- Nhân tố cá biệt
2.2.2. Tình hình thực tiễn ở Việt Nam
- Giai ựoạn trước khi có Luật ựất ựai 1993
Hiến pháp 1946 và Hiến pháp 1959: đã khẳng ựịnh có 3 hình thức sở hữu ựất ựai gồm: sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân. Trong giai ựoạn này pháp luật khơng hồn tồn nghiêm cấm việc mua bán ựất ựai nhưng những loại ựất ựược phép mua bán cũng vẫn bị hạn chế theo quá trình Ộcơng hữu hố ựất ựaiỢ. Trên thực tế, thị trường ựất ựai hầu như không ựược pháp luật thừa nhận, giá ựất hình thành mang tắnh tự phát và ngồi sự kiểm soát của Nhà nước, pháp luật.
Hiến pháp 1980 và Luật ựất ựai 1987: Quy ựịnh ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, nghiêm cấm việc mua bán ựất ựai dưới mọi hình thức. Nhà nước ựiều tiết các quan hệ ựất ựai bằng biện pháp hành chắnh là chủ yếu dựa trên quan ựiểm lấy ựất ựai ựể ựiều tiết thông qua cơ chế Ộgiao - thuỢ tức là ai cần thì nhà nước giao, ai khơng cần thì Nhà nước thu lại. Nhà nước không cho phép người sử dụng ựất ựược chuyển quyền sử dụng ựất cho nhau và pháp luật không thừa nhận giá ựất.
- Giai ựoạn từ khi có Luật đất ựai 1993 ựến trước Luật 2003
Hiến pháp 1992 khẳng ựịnh ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước quản lý ựất ựai theo quy hoạch, người ựược nhà nước giao ựất ựược chuyển quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật. Luật đất ựai 1993 cụ thể hoá chế ựịnh này bằng việc quy ựịnh người ựược Nhà nước giao ựất ựược quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật; cơng nhận ựất ựai có giá. điều 12 Luật đất ựai 1993 quy ựịnh: ỘNhà nước xác ựịnh giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản
khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi. Chắnh phủ quy ựịnh khung giá các loại ựất ựối với từng vùng và theo từng thời gianỢ.
Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 80/CP ngày 6/11/1993 quy ựịnh khung giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất, thu tiền khi giao ựất, cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi. Nội dung cơ bản của Nghị ựịnh là quy ựịnh mức tối thiểu giá các loại ựất ựể các ựịa phương (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) làm căn cứ xác ựịnh giá ựối với từng loại ựất của ựịa phương mình. Tuy nhiên Nghị ựịnh số 80/1994/Nđ-CP không thực hiện ựược trên thực tiễn vì khung giá ựất chuẩn của các loại ựất ựược quy ựịnh trong Nđ 80/CP chỉ xác ựịnh mức giá tối thiểu và dựa trên hạng ựất ựể xác ựịnh giá ựất nên giá ựất chưa sát với thị trường, gây khó khăn cho các ựịa phương cho trong việc xác ựịnh bảng giá ựất ựịa phương. Do ựó, trong thời gian này một văn bản pháp luật khác ựược thay thế là nghị ựịnh số 87/1994/Nđ-CP.
Nghị ựịnh 87/CP ngày 17/8/1994 của Chình phủ quy ựịnh về khung giá các loại ựất. Nghị ựịnh này thay thế Nghị ựịnh 80/CP ngày 6/11/1993, ban hành khung giá ựất chuẩn cho các ựịa phương áp dụng. Nội dung cơ bản của Nghị ựịnh là quy ựịnh mức giá tối thiểu và mức giá tối ựa các loại ựất, ựồng thời cho phép các ựịa phương trong trường hợp thuộc cùng một loại ựất ựơ thị mà ựất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức ựộ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì ựược vận dụng hệ số ựiều chỉnh khung giá (K) từ 0,8 ựến 1,2 lần mức giá của cùng loại ựất ựô thị. đây ựược coi là ựiểm khác biệt và làm cơ sở cho các ựịa phương xác ựịnh mức giá ựất phù hợp ựối với từng vị trắ khác nhau trong ựất ựô thị ở trên ựịa bàn trực thuộc.
- Giai ựoạn từ khi có Luật đất ựai 2003 ựến nay
Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất. Nghị ựịnh này ựược
ban hành nhằm thay thế cho Nghị ựịnh 87/1994/Nđ-CP, trong ựó quy ựịnh ựầy ựủ phương pháp xác ựịnh giá ựất ựối với ựất nông nghiệp, ựất phi nông nghiệp; quy ựịnh và tắnh giá tại các khu vực ựất giáp ranh của tỉnh, huyện. đi kèm là 9 bảng khung giá ựất (5 bảng cho ựất nông nghiệp và 4 bảng cho ựất phi nông nghiệp). Nghị ựịnh này ựưa ra 2 phương pháp xác ựịnh giá ựất: Phương pháp so sánh trực tiếp và Phương pháp thu nhập:
Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/07/2007 sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.
Theo ựó các ựịa phương xây dựng bảng giá ựất theo 4 phương pháp ựịnh giá, bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư [13], [14].