- Biến ựộng giá ựất ở
5.KẾT LUẬN VÀ đỀ NGHỊ 1 Kết luận
5.1. Kết luận
Sau thời gian nghiên cứu chúng tôi rút ra các kết luận sau:
- Hưng Yên là tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng ựiểm Bắc bộ, gần thủ ựô Hà Nội, trong những năm gần ựây có tốc ựộ phát triển kinh tế cao (trung bình (11,74%); có cơ hội chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế; có tiềm năng cho phát triển cơng nghiệp, dịch vụ, ựô thị, giáo dục và ựào tạo; là tỉnh thuộc vùng ựồng bằng sông Hồng nên có tiềm năng phát triển mạnh nơng nghiệp hàng hóa. Tỷ trọng ngành nơng nghiệp giảm dần và tăng dần tỷ trọng công nghiệp, xây dựng Ờ dịch vụ.
- Quy hoạch sử dụng ựất và việc thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng ựất ựã góp phần cho phát triển kinh tế xã hội theo hướng cơng nghiệp hố, hiện ựại hố. Xác ựịnh hợp lý cơ cấu sử dụng ựất ựể phát triển ựô thị, khu công nghiệp, tạo việc làm cho người dân ựịa phương ở lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ; diện tắch ựất nông nghiệp giảm dần và diện tắch ựất phi nông nghiệp tăng dần, ựặc biệt là ựất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và khu ựô thị. đã thu hút ựược nhiều nhà ựầu tư trong và ngoài nước ựầu tư trong lĩnh vực công nghiệp và ựô thị, nhiều dự án ựược triển khai tạo ựiều kiện thúc ựẩy chuyển dịch cơ cấu lao ựộng, nhằm tăng năng suất lao ựộng. Làm thay ựổi diện mạo vùng nông nghiệp, nông thôn, ựất ựai ựược sử dụng phát triển sản xuất nơng nghiệp theo hướng hàng hố. đất ở nông thôn ựược cải tạo, chỉnh trang phát triển theo hướng ựơ thị hố, ựất cơ sở hạ tầng ựược quy hoạch ựồng bộ với kết cấu hạ tầng phát triển, góp phần tăng khả năng phục vụ sản xuất và ựời sống của người dân ựồng thời làm tăng giá trị kinh tế ựất.
- Giá các loại ựất trên ựịa bàn tỉnh Hưng Yên ựều tăng dần qua các năm; giá ựất theo bảng giá các loại ựất ựược UBND tỉnh Hưng Yên công bố hàng năm thấp hơn giá thị trường trung bình khoảng 30%, thậm chắ có vị trắ tại thành phố Hưng Yên giá ựất quy ựịnh tại bảng giá các loại ựất chỉ bằng 50% giá thị trường. Bảng giá các loại ựất do UBND tỉnh ổn ựịnh trong vài năm liền và chỉ có biến ựộng tại những vị trắ có quy hoạch hoặc những vị trắ có ựầu tư hạ tầng.
- Giá các loại ựất của các xã thuộc khu vực Dự án Khu ựô thị thương mại-du lịch Văn Giang sau quy hoạch tăng so với trước khi có quy hoạch: đối với ựất chuyên trồng lúa nước, tăng 124% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 280% (theo giá thị trường); đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng 448% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 458% (theo giá thị trường); đất ở tăng 376% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 696% (theo giá thị trường). Giá các loại ựất của các xã thuộc khu vực Dự án Khu ựô thị phắa Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ựô thị Phố Nối sau quy hoạch tăng so với trước khi có quy hoạch: đối với ựất chuyên trồng lúa nước, tăng 100% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 100% (theo giá thị trường); đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng 353% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 362% (theo giá thị trường); đất ở tăng 533% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 993% (theo giá thị trường). Giá các loại ựất của các xã thuộc khu vực Dự án Khu ựô thị đại học Phố Hiến sau quy hoạch tăng so với trước khi có quy hoạch: đối với ựất chuyên trồng lúa nước, tăng 92% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 169% (theo giá thị trường); đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng 30% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 30%
(theo giá thị trường); đất ở tăng 61% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 118% (theo giá thị trường). Giá các loại ựất của các xã thuộc khu vực Dự án Khu công nghiệp Phố Nối A sau quy hoạch tăng so với trước khi có quy hoạch: đối với ựất chuyên trồng lúa nước, tăng 109% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 109% (theo giá thị trường); đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng 372% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 394% (theo giá thị trường); đất ở tăng 380% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 654% (theo giá thị trường). Giá các loại ựất thuộc khu vực Dự án Khu sản xuất kinh doanh tập trung xã Tân Quang sau quy hoạch tăng so với trước khi có quy hoạch: đối với ựất chuyên trồng lúa nước, tăng 125% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 125% (theo giá thị trường); đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng 700% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 700% (theo giá thị trường); đất ở tăng 507% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 971% (theo giá thị trường). Giá các loại ựất của các xã thuộc khu vực Dự án ựường ô tô cao tốc Hà Nội-Hải Phòng ựoạn qua tỉnh Hưng Yên sau quy hoạch tăng so với trước khi có quy hoạch: đối với ựất chuyên trồng lúa nước, tăng 72% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 141% (theo giá thị trường); đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng 45% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 45% (theo giá thị trường); đất ở tăng 57% (theo Bảng giá các loại ựất UBND tỉnh Hưng Yên ban hành) và tăng 202% (theo giá thị trường).
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất như chắnh sách của Nhà nước, yếu tố kinh tế chung của quốc gia và ựịa phương, yếu tố ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội... nhưng yếu tố quy hoạch sử dụng ựất và việc triển khai các dự
án quy hoạch có ảnh hưởng rất lớn ựến giá ựất và chúng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Khi triển khai các dự án theo quy hoạch sử dụng ựất thì giá các loại ựất ựều tăng nhưng tăng mạnh nhất là giá ựất ở. Các dự án ựô thị và ựô thị ựại học giá ựất tăng nhiều hơn các dự án khu công nghiệp và khu sản xuất kinh doanh tập trung.
- Các giải pháp ựể giải quyết tốt mối quan hệ giữa việc thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng ựất ựến giá ựất trên ựịa bàn tỉnh Hưng Yên là: Công bố công khai rộng rãi Quy hoạch sử dụng ựất ựể người dân biết ựược; quy ựịnh khung giá các loại ựất trên ựịa bàn sát với giá chuyển quyền sử dụng ựất trên thị trường; giá ựất bồi thường, hỗ trợ cho người có ựất bị thu hồi khi Nhà nước thu hồi ựất ựể thực hiện các dự án ựầu tư phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trên thị trường và việc giải phóng mặt bằng các dự án có quy mơ lớn tập trung xử lý trong năm.
Từ những kết quả nghiên cứu ựược của ựề tài này là tài liệu cơ bản có ý nghĩa thực tiễn cao, trên cơ sở tắnh toán, cân nhắc xây dựng kế hoạch sử dụng ựất ựến từng năm là khâu ựiều tiết lượng cung, cầu ựất ựai trên thị trường ựể ựiều tiết giá ựất, sẽ góp phần làm bình ổn thị trường ựất ựai, ựảm bảo hài hoà quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi ựất, của Nhà nước và chủ ựầu tư dự án, tăng thu ngân sách nhà nước thông qua thu tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất, thuế sử dụng ựất, lệ phắ trước bạ...
5.2. đề nghị
- UBND tỉnh Hưng Yên kiến nghị Chắnh phủ quy ựịnh cơ chế chắnh sách ựiều tiết phần lợi ắch tăng lên (giá ựất tăng lên) do nhà ựầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch mang lại mà không phải do người sử dụng ựất ựầu tư.
- UBND tỉnh Hưng Yên hạn chế thực hiện việc thu hồi ựất, giao ựất theo dự án; tăng cường công tác thu hồi ựất, giao ựất, cho thuê ựất theo quy hoạch
ựể ựấu giá quyền sử dụng ựất.
- đề tài cần ựược tiếp tục nghiên cứu sâu hơn nữa ựể xác ựịnh ựược trọng số của các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất (nguyên nhân do quy hoạch sử dụng ựất chiếm bao nhiêu phần trăm trong số các nguyên nhân ảnh hưởng ựến giá ựất), phân vùng giá trị ựất, xác ựịnh hệ số ựiều chỉnh của vùng giá trị, xác ựịnh giá ựất ựến từng thửa ựất.