- Nhân tố cá biệt
3. đỐI TƯỢNG, PHẠM VI, đỊA đỂM, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. địa ựiểm, ựối tượng và phạm vi nghiên cứu
địa ựiểm nghiên cứu là tồn bộ ựịa giới tỉnh Hưng n, có ranh giới: Phắa Bắc giáp tỉnh Bắc Ninh; phắa tây bắc giáp Thủ ựô Hà Nội; phắa đông và đông bắc giáp tỉnh Hải Dương; phắa Tây giáp Hà Nội và Hà Nam có sơng Hồng làm giới hạn; phắa Nam giáp tỉnh Thái Bình có sơng Luộc làm giới hạn.
đối tượng nghiên cứu là việc lập quy hoạch sử dụng ựất cấp tỉnh và việc thực hiện các dự án của quy hoạch sử dụng ựất; giá ựất (giá ựất do UBND tỉnh ban hành và giá ựất theo thị trường), các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất.
Giai ựoạn 2001 ựến 2010, tỉnh Hưng Yên có hai phương án quy hoạch sử dụng ựất ựược Chắnh xét duyệt ựó là Quyết ựịnh số 438/Qđ-TTg ngày 04/6/2002 của Thủ tướng Chắnh phủ về việc xét duyệt quy hoạch sử dụng ựất giai ựoạn 2001 Ờ 2010 tỉnh Hưng Yên và Nghị quyết số 31/2007/NQ-CP ngày 21/6/2007 của Chắnh phủ về việc xét duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựến năm 2010 và kế hoạch sử dụng ựất 5 năm (2006-2010) tỉnh Hưng Yên.
Phạm vi nghiên cứu là một số dự án của quy hoạch sử dụng ựất ựến năm 2010 tỉnh Hưng Yên ảnh hưởng ựến giá ựất trên ựịa bàn tỉnh như Khu ựô thị thương mại du lịch Văn Giang, Khu ựô thị phắa Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ựô thị Phố Nối, Khu công nghiệp Phố Nối A, Khu sản xuất kinh doanh tập trung xã Tân Quang; bốn dự án này nằm trong phương án quy hoạch sử dụng ựất giai ựoạn 2001 ựến 2010 tỉnh Hưng Yên ựược Thủ tướng Chắnh phủ phê duyệt tại Quyết ựịnh số 438/Qđ-TTg ngày 04/6/2002 và hai dự án Khu ựô thị đại học Phố Hiến, ựường ô tô cao tốc Hà Nội-Hải Phòng ựoạn qua tỉnh Hưng Yên nằm trong phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựến năm 2010
và kế hoạch sử dụng ựất 5 năm (2006 Ờ 2010) ựược Chắnh phủ xét duyệt tại Nghị quyết số 31/2007/NQ-CP ngày 21/6/2007.
3.2. Nội dung nghiên cứu
3.2.1. đánh giá ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ựến sử dụng ựất: điều tra, thu thập thông tin về ựặc ựiểm ựịa lý, ựịa hình, ựịa mạo, khắ hậu, thủy văn, thổ nhưỡng; sự tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, thực trạng phát triển các ngành kinh tế; dân số, lao ựộng; cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Phân tắch, ựánh giá ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có quan hệ ựến việc sử dụng ựất, quy hoạch các dự án.
3.2.2. đánh giá việc thực hiện một số dự án trên ựịa bàn tỉnh: đánh giá, phân tắch tình hình triển khai các dự án ựã ựược quy hoạch trên ựịa bàn tỉnh và ảnh hưởng của việc triển khai các dự án ựến giá ựất.
3.2.3. đánh giá thực trạng giá ựất và tình hình biến ựộng giá ựất: đánh giá thực trạng giá ựất năm 2010 và tình hình biến ựộng giá ựất giai ựoạn 2001-2010, những nguyên nhân tác ựộng ựến giá ựất.
3.2.4. Ảnh hưởng việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ựất ựến giá ựất: nghiên cứu, phân tắch ảnh hưởng của quy hoạch, việc triển khai các dự án quy hoạch ựến giá ựất.
3.2.5. đề xuất một số giải pháp: Trên cơ sở nghiên cứu, phân tắch ảnh hưởng của việc thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng ựất ựến giá ựất ựề xuất một số giải pháp nhằm quản lý, sử dụng ựất có hiệu quả, hạn chế những tồn tại, bất cập của quy hoạch sử dụng ựất ựến giá ựất.
3.3. Phương pháp nghiên cứu
3.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập số liệu, thu thập tìm hiểu số liệu, tài liệu:
- Tìm hiểu các tài liệu về quy hoạch sử dụng ựất như: Khái niệm, mục ựắch, ý nghĩa, mục tiêu, ựịnh hướng quy hoạch và Luật, các nghị ựịnh
liên quan.
- Nghiên cứu các tài liệu về giá ựất; thu thập các tài liệu quy ựịnh về giá ựất và bảng giá ựất trên ựịa bàn tỉnh Hưng Yên giai ựoạn 2001-2010.
- Thu thập các tài liệu, số liệu về quy hoạch sử dụng ựất tỉnh Hưng Yên giai ựoạn 2001-2010 tại Sở Tài nguyên và Môi trường Hưng Yên.
- Số liệu thứ cấp là những số liệu liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp ựến quá trình nghiên cứu của ựề tài ựã ựược công bố công khai ở các cấp, các ngành nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu ựề tài. Nguồn số liệu này ựược thu thập từ các sở Tài nguyên và Môi trường, Tài chắnh, Cục thống kê tỉnh; các phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Văn Giang, Văn Lâm, Mỹ Hào, Ân Thi, Tiên Lữ, Phù Cừ và thành phố Hưng Yên, nơi chọn mẫu ựiều tra; các nguồn tài liệu từ sách báo, tạp chắ, các cơng trình nghiên cứu khoa học có liên quan ựến giá ựất, quy hoạch sử dụng ựất của các dự án.
- Số liệu sơ cấp là những số liệu chưa ựược cơng bố, tắnh tốn chắnh thức. Số liệu này ựược thu thập từ việc ựiều tra thực tế thực trạng việc quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng ựất các dự án, tình hình biến ựộng giá ựất và mối quan hệ quy hoạch sử dụng ựất các dự án ựến giá ựất thông qua ựiều tra mới bằng phiếu ựiều tra.
3.3.2. Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu và chọn hộ ựiều tra
Trên cơ sở thu thập, nghiên cứu quy hoạch sử dụng ựất ựến năm 2010 của tỉnh Hưng Yên, chúng tôi tiến hành chọn 30 xã thuộc 7 huyện, thành phố ựại diện có các dự án quy hoạch thuộc phạm vi ựề tài nghiên cứu ựể phỏng vấn xác ựịnh giá ựất theo giá thị trường gồm: Các xã Xuân Quan, Phụng Công, Cửu Cao và thị trấn Văn Giang thuộc huyện Văn Giang liên quan ựến quy hoạch Khu ựô thị thương mại du lịch Văn Giang. Xã Long Hưng thuộc huyện Văn Giang liên quan ựến quy hoạch Khu ựô thị mới phắa ựông huyện Văn Giang. Các xã Nhân Hồ, Phan đình Phùng và thị trấn Bần Yên Nhân
thuộc huyện Mỹ Hào liên quan ựến quy hoạch Khu ựô thị phắa Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ựô thị Phố Nối. Các xã Liên Phương, Trung Nghĩa, phường An Tảo, Hiến Nam thuộc thành phố Hưng Yên; các xã An Viên, Nhật Tân, Thủ Sĩ thuộc huyện Tiên Lữ liên quan ựến quy hoạch Khu ựô thị đại học Phố Hiến. Các xã Trưng Trắc, Lạc Hồng, đình Dù thuộc huyện Văn Lâm liên quan ựến quy hoạch Khu công nghiệp Phố Nối A. Các xã Ngọc Lâm, Minh đức thuộc huyện Mỹ Hào liên quan ựến quy hoạch Khu công nghiệp Minh đức. Xã Tân Quang thuộc huyện Văn Lâm liên quan ựến quy hoạch Khu sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Các xã Cửu Cao, Long Hưng thuộc huyện Văn Giang; các xã Bãi Sậy, Phù Ủng, Vân Du, Tân Phúc thuộc huyện Ân Thi liên quan ựến quy hoạch ựường ô tô cao tốc Hà Nội-Hải Phòng. Xã Mễ Sở thuộc huyện Văn Giang liên quan ựến quy hoạch ựường vành ựai 4. Các xã Quang Hưng, đoàn đao, Tống Phan và thị trấn Trần Cao thuộc huyện Phù Cừ liên quan ựến quy hoạch vùng ựất nông nghiệp.
Theo bộ mẫu phiếu ựiều tra soạn sẵn, sử dụng ựể ựiều tra phỏng vấn trực tiếp người sử dụng ựất chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựể xác ựịnh giá ựất theo thị trường.
Với 30 xã ựược chọn làm mẫu, chúng tơi liên hệ với Phịng Tài ngun và Môi trường của 7 huyện, thành phố xác ựịnh các hộ gia ựình, cá nhân, tổ chức có chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựể phỏng vấn; mỗi một loại ựất, vị trắ ựược chọn phỏng vấn tối thiểu 3 trường hợp. Tổng số phiếu và người phỏng vấn là 714 người. Khi phỏng vấn nói rõ cho các hộ biết ựể làm ựề tài nghiên cứu khoa học, khơng ảnh hưởng gì ựến quyền lợi của các hộ. điều tra giá ựất chuyển nhượng tại thời ựiểm năm 2001, năm 2005 và năm 2010.
3.3.3. Phương pháp xử lý tài liệu
Các thông tin, số liệu thu thập ựược xử lý, tổng hợp trên máy tắnh bằng một số phần mềm cơ bản như Excel, Word, Microtation và việc thể hiện
thông tin, số liệu tổng hợp chủ yếu qua 2 dạng sơ ựồ và bảng biểu.
đối với thông tin, số liệu ựã có sẵn, sau khi thu thập, tồn bộ những thơng tin số liệu này ựược kiểm tra ở ba khắa cạnh: ựầy ựủ, chắnh xác và khẳng ựịnh ựộ tin cậy. Sau ựó ựược xử lý bằng phần mềm Excel và thơng qua kết quả tắnh tốn, xử lý ựể so sánh, ựánh giá và rút ra kết luận.
Những thông tin, số liệu mới thu thập ựược tại các cuộc ựiều tra, phỏng vấn ựều ựược kiểm tra, bổ sung và chỉnh lý sau ựó ựược xử lý bằng phần mềm Excel ựể tổng hợp và phân tắch. Trong quá trình nghiên cứu, xử lý số liệu, việc phân tổ thống kê ựược coi là biện pháp chủ ựạo ựể ựánh giá, phân tắch, so sánh nhằm rút ra kết luận và ựánh giá ựúng thực trạng vấn ựề cần nghiên cứu.
3.3.4. Các phương pháp khác
Phương pháp minh hoạ hình ảnh: ghi nhận, mơ tả thực trạng các dự án nghiên cứu bằng hình ảnh. Phương pháp so sánh: dựa trên cơ sở phân tắch mức giá ựất của các thửa ựất có vị trắ, ựiều kiện tương tự ựã chuyển nhượng thành công hoặc ựang mua bán trên thị trường tại khu vực trước khi có quy hoạch sử dụng ựất các dự án và sau khi có quy hoạch sử dụng ựất các dự án hoặc so sánh ước tắnh giá ựất của các thửa ựất tương tự ựã chuyển nhượng thành công trên thị trường. Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các chuyên gia, nhà quản lý, thị trường về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất; tham khảo thêm ý kiến của các chuyên gia, lãnh ựạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chắnh, Cục thuế tỉnh ựể ựề xuất biện pháp quản lý, xây dựng quy hoạch ựiều tiết thị trường ựất ựai và ựưa ra các giải pháp thực hiện.