của các chính sách vĩ mô của Nhà Nước khi Việt Nam tham gia hội nhập cùng các nước trong khu vực và quốc tế ( WTO, APEC, AFTA…) đến nguồn cung sản phảm của dự án BĐS.
- Dựa vào những số liệu trong quá khứ, các cán bộ thẩm định sử dụng mô hình hồi quy tương quan để xác định được tổng cung trong tương lai và tốc độ tăng trưởng hàng năm về tổng cung sản phẩm của dự án BĐS.
c, Thẩm định thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án phẩm dự án
Khi thẩm định vấn đề này, các cán bộ thẩm định sẽ xem xét thị trường mục tiêu mà dự án xác định có hợp lí không. Xem xét về khả năng đáp ứng của sản phẩm dự án đối với: thu nhập, thị hiếu, tập quán… của khách hàng mục tiêu.
Khả năng cạnh tranh của dự án sẽ được các cán bộ thẩm định xem xét trên các vấn đề sau: Chất lượng sản phẩm của dự án BĐS so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường như thế nào, có ưu điểm gì vượt trội không. Giá cả so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường ra sao, có rẻ hơn không, có phù hợp với xu hướng thu nhập và tiêu dùng của khách hàng hay không. Sản phẩm của dự án sẽ cạnh trạnh bằng giá cả hay chất lượng…
d, Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
Cán bộ thẩm định đưa ra những dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án sau khi đi vào hoạt động để làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả tài chính ở các phần sau. Các số liệu mà mà cán bộ thẩm định đưa ra dựa trên phương pháp dự báo và những căn cứ khoa học đã phân tích ở trên.( chất lượng sản phẩm dự án, khả năng tiêu thụ, gia cả dao động hàng năm...)
e, Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án của dự án
Trên cơ sở hồ sơ dự án ( báo cáo đnáh giá chất lượng, trữ lượng nguyên vật liệu, giấy phép khai thác, nguồn cung cấp ở trong- ngoài nước, nhập khẩu…) các cán bộ thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra lại khả năng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án BĐS:
- Số lượng nhà cung cấp nguyên vật liệu đầu vào, mối quan hệ của doanh nghiệp với các nhà cung cấp ( đã có quan hệ từ trước hay mới thiêt lập) và khả năng cung ứng và mức độ uy tín của những nhà cung cấp.
- Mức độ ảnh hưởng của chính sách nhập khẩu đối với nguyên vật liệu đầu vào của dự án. Sự biến động về giá mua, nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào, tỷ giá trong trường hợp phải nhập khẩu.
Sau đó các cán bộ thẩm định sẽ đưa ra đnáh giá về hai vấn đề chính sau: - Dự án có chủ động được nguồn nguyên vật liệu để có thể thực hiện dự án ( xây dựng công trình) đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng công trình hay không.
- Những thuận lợi, khó khăn có thể xảy ra đối với dự án BĐS khi đi vào thực hiện.
• Khi thẩm định khía cạnh thị trường của dự án BĐS tại chi nhánh, vẫn còn tồn tại một số vấn đề sau: các cán bộ tại chi nhánh vẫn còn thẩm định sơ sài,
chưa quan tâm đúng mức đến các yếu tố đầu vào và đầu ra của dự án. Việc đánh giá cung cầu của dự án nhiều khi chưa chính xác do phương pháp dự báo được áp dụng chưa hợp lí. Việc lấy các dự án khác để so sánh đối chiếu nhiều khi không tương xứng.
2.3.3.3.3 Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án
Phương pháp thẩm định: Khi thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án BĐS, các cán bộ thẩm định tại chi nhánh chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu.
Thẩm định khía cạnh kĩ thuật là tiền đề cho việc tiến hành phân tích về mặt tài chính, kinh tế xã hội của dự án. Đặc biêt các dự án BĐS đều đòi hỏi những giải pháp kĩ thuật về xây dựng công trình và kiên trúc rất phức tạp vì thế các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã tiến hành thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án một cách rất chi tiết và khoa học. Các dự án không khả thi về mặt kĩ thuật phải được bác bỏ để tránh gây tổn thất trong quá trình thực hiện và vận hành các kết quả đầu tư sau này.. Các chỉ tiêu kĩ thuật của dự án sẽ được so sánh, đối chiếu với những dự án tương tự và với những tiêu chuẩn về kĩ thuật do nhà nước ban hành trong lĩnh vực xây dựng công trình.Cụ thể, các nội dung kĩ thuật của dự án BĐS được cán bộ thẩm định tại chi nhánh tiến hành thẩm định là:
Đây là một vấn đề hết sức quan trọng vì địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư ( giá mua đất xây dựng) cũng như ảnh hưởng đến giá cả, sức cạnh tranh của sản phẩm dự án BĐS, từ đó quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự án BĐS đó. Các cán bộ thẩm định đã chú ý xem xét, đánh giá đến các mặt sau:
- Địa điểm xây dựng dự án có gần với khu dân cư hay không, thu nhập của đại bộ phận dân cư trong khu vực này ra sao, phong tục, tập quán, thị hiếu của bộ phân dân cư. Đánh giá trình độ phát triển kinh tế xã hội của địa phương và tốc độ tăng trưởng hàng năm.
-Xem xét đánh giá địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông hay không, có gần các nguồn cung cấp nguyên vật liệu, điện, nước và thị trường tiêu thụ hay không Cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư như thế nào, đánh giá so sánh về chi phí đầu tư so với các dự án tương tự ở địa điểm khác.
- Địa điểm có nằm trong quy hoạch xây dựng, phát triển kinh tế xã hội của nhà nước và địa phương hay không. Công tác giải phóng mặt bằng có thuận lợi và khó khăn gì…
- Điều kiện tự nhiên: địa hình, khí hậu, môi trường… ảnh hưởng đến quá trình thi công công trình như thế nào.