QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ XÂY DỰNG
2.4.3. Thực trạng phân cấp quản lý nhà nước trong lĩnh vực Nhà ở và Công sở
Công sở
Tình trạng phát triển nhà ở tự phát, manh mún, lấn chiếm đất đai xây dựng nhà ở, chia lô để bán nền, đầu tư xây dựng không đồng bộ về hạ tầng trong các đô thị, tình trạng cải tạo, cơi nới, lấn chiếm không gian trở thành phổ biến, đã và đang là tồn tại lớn, gây mất trật tự trong xây dựng, ảnh hưởng xấu đến vệ sinh môi trường, cảnh quan của đô thị, điểm dân cư nông thôn gây khó khăn cho công tác quản lý, là nguyên nhân của những tranh chấp, khiếu kiện rất phức tạp, kéo dài đã tồn tại nhiều năm nay. Công tác quản lý nhà công sở đã và đang được thực hiện theo các tiêu chí khác nhau, mỗi nơi một cách, thiếu sự thống nhất trên phạm vi cả nước. Thực trạng nêu trên gây ra nhiều bất cập cho công tác quản lý hoạt động xây dựng. Tuy vậy, quá trình thực hiện phân cấp trong quản lý nhà ở và công sở đã có nhiều chuyển biến tích cực thông qua việc Nhà nước ban hành chính sách, pháp luật tăng thẩm quyền quản lý cho địa phương, cụ thể:
Trước đây, Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp. Đến năm 2001, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung đã quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trong nước do Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp. Do đó, từ năm 2001 đến thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành (1/7/2003), việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân trong nước tại đô thị đã được phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện.
Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 của Chính phủ về người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam cũng quy định phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam.
Luật Đất đai năm 2003 quy định Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong đó có đất ở) cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất còn quyền sở hữu tài sản trên đất thì chủ sở hữu thực hiện việc đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay Luật về đăng ký bất động sản chưa được ban hành, do vậy vấn đề này chưa được giải quyết triệt để. Để giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở, công trình trên đất, ngày 15/7/2005 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng (sau đây gọi là Nghị định 95/2005/NĐ-CP), trong đó quy định rõ thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng như sau: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cho tổ chức (Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho Sở Xây dựng thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cho tổ chức), Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cho cá nhân (bao gồm cá nhân trong nước, người Việt Nam ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài).
Luật Nhà ở đã quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân; đồng thời cho phép căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được uỷ quyền cho Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các đối tượng thuộc thẩm quyền cấp giấy của mình. Trong trường hợp được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh uỷ quyền cấp giấy thì Giám đốc Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh ký thừa uỷ quyền và đóng dấu của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Việc xác nhận thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp được phân cấp xuống Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện. Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận cho cá nhân.
+ Về thẩm quyền chứng thực hợp đồng giao dịch về nhà ở:
Bộ Luật Dân sự và Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 về công chứng, chứng thực trước đây quy định cơ quan có thẩm quyền chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở là Uỷ ban nhân dân cấp huyện (đối với những địa bàn không thuộc thẩm quyền địa hạt của Phòng công chứng). Các quy định này đã có những nội dung bất cập. Cụ thể là việc quy định công chứng, chứng thực trong giao dịch nhà ở phân theo địa hạt là chưa hợp lý mà nên điều chỉnh, sửa đổi theo hướng thay thế quy định phân theo địa hạt bằng cách phân theo khu vực đô thị và nông thôn. Mặt
khác, pháp luật về dân sự chỉ nên quy định về nguyên tắc chung, còn việc phân cấp về thẩm quyền chứng thực giao dịch về nhà ở cần được bổ sung quy định cụ thể trong hệ thống pháp luật về nhà ở. Hiện nay, pháp luật về nhà ở đã quy định thẩm quyền chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực hợp đồng về nhà ở thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn. Các trường hợp cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng; bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở; thuê mua nhà ở xã hội; bên tặng cho nhà ở là tổ chức để hợp đồng hợp pháp cần có công chứng, chứng thực.
+ Thẩm quyền quyết định các công việc hành chính liên quan tới lĩnh vực nhà ở:
Một số quy định về phân cấp đã hợp lý, không cần tiếp tục thực hiện phân cấp như: Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở quy định thẩm quyền bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê trên địa bàn được phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện; Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 quy định phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm xây dựng và phê duyệt chương trình phát triển nhà ở của địa phương; xây dựng chỉ tiêu, kế hoạch vốn phát triển trên địa bàn; Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/4/2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư đã có quy định phân cấp trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các cấp trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư; Nghị định số 71/2001/CP-NĐ ngày 05/10/2001 của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng để bán và cho thuê quy định phân cấp việc lựa chọn chủ đầu tư các dự án được ưu đãi do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 quy định đối với các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê thì chủ đầu tư phải tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án. Pháp luật về nhà ở quy định tất cả các dự án phát triển nhà ở đều phải được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thể uỷ quyền cho Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện được phê duyệt dự án phát triển nhà ở thương mại có mức vốn đầu tư dưới 30 tỷ đồng. Thực tế cho thấy, việc chính quyền địa phương tham gia xem xét, thỏa thuận đối với các dự án phát triển nhà ở trên từng địa bàn là cần thiết, bởi dự án phát triển nhà là loại hình dự án bất động sản có liên quan đến nhiều vấn đề khác nhau thuộc
chức năng quản lý của chính quyền địa phương như quy hoạch, đất đai, tài chính, các hoạt động giao dịch, cấp giấy chứng nhận sở hữu, quản lý, khai thác, vận hành dự án sau đầu tư...
Như vậy, về cơ bản, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở; chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà ở và thẩm quyền quyết định công việc hành chính liên quan đến nhà ở đã được phân cấp cho Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện.
+ Đối với nhà công sở, các nội dung phân cấp về thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng nhà công sở; thẩm quyền điều chuyển nhà công sở cũng như thẩm quyền về chủ trương đầu tư, kế hoạch đầu tư, sử dụng vốn để xây dựng mới và sửa chữa nhà công sở theo quy định hiện hành là hợp lý, không cần điều chỉnh và sửa đổi. Theo quy định hiện hành thì từ năm 2000 trở đi phân cấp cho Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ và Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tự chịu trách nhiệm về chủ trương đầu tư, kế hoạch đầu tư, sử dụng vốn ngân sách được phân bổ và các nguồn vốn hợp pháp khác để xây dựng mới, tu sửa trụ sở làm việc (trừ dự án nhóm A), cho các cơ quan, đơn vị do mình quản lý; các dự án đầu tư xây dựng trụ sở phải thực hiện đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
Nghị định 16/2005/NĐ-CP quy định các dự án đầu tư xây dựng nhà công sở thực hiện theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, hiện nay Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 213/2006/QĐ-TTg ngày 25/9/2006 về Quy chế quản lý công sở các cơ quan hành chính nhà nước và Quyết định số 229/2006/QĐ-TTg ngày 12/10/2006 về yêu cầu quy hoạch xây dựng công sở cơ quan hành chính nhà nước các cấp đã đề cập đến nội dung và thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà công sở; quy hoạch công sở cơ quan hành chính các cấp phải phù hợp với chức năng, nhiệm vụ và yêu cầu sử dụng.
Nghị định 36/2003/NĐ-CP và Thông tư 01/2004/TTLT/BXD- BNV đã làm rõ chức năng nhiệm vụ quản lý nhà nước về nhà công vụ, công sở của Bộ Xây dựng và chức năng nhiệm vụ của cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quản lý nhà nước về nhà công vụ, công sở. Việc giao cho ngành xây dựng quản lý thống nhất về nhà công sở là đúng với chức năng nhiệm vụ. Do đó, công tác quản lý nhà nước về nhà công sở sẽ có hiệu quả hơn. Tuy nhiên, hiện nay hệ thống tổ chức quản lý nhà công sở từ Trung ương đến địa phương còn chồng chéo, chưa thống nhất, ở cấp Trung ương, công tác quản lý nhà công sở giao Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, ở cấp tỉnh công tác quản lý nhà công sở có thể giao cho Sở Xây dựng, Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên Môi trường. Bên cạnh đó, nguồn nhân lực phục vụ cho việc phân cấp quản lý về nhà công sở còn thiếu cả về số lượng và chưa được đào tạo bồi dưỡng kịp thời.