- Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ.
b, Qui mô công trình, giải pháp kiến trúc, xây dựng
2.5.2 Những mặt hạn chế và nguyên nhân
• Những mặt hạn chế
Bên cạnh nhưng kết quả đạt được thì trong công tác thẩm định tại chi nhánh Mb Tây Hà Nội vẫn còn nhiều điểm hạn chế cần được khắc phục ngay:
- Về đội ngũ cán bộ thẩm định: Số lượng cán bộ thẩm định còn chưa nhiều
và thiếu kinh nghiệm thực tế, ảnh hưởng đến công tác thẩm định các dự án BĐS. Đặc biệt với các dự án BĐS có nhiều yếu tố đặc thù, thị trường có nhiều biến động, các giải pháp kĩ thuật xây dựng công trình phức tạp, yếu tố rủi ro lớn nên đòi hỏi
các cán bộ thẩm định phải có kinh nghiệm dày dặn,có thể dự đoán được những biến động của thị trường BĐS, có chuyên môn về lĩnh vực kiến trúc, xây dựng. Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong việc học hỏi, nâng cao trình độ nhưng do đội ngũ cán bộ của chi nhánh còn trẻ, ít kinh nghiệm nên đây vẫn là một hạn chế còn tồn tại tại chi nhánh.
- Về nội dung thẩm định:
Trên thực tế, quá trình thẩm định dự án hầu như chỉ tập trung đánh giá khía cạnh tài chính cũng như khả năng trả nợ của chủ đầu tư, các nội dung khác mới chỉ được đánh giá một cách chung chung, sơ sài, không được quan tâm một cách đúng mức. Đối với các dự án BĐS việc thẩm định sơ sài các nội dung thị trường và kĩ thuật sẽ gây ra ảnh hưởng rất lớn đến tính khả thi của dự án, từ đó ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của Ngân hàng.
+ Do đặc điểm của các dự án BĐS là các dự án xây dựng gắn liền với công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thường rất phức tạp, cơ chế đền bù chưa thống nhất nên nhiều dự án BĐS gặp khó khăn trong quá trình triển khai.Khi thẩm định các cán bộ thẩm định chưa chú ý đến việc thẩm định kĩ nội dung này.
+ Khi thẩm định nội dung thị trường, các cán bộ thẩm định chưa quan tâm đung mức đến các yếu tố đầu vào, đầu ra của dự án. Việc lấy dự án khác để so sánh nhiều khi không tương xứng.
+ Nội dung kĩ thuật của dự án BĐS bao gồm rất nhiều những giải pháp kĩ thuật phức tạp, đặc thù của ngành xây dựng, kiến trúc. Các cán bộ thẩm đinh khi thẩm định nội dung này mới chỉ so sánh đối chiếu với các quy định tiêu chuẩn của các cơ quan quản lí nhà nước nên nhiều trường hợp không kiểm tra được chính xác các giải pháp kĩ thuật của dự án.
+ Việc thẩm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính còn nhiều bất cập. Các dự án BĐS được triển khai thực hiện đòi hỏi vốn đầu tư lớn, tỷ lệ vốn vay trong tổng vốn đầu tư cao, thời gian thực hiện kéo dài, có thể dẫn đến nhiều phát sinh khó lường trước. Trong hầu hết các dự án được thẩm định, cán bộ thẩm định mới chỉ lựa chọn một số chỉ tiêu cơ bản để tính toán như: NPV, IRR, T, tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, các chỉ tiêu khác như chỉ tiêu điểm hoà vốn, lợi ích- chi phí, năng lực hoà vốn… chưa được quan tâm và thông thường là bị bỏ qua. Việc đánh giá các chỉ tiêu tài chính, nhiều khi chỉ mang tính hình thức, thiếu cơ sở tin cậy do không có các tiêu chuẩn, định mức để so sánh. Như dự án ở trên thì cán bộ thẩm định chưa đưa ra
được cơ sở để so sánh, đánh giá, nên số liệu mà cán bộ thẩm định tính toán được khi thẩm định khách hàng là còn thiếu cơ sở tin cậy. Việc cố định tỉ lệ chiết khấu trong suốt vòng đời của dự án nhiều khi không hợp lí vì các tác động của trượt giá, lạm phát cũng làm cho kết quả tính toán bị sai lệch.
- Về phương pháp thẩm định:
Khi thẩm định các dự án BĐS các cán bộ thẩm định ở chi nhánh mới chỉ chủ yếu sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu và dự báo. Phương pháp triệt tiêu rủi ro được sử dụng chưa rộng rãi và đặc biệt, phương pháp phân tích độ nhạy chưa được áp dụng khi thẩm định.
Phân tích độ nhạy của dự án là nội dung có ý nghĩa rất lớn trong công tác thẩm định các dự án BĐS. Đây chính là phương pháp đo lường mức độ rủi ro có thể xảy ra đối với dự án. Phương pháp này sẽ phân tích những biến động bất lợi có thể dẫn tới thay đổi lớn của các số liệu hiệu quả tài chính, có thể biến một dự án tốt thành một dự án không hiệu quả. Đây chính là thiếu sót khá nghiêm trọng có thể dẫn đến vẫn cho vay những dự án mà có nhiều rủi ro, gây tổn thất cho ngân hàng.
- Về công tác thu thập thông tin:
Vấn đề thu thập thông tin để tiến hành thẩm định tại ngân hàng thì cán bộ thẩm định chủ yếu vẫn dựa trên các nguồn tin do bản thân doanh nghiệp cung cấp. Mà nguồn thông tin do doanh nghiệp cung cấp thường chưa được qua kiểm tra, kiểm toán vì vậy thiếu độ tin cậy. Những thông tin do ngân hàng thu thập được mới chỉ dừng lại ở việc xem xét doanh nghiệp và tìm trong sổ sách giao dịch hoặc ở trung tâm CIC của ngân hàng nhà nước nên không cập nhật và chính xác.
- Về cơ sở vật chất phục vụ cho công tác thẩm định: chủ yếu là phần mềm Microsoft Excel, Ngân hàng chưa khai thác các phần mềm hiện đại trong thẩm định và quản lý dự án.
- Về kinh phí và thời gian cho công tác thẩm định : Kinh phí cho công tác thẩm định các dự án BĐS lớn chưa được quan tâm đúng mức, đặc biệt là công tác phí cho các cán bộ thẩm định phải xuống nơi thực hiện dự án để đánh giá chính xác tiến độ thực hiện dự án. Thời gian thẩm định các dự án BĐS còn kéo dài, gây tổn thất cho các khách hàng vay vốn và bản thân ngân hàng. Thời gian từ khi tiếp nhận hồ sơ đến khi thẩm định và ra quyết định tín dụng của ngân hàng kéo dài gây kho khăn cho khách hàng, tạo tâm lí e ngại khi vay vốn tại ngân hàng, nhất là khi khách hàng có nhu cầu vốn gấp để đầu tư kinh doanh.
• Nguyên nhân của những hạn chế
Những tồn tại trong công tác thẩm định của ngân hàng TMCP Quân Đội ở lĩnh vực Bất động sản nói riêng và thẩm định dự án nói chung là do ảnh hưởng của nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có cả nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan.
Nguyên nhân chủ quan
- Ngân hàng TMCP Quân đội là một ngân hàng trẻ, mới tham gia vào thị trường ngân hàng được hơn chục năm. Vì vậy đội ngũ cán bộ thẩm định của ngân hàng chủ yếu là cán bộ trẻ, còn hạn chế về mặt kinh nghiệm. Mà như ở trên đã đề cập, thẩm định dự án BĐS không chỉ đòi hỏi kiến thức rộng mà còn phụ thuộc khá nhiều vào kinh nghiệm. Kinh nghiệm của cán bộ thẩm định đặc biệt quan trọng trong điều kiện hiện nay là thiếu định mức, định lượng chung để có thể so sánh đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả. Vì vậy yếu tố kinh nghiệm cũng là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định dự án vay vốn tại ngân hàng.
- Ngân hàng TMCP Quân đội hiện nay vẫn chưa có các chỉ tiêu định mức hoặc tiêu chuẩn để so sánh với các chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp. Vì vậy chưa có được những căn cứ tiêu chuẩn để đánh gia doanh nghiệp hoạt động có lành mạnh hay không, có yếu kém hay không. Hiện nay, Ngân hàng tiến hành thẩm định tình hình tài chính của doanh nghiệp mới chỉ dựa trên cảm tính, kinh nghiệm của cán bộ thẩm định hoặc dựa trên bảng xếp hạng danh nghiệp, mà những tiêu chuẩn xếp hạng này có khi chưa được liên tục cập nhật. Do đó việc dựa trên những tiêu chuẩn xếp hạng đó để đánh giá là con thiếu độ tin cậy, chưa đánh giá được chính xác tình hình tài chính của doanh nghiệp, ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định.
- Các phương pháp thẩm định không có sự bổ sung mới hoặc đổi mới, cải tiến phương pháp cũ. Việc áp dụng các phương pháp hiện đại đòi hỏi phải có chuyên gia giỏi, có chương trình phần mềm tiên tiến và quan trọng hơn là chuyên gia giỏi phải áp dụng được phần mềm đó vào thực tiễn. Tuy nhiên thực tế hiện nay giá phần mềm chuyên dụng cho công tác thẩm định là rất lớn.
- Trong thời gian qua mặc dù các trang thiết bị phục vụ cho công tác thẩm định đã được ngân hàng chú trọng đầu tư, tuy nhiên do đặc thù của ngành ngân hàng đòi hỏi hệ thống trang thiết bị phải được thường xuyên đổi mới, cập nhật, nên sự đầu tư đó vẫn chưa đáp ứng kịp nhu cầu. Bên cạnh đó, hệ thống trang thiết bị này
chưa được khai thác một cách triệt để, mới chủ yếu dùng để soạn thảo văn bản và tính toán đơn thuần trên Excell
- Nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định là không đầy đủ và kém chính xác, chi phí thu thập thông tin lại lớn. Điều này gây khó khăn cho cán bộ thẩm định trong việc ra quyết định đúng đắn mà vẫn đảm bảo được thời gian thẩm định.
- Một nguyên nhân nữa là do sự thay đổi của các chính sách tín dụng trong chính ngân hàng Quân Đội cũng ảnh hưởng sâu sắc đến công tác thẩm định dự án BĐS.
Nguyên nhân khách quan
Trong số các nguyên nhân khách quan ảnh hưởng đến công tác thẩm định các dự án BĐS thì có một số nguyên nhân chính xuất phát từ: phía khách hành vay vốn, môi trường kinh tế vĩ mô…..
a. Nguyên nhân từ phía khách hàng vay vốn
- Cán bộ thẩm định gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu thập thông tin tài chính đối với một số doanh nghiệp không muốn công khai thông tin tài chính của mình.
- Để đánh giá doanh nghiệp thì cán bộ thẩm định phải dựa vào các tài liệu như: báo cáo tài chính, bảng cân đối kế toán…Nhưng không phải tất cả các tài liệu trên đều được kiểm tra, kiểm toán đầy đủ, nên tính chân thực của số liệu, đặc biệt là của doanh nghiệp tư nhân, ngoài quốc doanh là rất đáng nghi ngờ. Để phát hiện điều này không phải cán bộ thẩm định nào cũng có thể làm được vì vậy nó ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng của công tác thẩm định.
- Hiện nay, trên thị trường mở ra rẩt nhiều ngân hàng thương mại. Các ngân hàng cạnh tranh nhau để thu hút khách hàng. Vì vậy khách hàng được quyền lựa chọn ngân hàng giao dịch. Một doanh nghiệp khi có một dự án BĐS, do số vốn huy động nhiều nên đã vay của rất nhiều ngân hàng dẫn đến ngân hàng khó kiểm soát được dư nợ của khách hàng. Đây cũng là một trong những vấn đề ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án BĐS tại ngân hàng.
- Trình độ lập dự án BĐS của các doanh nghiệp còn yếu, các dự án được lập còn thiếu chính xác và thiếu căn cứ khoa học… Khi trình hồ sơ tài liệu lên ngân hàng, các chủ đầu tư không cung cấp đầy đủ các thông tin, tài liệu cần thiết cho qua trình thẩm định, khiến cho công tác thẩm định thường bị kéo dài. Các chủ đầu tư
cũng thường cung cấp những thông tin thiếu chính xác về doanh nghiệp và dự án, làm ảnh hưởng tới chất lượng của công tác thẩm định.
- Mặt khác trình độ quản lý của các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay còn thấp, dẫn đến hiệu quả của các dự án BĐS không cao. Trong quá trình dự án đi vào thực hiện, các cán bộ thẩm định cũng không thể kiểm soát được mọi hoạt động của doanh nghiệp, từ đó khiến cho nhiều dự án BĐS bị chậm tiến độ thi công do lựa chọn không đúng nhà thầu, triển khai vốn không đúng tiến độ hay sử dụng vốn sai mục đích… làm ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng .
b, Nguyên nhân từ phía môi trường vĩ mô
- Những năm qua do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu có ảnh hưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế Việt Nam, các doanh nghiệp xuất khẩu trong nước đình trệ do thị trường nước ngoài thu hẹp, nhiều doanh nghiệp Việt Nam phá sản không có khả năng trả nợ ngân hàng. Một số khác tiếp tục cần vốn để vượt qua giai đoạn khó khăn, tuy nhiên các chỉ tiêu tài chính đều khó có thể đáp ứng quy định của ngân hàng, hoặc nếu có đáp ứng được thì nguồn thông tin cũng sai lệch, không chính xác. Do vậy việc thẩm định hồ sơ vay vốn của khách hàng rất khó khăn; đối tượng khách hàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
- Hệ thống luật pháp của chúng ta chưa đồng bộ, còn đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện. Pháp lệnh về kế toán thống kê vẫn chưa được thực hiện một cách nghiêm minh. Hiện nay chưa có chế độ kiểm toán bắt buộc, các số liệu về khả năng tiêu thụ, về thu nhập, chi phí hoạt động,… của doanh nghiệp chỉ mang tính ước tính mà chưa có sự kiểm chứng của bất kỳ một tổ chức kiểm toán nào. Do đó chuyên viên thẩm định trong quá trình thẩm định rất khó xác định tình hình tài chính, tình tình thanh toán, kết quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Thêm vào đó là các chiến lược, chủ trương, định hướng phát triển kinh tế của ngành, của địa phương chưa cụ thể, thường mang tính tổng quát chung hoặc chủ trương của các nganh hữu quan chưa thống nhất dẫn đến khó khăn cho công tác thẩm định.
- Hiện nay, quan hệ giữa các ngân hàng ở Việt Nam chưa chặt chẽ, mật thiết. Giữa các ngân hàng chưa có sự phối hợp hỗ trợ lẫn nhau trong công tác thẩm định dự án. Các ngân hàng còn chưa chia sẻ thông tin tín dụng cho nhau. Có nhiều ngân hàng còn coi việc giữ bí mật thông tin tín dụng với ngân hàng bạn là một trong những biện pháp cạnh tranh. Quan điểm trên là hoàn toàn sai lầm, vì việc cạnh tranh giữa các ngân hàng là phải dựa trên chất lượng dịch vụ của ngân hàng đó cung cấp.
Một ngân hàng muốn thu hút được khách hàng thì phải nâng cao chất lượng phục vụ, đa dạnh hóa các loại hình dịch vụ của mình chứ không phải là làm thế nào để ngân hàng bạn từ chối khách hàng để khách hàng trở về với ngân hàng mình. Vì vậy các ngân hàng cần phải có mối quan hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ nhau cùng phát triển. Đồng thời vai trò chỉ đạo, định hướng, hướng dẫn, quản lý hỗ trợ của ngân hàng nhà nước là chưa tốt, các văn bản pháp lý về thẩm định còn chưa hoàn chỉnh, lại hay có sự thay đổi gây khó khăn cho các ngân hàng trong việc thẩm định dự án. Thông tin tổng hợp từ NHNN và NHTMCPQĐ về tình hình xu hướng phát triển các ngành kinh tế, thông tin về các doanh nghiệp còn ít, chưa cụ thể nên chưa hỗ trợ tích cực cho cán bộ thẩm định trong việc thu thập thông tin.