- Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ.
B. Nội dung thẩm định dự án “Xây dựng văn phòng, nhà chung cư để bán” tại Ngân hàng Quân Đội – chi nhánh Tây Hà Nộ
bán” tại Ngân hàng Quân Đội – chi nhánh Tây Hà Nội
1.
THẨM ĐỊNH HỒ SƠ XIN VAY VỐN
Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định áp dụng phương pháp thẩm định theo trình tự vào so sánh đối chiếu.
1.1. Hồ sơ đã có:
* Hồ sơ liên quan đến doanh nghiệp vay vốn:
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đăng ký thuế, điều lệ công ty.
- Quyết định bổ nhiệm Giám đốc và Kế toán trưởng, biên bản họp bầu Hội đồng quản trị và Chủ tịch Hội đồng quản trị, danh sách các cổ đông sáng lập công ty.
- Các báo cáo tài chính năm 2007, 2008, 2009 của Công ty Cổ phần Bất động sản PLAND.
* Hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư:
- Giấy đề nghị vay vốn
- Các giấy tờ liên quan đến tính pháp lý của dự án, gồm:
• Công văn số 157/QHKT-P1 ngày 13 tháng 02 năm 2006 của Sở qui hoạch kiến trúc thành phố Hà Nội chấp thuận phương án kiến trúc sơ bộ công trình Văn phòng, nhà ở tái định cư và nhà ở để bán tại xã Phú Diễn huyện Từ Liêm Hà Nội;
• Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở số 720/SXD-TĐ ngày 02 tháng 06 năm 2006 của Sở xây dựng Hà Nội đối với công trình Văn phòng, nhà ở tái định cư và nhà ở để bán;
• Văn bản số 2335/UBND-KH&ĐT ngày 16 tháng 4 năm 2008 về việc gia hạn thời gian hoàn chỉnh lập Dự án đầu tư công trình Văn phòng nhà ở tái định cư và nhà ở để bán cho Công ty Cổ phần Bất động sản Pland.
• Công văn số 314/ CVTT- TL ngày 18 tháng 7 năm 2008 của công ty đầu tư phát triển thuỷ lợi về việc xin thoả thuận thoát nước cho dự án” Văn phòng, nhà ở tái định cư và nhà ở để bán”;
• Công văn số 323CV/PC23 ngày 21 tháng 7 năm 2008 thoả thuận PCCC cho công trình “Văn phòng nhà ở tái định cư và nhà ở để bán” tại xã Phú Diễn;
• Công văn số 7453 / UBND - GT ngày 03 tháng 9 năm 2009 của UBND Thành phố Hà Nội về việc điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công trình tại xã Phú Diễn, Từ Liêm, Hà Nội;
Quy Hoạch Kiến trúc Hà Nội về việc xác nhận phương án kiến trúc sơ bộ dự án khu văn phòng, nhà ở tái định cư và nhà ở để bán tại xã Phú Diễn, Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
Sau khi thẩm định hồ sơ vay vốn, các cán bộ thẩm định đã nhận xét:
- Hồ sơ pháp lý: đầy đủ, hợp lệ.
- Hồ sơ về tình hình tài chính, hoạt động sản xuất kinh doanh: Báo cáo tài chính năm 2007, 2008 của Công ty Cổ phần Bất động sản PLAND đã được kiểm toán, báo cáo tài chính năm 2009 chưa được kiểm toán nhưng đã được soát xét hết Quý 3 bởi Công ty kiểm toán độc lập nên số liệu của Báo cáo tài chính khá tin cậy.
- Hồ sơ dự án: Công ty đã có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp và hợp lệ được phê duyệt bởi các Cấp có thẩm quyền, đủ điều kiện để thực hiện dự án.
2.
THẨM ĐỊNH KHÁCH HÀNG VAY VỐN
Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định tại chi nhánh áp dụng phương pháp so sánh đối chiếu.
2.1. Năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn
Công ty cổ phần Bất động sản PLAND được thành lập và hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103019968 ngày 04/10/2007 và sửa đổi lần thứ hai ngày 24/6/2008 do Sở kế hoạch và đầu tư Thành phố Hà Nội cấp.
Vốn điều lệ của Công ty theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số ngày 04/10/2007 và sửa đổi lần thứ hai ngày 24/6/2008 là: 500.000.000.000 đồng (Năm
trăm tỷ đồng chẵn).
Các đơn vị hạch toán trực thuộc:
- Chi nhánh Công ty tại TP. Hồ Chí Minh;
- Sàn giao dịch Bất động sản - Chi nhánh Công ty cổ phần Bất động sản PLAND Tổng Giám đốc của Công ty là Ông Nguyễn Văn Lộc
Lĩnh vực kinh doanh chính của Công ty là đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đây là một ngành từ lâu được đánh giá là đầy triển vọng với lợi nhuận cao nhưng cũng chứa đựng những rủi ro rất lớn. Bất kỳ một doanh nghiệp nào chuyên kinh doanh trong lĩnh vực này cũng cần phải có một số vốn đủ lớn để đương đầu với những khó khăn có thể gặp phải. Ngoài ra, nhu cầu vay vốn để đầu tư của các doanh nghiệp này cũng rất lớn do đặc thù ngành nghề là kinh doanh bất động sản. Công ty
Cổ phần Bất động sản Pland được thành lập từ cuối năm 2007 với sự góp vốn của Petro Việt Nam nên vốn điều lệ của Công ty so với các doanh nghiệp khác là khá lớn: 500 tỷ đồng. Bên cạnh đó, tháng 01 năm 2010, Công ty đã chính thức niêm yết trên sàn Hà Nội với giá khởi điểm là hơn 30.000đ, điều này cũng là một căn cứ và bảo đảm cho sự hoạt động là tiếp tục phát triển trong tương lai của Công ty.
2.2. Năng lực tài chính của khách hàng vay vốn
Công ty Cổ phần Bất động sản PLAND tuy mới thành lập chưa lâu (từ cuối năm 2007) nhưng Công ty đã có những kết quả hoạt động kinh doanh khả quan trong lĩnh vực đầu tư tài chính và bất động sản. Trong giai đoạn đầu mới thành lập, công ty chủ yếu thực hiện đầu tư tài chính thông qua góp vốn hình thành các công ty con, công ty liên doanh, liên kết. Hai năm gần đây, Công ty đã mở rộng sang đầu tư các dự án xây dựng chung cư, văn phòng có triển vọng lớn trong tương lai. Với kết quả kinh doanh khả quan từ ngày đầu thành lập, Công ty đã được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho phép niêm yết trên sàn và giá cổ phiếu của Công ty được giao dịch ở mức cao trên sàn giao dịch.
Dự án “Xây dựng chung cư, văn phòng, nhà ở tái định cư” tại Phủ Diễn, Từ Liêm, Hà Nội là một dự án lớn, có tổng mức đầu tư là 377.697.912.000 đ. Vì vậy, nguồn tài trợ của dự án không thể chỉ một mình Công ty tài trợ mà cần có sự hỗ trợ cho vay vốn của Ngân hàng. Theo đánh giá phân loại khách hàng của Phòng Tín dụng Chi nhánh MB – Tây Hà Nội ngày 30/06/2009, Công ty Cổ phần Bất động sản Pland xếp loại doanh nghiệp hạng A.
Một số chỉ tiêu chính về tình hình tài chính của Công ty Cổ phần Bất động sản PLAND:
* Cơ cấu tài sản và khả năng thanh toán
- Tổng tài sản có bước tăng trưởng mạnh qua các năm, năm 2008 đạt 594 tỷ đồng (tăng 215% so với năm 2001) và tiếp tục tăng mạnh trong năm 2009, đạt 837 tỷ đồng. Về cơ cấu tài sản của Công ty, năm 2008 tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn chiếm tỷ lệ 76%, tài sản cố định và đầu tư dài hạn chiếm 24%, trong đó chủ yếu là đầu tư tài chính và bất động sản. Đây là cơ cấu tương đối hợp lý do ngành nghề kinh doanh của Công ty là đầu tư tài chính và kinh doanh bất động sản, nên tài sản cố định của Công ty chủ yếu là nhà văn phòng và phương tiện đi lại.
- Hệ số nợ của Công ty năm 2007 là 0.32, năm 2008 là 0.54, năm 2009 là 0.73. Hệ số nợ tăng cao do nhu cầu vốn đầu tư lớn hơn và số tiền đặt trước của người
mua cũng lớn hơn theo từng năm.
- Khả năng thanh toán của Công ty ở mức khá: tỷ số thanh toán hiện thời năm
2007 đạt 2.49; khả năng thanh toán nhanh đạt 0.43. * Cơ cấu nguồn vốn
Cơ cấu nguồn vốn: tại thời điểm 31/12/2007, nợ phải trả chiếm 68% nguồn vốn, nguồn vốn chủ sở hữu và các quỹ chiếm khoảng 7% nguồn vốn. Thời điểm 31/12/2008, cơ cấu nguồn vốn là: nợ phải trả chiếm 71% nguồn vốn, nguồn vốn chủ sở hữu và các quỹ của Công ty chiếm 24% nguồn vốn (trong đó lợi nhuận chưa phân phối đạt 91 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng gần 29%). Tỷ số tự tài trợ của Công ty ở mức bình thường.
Nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong nguồn vốn do khách hàng ứng trước tiền mua bất động sản: năm 2007 là 114 tỷ đồng, chiếm 36% tổng nguồn vốn; năm 2008 là 353 tỷ đồng, chiếm 47% tổng nguồn vốn. Nợ dài hạn năm 2008 là 78 tỷ đồng, tăng không nhiều so với năm 2007 (74 tỷ đồng) và chiếm 27% tổng nguồn vốn. Trong nợ ngắn hạn năm 2008 của Công ty, các khoản nợ chiếm phần lớn là người mua trả tiền trước (295 tỷ đồng chiếm 39% tổng nguồn vốn), phải trả cho người bán (120 tỷ đồng, chiếm 5.6% nguồn vốn) và phải trả các đơn vị nội bộ (93 tỷ đồng, chiếm 4.4% nguồn vốn). Như vậy Công ty chiếm dụng được một phần vốn khá lớn từ người mua, người bán trong hoạt động kinh doanh, giúp giảm chi phí huy động vốn ngắn hạn.
2.3. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng vay vốn
Để đánh giá tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần Bất động sản PLAND, cán bộ thẩm định đã tiến hành tính toán một số chỉ tiêu sau:
* Tăng trưởng và khả năng sinh lợi
- Doanh thu năm 2008 đạt 536.12 tỷ đồng, tăng 152% so với năm 2007. Đặc biệt, tổng lợi nhuận trước thuế của Tổng công ty có bước tăng trưởng mạnh trong năm 2008, đạt 105.7 tỷ đồng, tăng 1,55% so với năm 2007. Doanh thu trước thuế năm 2009 đạt 1045.21 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với năm 2008.
•Tỷ số doanh lợi/doanh thu năm 2007 đạt 7.2%, năm 2008 đạt 19.58%. Doanh lợi/doanh thu năm 2009 theo số liệu báo cáo kết quả kinh doanh đạt 24.53%.
•Tỷ số doanh lợi/tổng vốn năm 2007 đạt 3.43%, năm 2008 đạt 51.66%. * Hiệu quả hoạt động
- Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động ở mức bình thường. Cụ thể:
• Vòng quay vốn lưu động năm 2007 đạt 0.7 vòng, năm 2008 đạt 0.8 vòng.
•Kỳ thu tiền bình quân năm 2007 là 257 ngày, năm 2008 là 189 ngày.
Sau khi thẩm định cán bộ thẩm định đã nhận xét:
Công ty Cổ phần Bất động sản PLAND vay vốn phục vụ dự án có tình hình tài chính lành mạnh, hoạt động với hiệu quả cao, có khả năng thanh toán đảm bảo.
Công ty Cổ phần Bất động sản PLAND có đủ năng lực pháp lý theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Công ty cần tiến hành kiểm toán Báo cáo tài chính năm 2009 để Ngân hàng có cơ sở để đánh giá độc lập, khách quan về tình hình tài chính của Công ty.
Các cán bộ thẩm định đã thẩm định về khách hàng vay vốn khá chi tiết và đầy đủ. Từ đó đưa ra những nhận xét tương đối chính xác về khách hàng vay vốn.
3,
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XIN VAY VỐN
3.1 Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án
Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định áp dụng phương pháp dự báo.
Dự án xin váy vốn ở đây là dự án đầu tư xây dựng nhằm kinh doanh văn phòng cho thuê và nhà chung cư để bán nên việc nghiên cứu về nhu cầu thuê văn phòng và mua nhà ở là cần thiết và vô cùng quan trọng.
3.1.1 Đánh giá về nhu cầu thuê văn phòng và mua nhà chung cư