhiệm của chủ thể quản lý làm công tác lãnh ựạo của bộ máy Nhà nước. Mỗi quyết ựịnh hành chắnh ựược ựưa ra phải ựảm bảo trước hết ưu tiên cho lợi ắch của nhân dân. Những thiếu sót, khuyết ựiểm trầm trọng trong công tác QLNN về ựất ựai ựô thị phần lớn là do quyết ựịnh sai lầm hoặc do vô trách nhiệm của chủ thể quản lý làm công tác lãnh ựạọ
* đối với người SDđ
Nhà nước cần có biện pháp tuyên truyền sâu rộng Luật ựất ựai và các bộ luật có liên quan ựến ựiều chỉnh quan hệ ựất ựai trong xã hội, ựể người SDđ nhận thức ựúng ựắn quyền và nghĩa vụ của họ. Người SDđ cần nhận thức ựúng ựắn ựất ựai là tài sản vô giá của quốc gia, người SDđ có trách
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 103
nhiệm quản lý khai thác và sử dụng diện tắch ựất ựược giao theo ựúng diện tắch, ựúng mục ựắch sử dụng ựược giao, ựảm bảo ựất ựược sử dụng hợp lý, tiết kiệm, ựạt hiệu quả kinh tế cao, bảo vệ tài nguyên ựất và bảo vệ môi trường.
Người SDđ phải ựược sử dụng theo ựúng quy hoạch ựược cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, ựảm bảo ựất ựược sử dụng ựúng cơ cấu SDđ chung của toàn xã hộị Nội dung này ựặc biệt quan trọng ựối với ựất ựô thị, người SDđ nếu chỉ ựảm bảo sử dụng theo ựúng mục ựắch ựược giao thì chưa ựủ. Do quá trình SDđ là quá trình luân chuyển liên tục có ý nghĩa tương ựối nằm trong phạm vi chiến lược phát triển ngắn hạn hoặc dài hạn. Vì mục tiêu chung của toàn xã hội, trong quy hoạch phát triển ựô thị, có những vùng cần hạn chế các chỉ tiêu SDđ, ảnh hưởng ựến quyền của người SDđ như: hạn chế về mật ựộ xây dựng, hạn chế về hệ số SDđ, hạn chế về chiều cao xây dựng công trìnhẦ, ựể ựảm bảo cho ựô thị phát triển bền vững, hài hoà giữa lợi ắch kinh tế, thẩm mĩ kiến trúc và môi trường sinh tháị Thậm trắ do chiến lược SDđ dài hạn, có những khu vực người SDđ tuy ựã ựược Nhà nước giao ựất, nhưng lại nằm trong vùng quy hoạch phải chuyển mục ựắch SDđ sang một loại khác, trong khoảng thời gian ựịnh kỳ quy hoạch 10 năm ựến 20 năm, người SDđ phải chấp nhận hạn chế quyền SDđ của họ (chẳng hạn không ựược xây dựng, sửa chữa công trình, không ựược chuyển nhượng, không ựược chuyển mục ựắch SDđ), ựương nhiên quyền lợi về kinh tế của họ bị tổn thất vì lợi ắch của xã hộị
Người SDđ cần xác ựịnh rõ quyền lợi của họ nằm trong lợi ắch SDđ của cộng ựồng, mỗi giải pháp quy hoạch SDđ của Nhà nước ựều vì lợi ắch chung của cả xã hội trong ựó có lợi ắch của họ. điều này rất quan trọng trong nhận thức ựể giải quyết vấn ựề thu hồi ựất vì các lợi ắch công cộng, phát triển kinh tế - xã hộị Người SDđ cần tự giác bàn giao ựất nhanh chóng, khi có quyết ựịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ ựộng phối hợp với các chủ ựầu tư ựược giao ựất thực hiện các quyết ựịnh thu hồi ựất và giao ựất của Nhà nước.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 104
quản lý SDđ nói chung, ựó là chỉ làm ựược những gì mà pháp luật cho phép, pháp luật không quy ựịnh thì không ựược làm. Nguyên tắc này khác với quyền của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật trong các lĩnh vực kinh tế khác, do tắnh chất ựặc biệt của tài nguyên ựất, ựồng thời do ựặc thù của sở hữu ựất ựai toàn dân quy ựịnh.
Người SDđ phải có trách nhiệm thực hiện ựầy ựủ, ựúng thời hạn các nghĩa vụ tài chắnh và các nghĩa vụ khác trong SDđ do Nhà nước quy ựịnh. Có trách nhiệm phát hiện và tham gia các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý SDđ.
4.3.2.2 Khuyến khắch và xử lý các quan hệ quản lý sử dụng ựất bằng các biện pháp ựiều hành và các lợi ắch về kinh tế cụ thể
Bên cạnh giải pháp về nhận thức thông qua hình thức tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, ựể nâng cao QLNN về ựất ựai ựô thị trong quá trình đTH, trong cơ chế thị trường, giải pháp kinh tế có vai trò là ựộng lực, là ựòn bảỵ
Giải pháp về kinh tế bao gồm những biện pháp cụ thể như sau: * đối với chủ thể quản lý
Nhà nước cần có biện pháp, chắnh sách khen thưởng, xử phạt nghiêm minh ựối với những tập thể hoặc cá nhân có thành tắch trong công tác thực thi nhiệm vụ quản lý. Xử phạt cả bằng biện pháp kinh tế và hành chắnh ựối với những chủ thể quản lý không thực hiện tốt các chức năng quản lý, thậm chắ yêu cầu ựền bù thiệt hại ựúng với giá trị thực tế nếu chủ thể quản lý ựưa ra những quyết ựịnh hành chắnh sai, dẫn ựến lợi ắch kinh tế của Nhà nước và người SDđ bị xâm phạm hoặc kém hiệu quả.
* đối với người SDđ
Cần xử lý nghiêm bằng hình thức phạt tiền ựối với những hành vi vi phạm chế ựộ quản lý tài chắnh ựất của Nhà nước (nợ tiền SDđ, nợ tiền thuê ựấtẦ), trưng thu tiền có tắnh cả lãi xuất theo thời ựiểm và thời gian ựối với những khoản
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 105
nợ, mà người SDđ vi phạm khi không thực hiện ựúng nghĩa vụ của họ.
- Khuyến khắch những người SDđ hoàn thành ựầy ựủ nghĩa vụ tài chắnh hoặc thực hiện tốt các quy ựịnh của pháp luật theo thời gian quy ựịnh (khen thưởng khi thực hiện ựầy ựủ 100% tiền SDđ một lần bằng hình thức ựược giảm 20% tổng số tiền phải nộpẦ Khen thưởng bằng tiền khi bàn giao diện tắch ựất phải thu hồi ựúng thời hạn cho Nhà nước...).
- đối với những tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật trong quản lý SDđ cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc, dứt ựiểm: xử phạt vi phạm hành chắnh bằng tiền ựối với hành vi vi phạm. Nhà nước cần tiến hành truy thu tiền SDđ hoặc tiền thuê ựất ựối với hành vi tự chuyển mục ựắch SDđ trái thẩm quyền, ựồng thời ra quyết ựịnh thu hồi diện tắch ựất ựược giao sử dụng, nhưng vi phạm pháp luật nếu trái quy hoạch SDđ ựã phê duyệt.
- đối với các ựơn vị hành chắnh sự nghiệp ựang quản lý tài sản công trong ựó có quỹ ựất, cần tiến hành ựịnh giá tài sản (bao gồm cả giá trị ựất) ựể giao nhiệm vụ quản lý tài sản và khoán ựịnh mức thu, chi tài chắnh có bao gồm cả giá trị tài sản ựất, khuyến khắch các ựơn vị SDđ tiết kiệm, tránh SDđ lãng phắ thậm trắ bỏ hoang ựất của nhiều ựơn vị , tổ chức SDđ như hiện naỵ
- Về phắa Nhà nước (UBND thành phố Hưng Yên)
Tắch cực ựầu tư theo hướng chuyển ựổi nhanh cơ cấu kinh tế theo ựúng ựịnh hướng của đại hội XIX ựảng bộ Thành phố. Ưu tiên cho phát triển kinh tế thương mại, dịch vụ và du lịch; khuyến khắch ựầu tư vào những ngành, lĩnh vực sử dụng diện tắch ựất ắt, không làm ô nhiễm môi trường, nhưng có hiệu quả kinh tế caọ Vắ dụ các lĩnh vực công nghệ cao, các trung tâm thương mại, ngân hàng, bảo hiểmẦ
- Tập trung vốn ựầu tư xây dựng HTKT ựô thị, khu công nghiệp, làng nghề, chuẩn bị tốt mặt bằng ựất ựể ựấu giá quyền SDđ ựể tạo nguồn vốn ựầu tư phát triển kinh tế.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 106
có chủ và ựều ựược cấp GCN, giúp cho người SDđ chủ ựộng SDđ làm vốn liên doanh, hoặc thế chấp QSDđ ựể ựầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
4.3.2.3 Sửa ựổi bổ sung cơ chế chắnh sách ựất ựai phù hợp với quá trình ựô thị hoá trong ựiều kiện nền kinh tế thị trường
- Tiếp tục tiến hành công tác rà soát văn bản, huỷ bỏ những văn bản không còn phù hợp với quy ựịnh của pháp luật.
- Chỉ ựạo kiểm tra, rà soát việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDđ, làm cơ sở tổng kết rút kinh nghiệm ựánh giá nghiêm túc công tác chỉ ựạo và tổ chức thực hiện nội dung nàỵ
- Nghiên cứu ựể ban hành các quy ựịnh chi tiết, cụ thể hướng dẫn các phường, xã về công tác cấp GCN QSDđ theo hướng ựơn giản, tiện lợi, ựồng thời giảm bớt gánh nặng cường ựộ công việc của các cơ quan QLNN như hiện naỵ Kiên quyết khắc phục tình trạng chồng chéo chức năng nhiệm vụ giữa các cơ quan QLNN về ựất ựai và xây dựng, giữa quản lý ựất ựai và quản lý tài chắnh ựất, giữa quản lý ựất ựai và quản lý ựô thị.
- Nghiên cứu ựể ban hành văn bản quy ựịnh về xử phạt các vi phạm trong quản lý SDđ, trong ựó chú ý vấn ựề kinh tế ựể xử lý ựối với từng dạng quy ựịnh cụ thể, căn cứ quy hoạch SDđ và thời ựiểm vi phạm theo ựúng quy ựịnh của pháp luật. Tiến hành quy ựịnh rõ ràng ựể có cơ chế phân công chỉ ựạo, ựiều hành cụ thể ựối với từng cấp trong xử lý vi phạm, chấm dứt tình trạng chung chung, dẫn tới việc xử lý vi phạm nửa vời, quanh co, ựổi lỗi giữa các cấp.
- đẩy mạnh công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật, có quy ựịnh về chế tài xử ký ựối với cán bộ lãnh ựạo, cán bộ quản lý vi phạm các quy ựịnh về quản lý SDđ, kể cả việc ban hành văn bản không phù hợp quy ựịnh của pháp luật có thể bị xử lý cả bằng biện pháp hành chắnh và biện pháp kinh tế.
4.3.2.4 điều chỉnh những ựiểm bất hợp lý và quản lý chặt chẽ việc thực hiện quy hoạch sử dụng ựất
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 107
2020 và kế hoạch SDđ chi tiết kỳ ựầu 2011 - 2015. Quy hoạch dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Hưng Yên; mục tiêu phát