- Nhân tố cá biệt
2.2.1. Cơ sở pháp lý
Hiến pháp năm 1992 quy ựịnh: Ộđất ựai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng ựất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ựịa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước ựầu tư vào các xắ nghiệp, cơng trình
thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ựịnh là của Nhà nước, ựều thuộc sở hữu toàn dânỢ ; ỘNhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ựất ựai theo quy hoạch và pháp luật, bảo ựảm sử dụng ựúng mục ựắch và có hiệu quả. Nhà nước giao ựất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ựất, ựược chuyển quyền sử dụng ựất ựược Nhà nước giao theo quy ựịnh của pháp luậtỢ [5]. Theo Luật đất ựai năm 2003, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất; quản lý tài chắnh về ựất ựai là những nội dung quản lý Nhà nước về ựất ựai. Một trong những nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng ựất là sử dụng ựất tiết kiệm và có hiệu quả. Một trong những nội dung của quy hoạch sử dụng ựất là xác ựịnh diện tắch các loại ựất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; Xác ựịnh diện tắch ựất phải thu hồi ựể thực hiện các cơng trình, dự án.
Nguồn thu nhân sách Nhà nước từ ựất ựai bao gồm tiền sử dụng ựất trong các trường hợp giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất từ ựất ựược Nhà nước giao không thu tiền sử dụng ựất sang ựất ựược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ựất, chuyển từ hình thức thuê ựất sang hình thức ựược Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất; Tiền thuê ựất ựối với ựất do Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng ựất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về ựất ựai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng ựất ựai; Phắ và lệ phắ trong quản lý, sử dụng ựất ựai.
Giá ựất ựược hình thành trong các trường hợp: Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ựịnh; Do ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất; Do người sử dụng ựất thoả thuận về giá
ựất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất; góp vốn bằng quyền sử dụng ựất.