6 BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI
2.3.1.1 Phân tích nhu cầu thị trƣờng
Từ giữa năm 2014, nhu cầu về việc sở hữu bất động sản nghỉ dƣỡng tại Việt Nam ngày càng cao và đang có xu hƣớng gia tăng mạnh mẽ. Theo đó số lƣợng căn hộ và biệt thự nghỉ dƣỡng tăng đáng kể và xuất hiện nhiều ông lớn trong ngành Bất động sản tham gia nhƣ Vingroup, Sungroup, FLC...
Hình 2.3 Tổng quan thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam (Nguồn: CBRE, 2016)
Việc đầu tƣ đất ở Phú Quốc nổi lên nhƣ một hiện tƣợng của thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam. Với những chính sách đặc thù có hiệu lực từ năm 2014 Phú Quốc đƣợc xem là một trong những kênh đầu tƣ hấp dẫn. Các tập đoàn Vingroup, M.I.K, BIM Group, Sungroup, CEO… đã không bỏ lỡ cơ hội này. Hơn 200 khách sạn 3 - 5 sao đã mọc lên và hơn 200 nhà đầu tƣ lớn đã xúc tiến đầu tƣ tại Phú Quốc.
Hình 2.4 Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc (Nguồn: CBRE, 2016)
Có đến 80% ngƣời mua bất động sản tại Phú Quốc đến từ Hà Nội, tiếp theo là 15% ngƣời mua đến từ TPHCM, còn lại là các khu vực khác... Những ngƣời mua bất động sản nghỉ dƣỡng ở Phú Quốc chủ yếu là mua để đầu tƣ hoặc nghỉ dƣỡng.
Theo báo cáo của Savills, ở phân khúc biệt thự hết quý I, tổng nguồn cung bất động sản của Phú Quốc có hơn 1.700 căn từ sáu dự án biệt thự và một dự án căn hộ. Đến nay, phân khúc biệt thự đã bán đƣợc 65% và phân khúc căn hộ đã bán đƣợc 35%. Các dự án này bán khá tốt nhờ có chiến lƣợc tiếp thị, uy tín của chủ đầu tƣ, tiến độ xây dựng tốt và những bãi biển hoang sơ.
Kể từ quý II/2016 trở đi sẽ có ba dự án gia nhập thị trƣờng, cung cấp hơn 660 căn hộ. Ở phân khúc khách sạn, đa số các khách sạn tại Phú Quốc là của ngƣời địa phƣơng và có quy mô nhỏ, chỉ một ít đƣợc xếp hạng và quản lý chuyên nghiệp.
Đa số các khách sạn và resort tại Phú Quốc năm ở Dƣơng Đông với với tổng số 2.362 phòng (chiếm 71% tổng số). 7 cơ sở nằm ở Cửa Dƣơng (chiếm 155 tổng số), 4 cơ sở ở Dƣơng Tơ (chiếm 8% tổng số), và 3 cơ sở còn lại nằm ở Cửa Cạn và Gành Dầu (chiếm 6% tổng số). Tất cả các khách sạn và resort này đều nằm ở phía tây của đảo, nơi có thể quan sát mặt trời lặn.
Thị trƣờng khách sạn và resort ở Phú Quốc có 48 cơ sở với tổng số 3.029 phòng bao gồm các cơ sở 3, 4, 5 sao (báo cáo nghiên cứu thị trƣờng của công ty). Nhìn chung nguồn cung khách sạn và resort ở Phú Quốc khá mới với phân nửa trên số phòng đƣợc hoàn thành sau năm 2011. Thị trƣờng khách sạn ở Phú Quốc tụt sau Nha Trang và Đà Nẵng về mặt nguồn cung và quy mô do việc hạn chế phát triển của cơ sở hạ tầng trong quá khứ. Điều này có nghĩa là các cơ sở tại Phú Quốc không phải chịu tình trạng nguồn cung quá tải. Trong tƣơng lai, có hơn 50 dự án du lịch đã đƣợc cấp phép xây dựng, hoạt động và đa số nằm ở Bãi Trƣờng (Dƣơng Tơ). Dự kiến đến năm 2018 thị trƣờng khách sạn và resort ở Phú Quốc sẽ có khoảng 12.500 phòng.
Dự án Grand World tọa lạc Bãi Dài (Gành Dầu), một trong mƣời bãi biển đẹp và hoang sơ nhất Thế giới (do BBC bình chọn). Với Quy mô 85ha, tổng diện tích là 851.096 m2 , mật độ xây dựng: 18%, tổng diện tích sàn xây dựng: 433.092 m2. Dự án đƣợc thiết kế thành các khu gồm: Villas (182.335 m2 – 447 căn), Bungalow và Condotel (68.575 m2 – 104 căn và 496 căn). Tổng vốn đầu tƣ: 7.000 tỷ đồng.
Nhƣ vậy, dự án Grand World khi hoàn thiện bàn giao đi vào hoạt động sẽ đáp ứng khoảng 8,38 % thị trƣờng khách sạn và resort tại Phú Quốc vào năm 2018. Sau năm 2018 đến 2020 có một số dự án khách sạn và resort đƣợc triển khai, việc các cơ sở
này đi vào hoạt động sẽ làm tăng tính cạnh tranh gay gắt hơn nữa tại thị trƣờng Phú Quốc. Do đó, mục tiêu của Công ty LDG là duy trì dự án Grand World sẽ chiếm từ 6% đến 6,5% thị trƣờng khách sạn và resort tại Phú Quốc.
2.3.1.2 ịnh vị thị trƣờng mục tiêu
Tại nhiều nƣớc phát triển trên thế giới, bất động sản nghỉ dƣỡng là một trong những dòng sản phẩm hấp dẫn nhất hiện nay. Ở Việt Nam, bất động sản nghỉ dƣỡng vẫn là một loại hình kinh doanh còn xa lạ. Thuật ngữ bất động sản nghỉ dƣỡng còn khá mới mẻ đối với những khách hàng Việt. Vậy đâu là đối tƣợng khách hàng mục tiêu củabất động sản nghỉ dƣỡng?
Theo các chuyên gia bất động sản, có 3 nhóm khách hàng chính mà bất động sản nghỉ dƣỡng hƣớng tới bao gồm nhà đầu tƣ, những ngƣời có lối sống hƣởng thụ và những ngƣời có khoản thu nhập nhàn rỗi.
Nhà đầu tƣ: Nhiều nhà đầu tƣ thông thái đang tìm đến phân khúc bất động sản nghỉ dƣỡng. Điều mà các nhà đầu tƣ này thực sự chú ý là tính thanh khoản và giá trị gia tăng của dòng tiền đƣợc sinh ra từ bất động sản đó là bao nhiêu, có đều đặn và an toàn hay không? Họ thích thú với việc mua các bất động sản nghỉ dƣỡng ở giai đoạn tiền xây dựng khi mức giá của nó còn thấp và bán ra với giá cao hơn, khi mà dự án đã đi vào hoạt động đều đặn.
Những ngƣời có lối sống hƣởng thụ: Những ngƣời có lối sống hƣởng thụ là những ngƣời thành đạt, họ kiếm ra nhiều tiền và muốn dành tiền đó để trải nghiệm những khoảnh khắc sống mới. Bất động sản nghỉ dƣỡng đƣợc thiết kế sang trọng, tiện ích đầy đủ phục vụ mọi nhu cầu của cuộc sống, là nơi nghỉ dƣỡng đích thực để khách hàng tìm đến sau những ngày dài bận rộn. Không những thế, chủ sở hữu còn đƣợc sử dụng quyền nghỉ dƣỡng hàng năm tại chính căn hộ của mình hoặc hoán đổi với các khu resort khác trong cùng hệ thống resort màbất động sản nghỉ dƣỡng của họ là thành
viên. Nhƣ thế, khách hàng có thể đi đến nhiều vùng đất mới, khám phá các nền văn hóa khác nhau và thƣởng thức nhiều hƣơng vị hải sản độc đáo. Bất động sản ngỉ dƣỡng sẽ mang đến cho khách hàng những trải nghiệm sống thú vị và khó quên.
Những ngƣời có khoản tiền “nhàn rỗi”: Những ngƣời có khoản tiền
“nhàn rỗi” lớn có xu hƣớng chọn bất động sản nghỉ dƣỡng là nơi để “gửi tiền” vì nó an toàn và sinh lợi hấp dẫn nhất. So với việc đầu tƣ vàng, chứng khoán, ngoại tệ… đã không còn hấp dẫn và mang lại nhiều rủi ro thì đây là kênh đầu tƣ bất động sản đƣợc coi là hợp lý nhất hiện nay. Đặc biệt, với dòng bất động sản nghỉ dƣỡng, Chủ đầu tƣ cam kết lợi nhuận tối thiểu hấp dẫn hơn hẳn các kênh đầu tƣ còn lại, những ngƣời có khoản tiền nhàn rỗi hoàn toàn có thể tin tƣởng đầu tƣ vào loại hình sản phẩm này.
Thị trƣờng mục tiêu: Do phân khúc nghỉ dƣỡng là một phân phân khúc thị trƣờng mới và có những đặc trƣng riêng của nó, nên thị trƣờng mục tiêu của dự án Grand World chỉ tập trung chủ yếu vào các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, TP.HCM, TP.Đà Nẵng, TP.Cần Thơ… Các thành phố lớn này tập trung một số lƣợng lớn những khách hàng đầu tƣ, hoặc có trong tay một lƣợng tiền nhàn rỗi…
Phân khúc mục tiêu: Những khách hàng làm trong các lĩnh vực tài chính, đầu tƣ, bất động sản, chứng khoán…. Sản phẩm Villas dành cho những khách hàng thƣợng lƣu, thích thể hiện đẳng cấp trong khi sản phẩm Bungalow lại dành cho những khách nƣớc ngoài là chủ yếu, yêu thích hòa mình vào thiên nhiên. Sản phẩm Condotel có tổng giá trị thấp, thích hợp cho những nhà đầu tƣ nhỏ lẻ, thậm chí là những nhân viên văn phòng tích lũy đƣợc một lƣợng tiền nhất định.
2.3.2 Sản phẩm
2.3.2.1 Thực trạng hoạt động về sản phẩm
Thƣơng hiệu sản phẩm: Là sản phẩm nghỉ dƣỡng đầu tiên của công ty LDG tại Phú Quốc, dự án Grand World mang lại sự hài hòa của những đƣờng nét đơn giản và tinh tế cùng phong cách hiện đại và sang trọng. ặc điểm sản phẩm: Dự án Grand World Phú Quốc là khu nghỉ dƣỡng
tiêu chuẩn 5 sao nằm trong qui hoạch khu du lịch Bãi Dài 500ha, nơi có bãi biển đẹp bậc nhất Phú Quốc. Dự án nằm liền kề khu vui chơi giải trí Vinpearl, khu casino và đối diện với khu công viên Safari Phú Quốc lớn nhất Đông Nam Á. Gồm 3 loại hình đầu tƣ nghỉ dƣỡng chính: Villas, Bungalow và Condotel, dự án Grand World đem lại cho khách hàng những lựa chọn đầu tƣ đa dạng với nhiều mức giá cả khác nhau. Villas
bao gồm phòng khách, phòng ngủ, đôi khi có bếp và khu sân vƣờn, hồ bơi riêng, thƣờng đƣợc tách biệt hoặc xây dựng theo cụm từ 1 đến 2 phòng hoặc 3 đến 4 phòng. Bungalow là dạng nhà nhỏ riêng biệt, đơn giản và có khả năng dịch chuyển. Bungalow đƣợc xây dựng hài hòa với thiên nhiên, vì vậy vật liệu thƣờng xây dựng là mây, tre, nứa lá, gỗ...
Condotel là loại hình căn hộ kết hợp khách sạn, công năng giống bất kỳ một khách sạn thông thƣờng, sự khác biệt duy nhất là mỗi phòng đều thuộc quyền sở hữu của một cá nhân nào đó. Tuy nhiên, tất cả những loại hình đầu tƣ này đều là hình thức đầu tƣ chia lợi nhuận Timeshare, đặc điểm đầu tƣ đặc trƣng của bất động sản nghỉ dƣỡng.
Timeshare là hình thức đầu tƣ cùng chia lợi nhuận giữa khách hàng và đơn vị quản lý kết hợp chủ đầu tƣ. Khách hàng sẽ mua nhƣng không quản lý bất động sản của mình, họ giao cho đơn vị quản lý kinh doanh và chia lại lợi nhuận vào cuối mỗi năm. Tại Việt Nam, Timeshare mới đƣợc
nhiều ngƣời quan tâm khoảng 2 – 3 năm trở lại đây. Tuy vậy, những tín hiệu trên thị trƣờng bất động sản cho thấy, Timeshare đang dần trở thành kênh đầu tƣ hấp dẫn bởi lợi nhuận và độ an toàn cao của loại hình này.
Hình 2.5 Phối cảnh dự án Grand World Phú Quốc
hất lƣợng sản phẩm: Đƣợc đầu tƣ và lên kế hoạch kỹ lƣỡng từ những ngày đầu ra sản phẩm, Dự án Grand World Phú Quốc luôn đảm bảo chất lƣợng thi công cũng nhƣ thiết kế sản phẩm. Với việc kết hợp cùng những đơn vị uy tín hàng đầu trong và ngoài nƣớc nhƣ Dark Horse, Apave, AHS, công ty tự tin sẽ đem lại những giá trị tốt nhất cho khách hàng. Các chính sách ƣu đãi cho khách hàng: Những khách hàng mua sản
phẩm Dự án Grand World Phú Quốc đều đƣợc hƣởng những chính sách hấp dẫn nhƣ: Nhận ngay 30% khi đặt mua biệt thự, cam kết lợi nhuận tối thiểu 10% liên tục trong vòng 8 năm khi mua condotel… Chính những chính sách này đã thu hút và đảm bảo đƣợc cho giá trị của sản phẩm, tạo đƣợc sự tin cậy tối đa của khách hàng.
Bảng 2.4 hính sách ƣu đãi của các sản phẩm nghỉ dƣỡng Phú Quốc Villas Bungalow Condotel
Chính sách Nhận ngay 30% khi cam kết mua biệt thự Cam kết lợi nhuận 10% liên tục trong 10 năm Cam kết lợi nhuận 10% liên tục trong 8 năm Chiết khấu 1%
khi mua 2 căn, 2% khi mua 3 căn trở lên
Chiết khấu 1% khi mua 2 căn, 2% khi mua 3 căn trở lên
Chiết khấu 1% khi mua 2 căn, 2% khi mua 3 căn trở lên Tặng ngay chuyến du lịch 3 ngày 2 đêm tại Phú Quốc Nhận ngay Voucher mua sắm trị giá 10 triệu khi đặt cọc
Cơ hội bốc thăm may mắn trúng xe Mercedez C200
2.3.2.2 Kết quả khảo sát ý kiến của khách hàng về hoạt động sản phẩm
Kết quả khảo sát ý kiến của khách hàng về hoạt động sản phẩm đƣợc trình bày trong bảng 2.5
Bảng 2.5 Kết quả khảo sát về hoạt động Marketing sản phẩm iến quan sát Mẫu thống kê iá trị trung
bình ộ lệch chuẩn Sản phẩm của công ty có chất lƣợng tốt 330 3.05 0.741
Sản phẩm của công ty đƣợc thiết kế đẹp và thông thoáng 330 2.52 0.791 Sản phẩm công ty có vị trí đẹp để đầu tƣ 330 3.35 0.681 Chủ đầu tƣ của sản phẩm uy tín 330 3.41 0.751
Sản phẩm của công ty đƣợc hoàn thành đúng tiến độ cam kết
330 2.69 0.692
Sản phẩm của công ty có khả năng sinh lời trong tƣơng lai
330 3.43 0.711
Tôi tin tƣởng vào chất lƣợng sản phẩm của công ty
330 3.39 0.791
(Nguồn: Kết quả tổng hợp khảo sát của tác giả)
Yếu tố “Sản phẩm của công ty có chất lƣợng tốt” đạt giá trị trung bình 3.05 với độ lệch chuẩn 0.741 cho thấy sản phẩm của công ty có chất lƣợng khá tốt so với các sản phẩm cạnh tranh khác.
Yếu tố “Sản phẩm của công ty đƣợc thiết kế đẹp và thông thoáng” đạt giá trị trung bình 2.52 với độ lệch chuẩn 0.791 cho thấy sản phẩm của công ty chƣa đƣợc thiết kế đẹp và hấp dẫn khách hàng.
Yếu tố “Sản phẩm công ty có vị trí đẹp để đầu tƣ” đạt giá trị trung bình 3.35 với độ lệch chuẩn 0.681 cho thấy khách hàng cảm thấy hài lòng với vị trí của sản phẩm.
Yếu tố “Chủ đầu tƣ của sản phẩm uy tín” đạt giá trị trung bình 3.41 với độ lệch chuẩn 0.751 cho thấy khách hàng thật sự tin tƣởng vào khả năng và tiềm lực kinh doanh của chủ đầu tƣ.
Yếu tố “Sản phẩm của công ty đƣợc hoàn thành đúng tiến độ cam kết” đạt giá trị trung bình 2.69 với độ lệch chuẩn 0.692 cho thấy khách hàng chƣa thật sự tin tƣởng vào việc hoàn thành đúng tiến độ của chủ đầu tƣ.
Yếu tố “Sản phẩm của công ty có khả năng sinh lời trong tƣơng lai” đạt giá trị trung bình 3.43 với độ lệch chuẩn 0.711 cho thấy sản phẩm của công ty đã chứng minh đƣợc cho khách hàng thấy những tiềm năng đầu tƣ trong tƣơng lai.
Yếu tố “Tôi tin tƣởng vào chất lƣợng sản phẩm của công ty” đạt giá trị trung bình 3.39 với độ lệch chuẩn 0.791 cho thấy khách hàng đã có một sự tin tƣởng nhất định vào chất lƣợng của sản phẩm.
2.3.3 Giá
2.3.3.1 Thực trạng hoạt động về giá
Ngay từ đầu, khi bắt tay nghiên cứu và quyết định tham gia vào thị trƣờng bất động sản nghỉ dƣỡng Phú Quốc, công ty LDG đã xác định đƣợc đây là một thị trƣờng đầy khó khăn và có sự cạnh tranh cao. Mức giá cũng nhƣ mức lợi nhuận đƣa ra đối với từng dòng sản phẩm phải thực sự hợp lý và tƣơng xứng với chất lƣợng. So với các đối thủ cạnh tranh khác ở Phú Quốc cũng nhƣ các địa điểm nghỉ dƣỡng khắp cả nƣớc, mức giá của từng dòng sản phẩm thể hiện nhƣ sau:
Bảng 2.6 So sánh sản phẩm Villas so với các đối thủ cạnh tranh
Sản phẩm Mức giá Chính sách cam kết hính sách ƣu đãi
Villas Grand World 45tr/m2 Lợi nhuận 10% liên tục trong 10 năm
Chiết khấu ngay 30% khi đặt mua Villas Vingroup 40tr/m2 Lợi nhuận 10% liên
tục trong 8 năm
Bốc thăm trúng thƣởng xe ô tô Villas Sun Group 42tr/m2 Lợi nhuận 9% liên
tục trong 9 năm
Tặng chuyến tham quan Phú Quốc
(Nguồn: Phòng Kinh doanh Công ty LDG, 2015)
Mức giá Villas có nhỉnh hơn so với các đối thủ khác nhƣng thu hút khách hàng hơn nhờ vào chính sách cam kết lợi nhuận 10%/năm cũng nhƣ chiết khấu ngay 30% khi đặt mua. Do tổng giá trị 1 căn Villas lớn, có thể lên đến 20-30 tỷ nên những dịch vụ khuyến mãi và hậu mãi cực kỳ quan trọng để khách hàng có thể đƣa ra quyết định lựa chọn sản phẩm
Bảng 2.7So sánh sản phẩm Bungalow so với các đối thủ cạnh tranh
Sản phẩm Mức giá Chính sách cam kết hính sách ƣu đãi
Bungalow Grand World 25tr/m2 Lợi nhuận 10% liên tục trong 10 năm
Chiết khấu 1% khi mua 2 căn.
Bungalow ở các khu du lịch biển khác
30-35tr/m2 Không Không
(Nguồn: Phòng Kinh doanh Công ty LDG, 2015)
Sản phẩm Bungalow là sản phẩm đầu tiên ở Phú Quốc, không có đối thủ cạnh tranh chính, mức giá và mức lợi nhuận đƣa ra do chính công ty quyết định dựa vào chất lƣợng sản phẩm.
Bảng 2.8So sánh sản phẩm Condotel so với các đối thủ cạnh tranh