- Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ.
b, Qui mô công trình, giải pháp kiến trúc, xây dựng
3.3.3 Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án
Vốn được thu hồi từ các nguồn
- Doanh thu bán căn hộ.
- Giá trị khấu hao và lợi nhuận ròng trong kinh doanh dịch vụ, văn phòng.
Kế hoạch doanh thu
- Thời gian kinh doanh khai thác 50 năm.
- Kinh doanh cho thuê toàn bộ diện tích sàn văn phòng, sàn dịch vụ và diện tích tầng hầm.
Các chỉ tiêu kinh doanh dự kiến:
Văn phòng, khu dịch vụ:
TT Nội dung Diện tích sàn
KD (m2)
Giá KD chưa VAT (VND/m2/tháng)
Ghi chú
1 Sàn văn phòng 11.740 342.000
2 Sàn dịch vụ 343 418.000
Đơn giá cho thuê là đơn giá dự kiến cho năm đầu, 3 năm tăng 1 lần, mỗi lần tăng 10%.
Tầng hầm
TT Nội dung Số chỗ Giá KD chưa VAT
(VND/chỗ/tháng)
Ghi chú
1 Trông giữ ô tô 201 900.000
2 Trông giữ xe máy 550 50.000
Giá trông giữ xe dự kiến cho năm đầu, 3 năm tăng 1 lần, mỗi lần tăng 10%.
Kinh doanh diện tích căn hộ: Các chỉ tiêu kinh doanh dự kiến:
TT Nội dung Diện tích sàn
KD (m2)
Giá KD chưa
VAT (103đ/m2) Ghi chú
1 Sàn kinh doanh 18.678 15.909
Kế hoạch doanh thu của dự án được các cán bộ thẩm định tính toán trên cơ sở dựa vào dự án tương tư nằm cùng địa bàn đó là toà nhà Opera và mức giá bán
căn hộ và cho thuê văn phòng trung bình trên địa bàn
Sau khi thẩm định, các cán bộ thẩm định đưa ra nhân xét : kế hoạch doanh
thu được trình bày trong hồ sơ vay vốn của dự án là tương đối hợp lí.
Kế hoạch về chi phí
Ở phần này, các cán bộ thẩm định đã tính toán chi phí của dự án dựa vào các căn cứ sau:
- Chi phí đầu tư xây dựng: Chi phí đầu tư được tính toán theo bản vẽ thiết kế và các văn bản hiện hành của nhà nước.
- Chi phí hoạt động kinh doanh sau đầu tư: Gồm các khoản mục chi phí: chi phí quản lý khai thác, chi phí duy tu bảo dưỡng, sửa chữa lớn, chi phí tiếp thị quảng cáo và các chi khác.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp: Căn cứ luật đầu tư, nghị định số 108/NĐ-CP ngày 22/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều cuat luật đầu tư, luật thuế thu nhập doanh nghiệp. ( thuế thu nhập doanh nghiêp áp dụng là 28%).
- Chi phí quản lí doanh nghiệp, chi phí điện nước và các chi phí khác dựa trên chi phí hoạt động thực tế của tòa nhà Opera.
Cụ thể:
Chi phí xây dựng:
Bảng 6: Chi phí xây dựng công trình
STT Nội dung chi phí Giá trị trước thuế (103đ)
Thuế GTGT (103đ)
Giá trị sau thuế (103đ) 1 Chi phí xây dựng nhà chính 247.507.490 24.750.749 272.258.239 2 Chi phí hạ tầng ngoài nhà 3.338.109 333.811 3.671.920 3 Chi phí xây dựng nhà tạm 2.508.456 250.846 2.759.302 Cộng 253.354.055 25.335.406 278.689.461 Chi phí thiết bị Bảng 7: Chi phí thiết bị
STT Nội dung chi phí Giá trị trước thuế (103đ)
Thuế GTGT (103đ)
Giá trị sau thuế (103đ) Chi phí thiết bị 27.037.849 2.703.785 29.741.633
Cộng 27.037.849 2.703.785 29.741.633
Chi phí GPMB, sử dụng đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng
Bảng 8: Chi phí GPMB, sử dụng đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng
STT Nội dung chi phí Giá trị trước thuế (103đ)
Thuế GTGT (103đ)
Giá trị sau thuế (103đ) 1 Chi phí hỗ trợ đầu tư hạ
tầng địa phương 1.000.000 1.000.000
2 Chi phí đền bù hỗ trợ tái
định cư 200.000 200.000
3 Chi phí sử dụng đất khối văn phòng 25 tầng trong thời gian xây dựng
24.514 24.514
4 Chi phí sử dụng đất khối
nhà chung cư 23 tầng 6.357.000 6.357.000
5 Chi phí phá dỡ 146.857 14.685 161.543
Cộng 7.728.371 7.728.371
Bảng 9: Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng và chi phí khác
STT Nội dung chi phí Giá trị trước thuế (103đ)
Thuế GTGT (103đ)
Giá trị sau thuế (103đ) 1 Chi phí quản lý dự án 3.889.678 388.968 4.278.645 2 Chi phí tư vấn đầu tư xây 12.971.814 1.297.181 14.268.995
dựng
3 Chi phí khác 3.216.041 321.604 3.537.645
Cộng 20.077.532 2.007.753 22.085.285
Kế hoạch khấu hao tài sản
Khấu hao tài sản cố định được xác định theo phương pháp đường thẳng, tỉ lệ khấu hao theo quy định của Bộ tài chính nhưng không lớn hơn thời gian hoạt động còn lại của dự án, cụ thể:
Chi phí xây dựng: 50 năm Chi phí thiết bị: 20 năm Chi phí khác: 10 năm
Qua xem xét số liệu dự tính về các loại chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện dự án, đây là dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng là nhà ở dân cư và văn phòng cho thuê, vì vậy phần chi phí chủ yếu của dự án là chi phí xây dựng công trình. Máy móc được sử dụng trong quá trình thực hiện dự án chủ yếu là máy của bên nhận thi công công trình, do vậy phần chi phí máy móc cho dự án là không đáng kể.
Ngoài ra, xem xét kế hoạch và tiến độ xây dựng dự kiến và cách thức thanh toán cho bên thi công cũng là một yếu tố quan trọng để cán bộ thẩm định quyết định phương thức cho vay và thu nợ. Ở đây, do đặc điểm của dự án là xây dựng công trình vì vậy tiến độ của dự án phụ thuộc vào thời gian thực hiện công việc của bên thi công. Với đặc điểm này, cán bộ thẩm định đã quyết định cho vay vốn dự án theo hạn mức và giải ngân theo tiến độ thực hiện dự án, thanh toán thẳng cho bên thi công và nhà cung cấp để đảm bảo thuận tiện theo dõi cho cả Ngân hàng và bên đi vay.
Trên cơ sở tính toán các khoản mục ở trên, các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã tính toán các chỉ tiêu tài chính như sau:
Bảng 10: Các chỉ tiêu tài chính ST
T
Chỉ tiêu Đơn vị Số liệu Ghi chú
1 Tổng mức đầu tư Nghìn
đồng 377.697.912 (đã có VAT)
2 Tổng mức đầu tư (chưa bao gồm lãi vay)
Nghìn đồng
371.373.671
3 Doanh thu thuần Nghìn
đồng 2.298.866.000
4 Lợi nhuận thuần Nghìn
đồng 1.655.702.000
5 Thời gian thu hồi vốn Năm 2
6 Giá trị hiện tại thuần (NPV)
Nghìn
đồng 417.951.000 r = 12 %
7 Tỷ suất thu lợi nội bộ IRR % 18,75%
8 Các khoản nộp ngân sách Nghìn
đồng 19.035.846
8.1 Thuế GTGT Nghìn
đồng 3.472.083
nghiệp đồng
8.3 Tiền thuê đất, sử dụng đất Nghìnđ 7.581.514