- Nhân tố cá biệt
2.1.4. Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng ựất ựến giá ựất
Qua hình 2.1 cho thấy Quy hoạch ảnh hưởng ựến giá ựất thơng qua các cơng trình, dự án ựược quy hoạch và sự ựầu tư các cơng trình, dự án. Luật đất ựai quy ựịnh Nhà nước quyết ựịnh mục ựắch sử dụng ựất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất; quy hoạch sử dụng ựất là căn cứ ựể giao ựất, cho thuê ựất, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất [6]. Quy hoạch sử dụng ựất ựược phê duyệt là căn cứ pháp lý ựể các nhà ựầu tư quyết ựịnh ựầu tư thực hiện các cơng trình, dự án. Các cơng trình, dự án ựược thực hiện thơng qua việc giao ựất, cho thuê ựất, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thực hiện các dự án ựầu tư cơ sở hạ tầng, khu dân cư, khu ựô thị, khu công nghiệp, khu sản xuất kinh doanh và các cơng trình khác là tạo mơi trường sống tốt hơn và phát huy tối ựa tiềm năng ựất ựai của vùng; từ ựó tạo lên sự sơi ựộng của thị trường ựất ựai làm giá ựất tăng lên.
Hình 2.1: Mối quan hệ của quy hoạch và dự án ựến giá ựất
Quy hoạch sử dụng ựất cũng là nguồn cung ựất ựai cho thị trường bất ựộng sản; lượng cung trên thị trường ựất ựai trước hết phụ thuộc vào quỹ ựất tự nhiên của từng ựịa phương, sau nữa là diện tắch của từng loại ựất thuộc ựịa bàn hành chắnh của ựịa phương ựó. Quy hoạch sử dụng ựất của Nhà nước có liên quan mật thiết tới cơ cấu quỹ mỗi loại ựất trong quỹ ựất tự nhiên tại từng ựịa phương. Do ựặc ựiểm của ựất ựai là một tài nguyên bị giới hạn bởi không gian và số lượng diện tắch, nên diện tắch ựất tự nhiên tại mỗi ựịa phương là không ựổi (trừ trường hợp một số ựịa phương ven biển). Vì vậy, nếu tăng diện tắch cho mục ựắch sử dụng này lên thì cũng có nghĩa là giảm diện tắch của một hoặc một số mục ựắch sử dụng khác xuống; ựất phi nông nghiệp tăng lên chủ yếu lấy từ ựất nông nghiệp, ựất lâm nghiệp và khai thác diện tắch ựất chưa sử dụng ựể vào sử dụng cho các mục ựắch. Việc quyết ựịnh tăng giảm diện tắch ựất vào các mục ựắch sử dụng do hoạt ựộng quy hoạch phân bổ sử dụng ựất của Nhà nước quyết ựịnh. Một quyết ựịnh quy hoạch phân bổ sử dụng ựất của Nhà nước có thể làm lượng cung về ựất trên thị trường tăng lên và ngược lại
Quy hoạch sử dụng ựất Các cơng trình, dự án Giá ựất Thu hút các nhà ựầu tư vào dự án, cơng
có thể là làm cho lượng cung ựó giảm xuống.
Ở Việt Nam, cũng như nhiều nước trên thế giới, quy hoạch phân bổ sử dụng ựất thường ựược Nhà nước phê duyệt theo từng thời kỳ 5 năm hoặc 10 năm (quy hoạch dài hạn). Thực hiện quy hoạch 5 năm, 10 năm là kế hoạch sử dụng ựất hàng năm (kế hoạch ngắn hạn). Có thể nói, quy mơ tác ựộng của quy hoạch dài hạn tới lượng cung về ựất thường rất rộng, nhưng mức ựộ tác ựộng khơng lớn; cịn quy mô tác ựộng của kế hoạch sử dụng ựất hàng năm tới lượng cung về ựất thường hẹp hơn, nhưng mức ựộ tác ựộng lại mạnh hơn rất nhiều lần so với mức ựộ tác ựộng của quy hoạch dài hạn. điều này lý giải tại sao nhiều nước quy ựịnh thời gian giữa hai kỳ ựịnh giá hàng loạt các bất ựộng sản là 5 hoặc 6 năm, còn ựịnh giá các bất ựộng sản riêng biệt là ựột xuất và theo yêu cầu.
Luật đất ựai năm 2003 cho phép người sử dụng ựất ựược chuyển mục ựắch sử dụng ựất hoặc nhà ựầu tư ựược nhận chuyển nhượng ựất nông nghiệp ựể chuyển mục ựắch sử dụng ựất thực hiện các dự án ựầu tư tại vị trắ quy hoạch sử dụng ựất ựược cấp có thẩm quyền xét duyệt dẫn ựến giá ựất nông nghiệp trong khu vực quy hoạch ựô thị hoặc quy hoạch khu dân cư nông thôn cao hơn nhiều lần so với giá ựất nơng nghiệp ở ngồi khu vực quy hoạch ựô thị và khu dân cư nông thôn. Giá ựất ựược xác ựịnh theo mục ựắch sử dụng ựất [1] nhưng cùng mục ựắch là loại ựất sản xuất nông nghiệp ở trong khu vực quy hoạch là ựô thị hoặc khu dân cư nơng thơn lại có giá cao hơn, ựiều ựó chứng tỏ giá ựất nơng nghiệp tại vị trắ này hàm chứa cả giá ựất ở do có lợi thế ựể chuyển mục ựắch sử dụng thành ựất ở.