6 BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI
2.1.4.1 Tình hình hoạt động kinh doanh chung của công ty
Bảng 2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của L qua các năm ( VT: triệu đồng)
Chỉ tiêu Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
Doanh thu 50.014 89.119 524.163
Các khoản giảm trừ – 2 4.303
Doanh thu thuần 50.014 89.117 519.860
Giá vốn hàng bán 33.917 59.000 237.266
Lợi nhuận gộp 16.097 30.117 282.594
Lợi nhuận trƣớc thuế 9.809 39.571 211.129
Lợi nhuận sau thuế 7.228 37.528 162.493
Qua bảng trên, ta có thể thấy tốc độ tăng trƣởng qua các năm tăng dần do công ty áp dụng các chính sách và kế hoạch mới. Năm 2014 và năm 2015, công ty LDG thành công với các dòng sản phẩm đất nền và nghỉ dƣỡng nhƣ Sakura Valley, Viva City, Grand World, doanh thu và lợi nhuận sau thuế đều tăng mạnh, đạt trên ngƣỡng 300%.
2.1.4.2 Tình hình hoạt động kinh doanh sản phẩm S nghỉ dƣỡng Phú Quốc
Bảng 2.2 Kết quả hoạt động kinh doanh sản phẩm bất động sản nghỉ dƣỡng Phú Quốc của L qua các năm ( VT: triệu đồng)
Chỉ tiêu Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
Doanh thu thuần 2.137 12.367 137.891
Thị phần (%) 4,27 13,88 26,31
(Nguồn: Báo cáo tài chính của công ty LDG, 2013, 2014, 2015)
Năm 2014 và 2015, phân khúc bất động sản nghỉ dƣỡng Phú Quốc đều đóng góp phần trăm không nhỏ vào doanh thu chung của công ty. Mức đóng góp mỗi năm đều tăng, đặc biệt trong 2 quý đầu tiên của năm 2016, mức đóng góp này đã lên đến xấp xỉ 40%. Đây là một dấu hiệu đáng mừng cho việc kinh doanh của phân khúc này.
Bảng 2.3Kết quả hoạt động kinh doanh từng loại sản phẩm bất động sản nghỉ dƣỡng Phú Quốc của L qua các năm ( VT: triệu đồng)
Sản phẩm 2013 Thị phần (%) 2014 Thị phần (%) 2015 Thị phần (%) Villas 1.229 57,51 5.135 41,52 62.345 45,21 Bungalow 257 12,03 2.987 24,15 31.278 22,68 Condotel 651 30,46 4.246 34,33 44.266 32,11 Tổng 2,137 100 12.367 100 137.891 100
(Nguồn: Báo cáo tài chính của công ty LDG, 2013, 2014, 2015)
Nhìn chung, doanh thu sản phẩm bất động sản nghỉ dƣỡng Phú Quốc của công ty LDG đến từ 3 sản phẩm chính là Villas, Bungalow và Condotel. Trong đó, sản phẩm Villas và Condotel là 2 dòng sản phẩm chính, chiếm phần lớn doanh thu đem lại cho công ty.
Sản phẩm Villas là dòng sản phẩm chủ lực của công ty LDG, đóng góp vào doanh thu bất động sản hàng năm đều trên 40%. Đây là dòng sản phẩm chịu sự cạnh tranh không hề nhỏ từ các đối thủ cạnh tranh chính tại Phú Quốc và đối thủ khác tại Đà Nẵng, Nha Trang… Tuy nhiên, với những chính sách về giá cũng nhƣ khuyến mãi hợp lý, dòng sản phẩm này vẫn cạnh tranh và tạo sức hút không nhỏ đối với khách hàng.
Sản phẩm Bungalow là dòng sản phẩm mới, ở Phú Quốc hầu nhƣ không có đối thủ cạnh tranh. Tuy nhiên, do là dòng sản phẩm mới nên mức độ biết và hiểu về sản phẩm của khách hàng còn hạn chế. Dòng sản phẩm này có doanh thu tăng mạnh qua 2 năm, tuy nhiên mức đóng góp vào doanh thu chung chỉ đạt 24,15% và 22,68%.
Sản phẩm Condotel đều đóng góp vào tổng doanh thu hàng năm trên 30%, điều này đến từ chính sách cũng nhƣ tổng giá của sản phẩm phù hợp với các nhà đầu
tƣ, bỏ ra số tiền không lớn nhƣng có một khoản lợi nhuận hàng tháng để đầu tƣ vào các hoạt động kinh doanh khác.
2.2 CÁC YẾU TỐ T N ẾN HOẠT NG MARKETING MIX CHO SẢN PHẨM BẤT NG SẢN NGHỈ ƢỠNG TẠI PHÚ QUỐC CỦA CÔNG TY LDG
2.2.1 Các yếu tố vĩ mô
2.2.1.1 Yếu tố dân số
Việt Nam là một trong những nƣớc có mức tăng trƣởng dân số nhanh, cùng với đó là cơ cấu dân số ngày càng trẻ hóa. Theo dự báo của tổng cục thống kê, tính đến hết năm 2016 dân số Việt Nam sẽ vƣợt mức 93 triệu ngƣời. Bên cạnh đó, sự nâng cao về đời sống kinh tế, văn hóa và giáo dục cũng tạo ra một tỷ lệ cao hơn dân số có trình độ văn hóa.
Theo nghiên cứu mới nhất từ Savills Việt Nam, tầng lớp trung lƣu ở Việt Nam đang tăng mạnh. Quy mô tầng lớp này đang tăng lên nhanh chóng, ƣớc tính sẽ tăng lên gấp đôi từ 250.000 lên 530.000 hộ trong giai đoạn 2016–2020. Điều này có ý nghĩa quan trọng, khoảng 280.000 hộ gia đình sẽ ra khỏi tầng lớp trung lƣu để gia nhập tầng lớp khá giả trong vòng 5 năm tới giúp tạo thành một phân khúc tiêu dùng độc lập có sức mua đáng kể.
Hình 2.2 Tầng lớp trung lưu và khá giả (nghìn hộ) tại Việt Nam (Nguồn: Ước tính từ số liệu của tổng cục thống kê)
Cùng với sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp giàu có thì nhu cầu đầu tƣ của họ cũng tăng lên đáng kể. Tuy nhiên, những kênh đầu tƣ đƣợc ƣa chuộng những năm trƣớc đây nhƣ chứng khoán, vàng hay ngoại tệ lại không phải là kênh đầu tƣ hấp dẫn trong một hai năm qua. Bất động sản nghỉ dƣỡng là một xu hƣớng đầu tƣ mới nổi, nhƣng với việc vừa sở hữu một bất động sản nghỉ dƣỡng để hàng năm du lịch, vừa thu đƣợc lợi nhuận hàng năm, đây là một kênh đầu tƣ cực kỳ hợp lý đối với đa số những khách hàng thuộc tầng lớp giàu có.
2.2.1.2 Yếu tố kinh tế
Theo số liệu của tổng cục thống kê, Tổng sản phẩm trong nƣớc (GDP) năm 2015 ƣớc tính tăng 6,68% so với năm 2014. Mức tăng trƣởng này cao hơn mục tiêu
6,2% đề ra và cao hơn mức tăng của các năm từ 2011–2014, cho thấy nền kinh tế đang phục hồi rõ nét. Trong mức tăng 6,68% của toàn nền kinh tế, hoạt động kinh doanh bất động sản có mức tăng đáng kể so với các năm, đạt mức tăng 2,96% và đóng góp 0,16 điểm phần trăm.
Quy mô nền kinh tế năm 2015 đạt 4192,9 tỷ đồng; GDP bình quân đầu ngƣời năm 2015 đạt ƣớc tính 45,7 triệu đồng, tƣơng đƣơng 2109 USD, tăng 57 USD so với năm 2014. Cơ cấu nền kinh tế năm 2015 vẫn theo hƣớng tích cực, trong đó khu vực dịch vụ chiếm tỷ lệ cao nhất, đạt 39,73%. Đầu tƣ bất động sản vẫn tiếp tục tăng mạnh, đạt 2394,7 triệu USD và chiếm 10,5% trong tổng số vốn đầu tƣ cả trong và ngoài nƣớc.
Kinh tế – xã hội nƣớc ta 6 tháng đầu năm 2016 diễn ra trong bối cảnh tăng trƣởng kinh tế toàn cầu tăng nhƣng với tốc độ chậm lại. Kinh tế Trung Quốc tiếp tục suy giảm, các nền kinh tế phát triển nhƣ Mỹ, Nhật Bản và Châu Âu tăng trƣởng yếu. Giá cả hàng hóa thế giới vẫn ở mức thấp, thƣơng mại và đầu tƣ toàn cầu kém sôi động, dòng vốn lƣu chuyển đang giảm, cùng với biến động khó lƣờng của thị trƣờng tài chính, tiền tệ thế giới đã tác động đến kinh tế nƣớc ta, nhất là hoạt động xuất khẩu và thu ngân sách Nhà nƣớc.
Tổng sản phẩm trong nƣớc (GDP) 6 tháng đầu năm 2016 ƣớc tính tăng 5,52% so với cùng kỳ năm 2015 . Khu vực dịch vụ 6 tháng đầu năm nay đạt mức tăng trƣởng cao nhất kể từ năm 2012 tới nay, trong đó bất động sản đạt mức tăng 3,77%, là mức cao nhất kể từ năm 2011 đến nay. Đây là dấu hiệu đáng mừng cho các doanh nghiệp trong ngành bất động sản nói chung và phân khúc nghỉ dƣỡng nói riêng.
2.2.1.3 Yếu tố tự nhiên
Theo đánh giá từ CBRE, Phú Quốc là một trong những thị trƣờng du lịch có tiềm năng phát triển tốt nhất hiện nay. Quỹ đất dồi dào, bãi biển đẹp và hoang sơ nhất
Việt Nam, khí hậu ấm áp quanh năm và hầu nhƣ không bao giờ có bão, nơi đây đặc biệt phù hợp với phát triển khách sạn, biệt thự nghỉ dƣỡng và các sản phẩm liên quan đến du lịch nghỉ dƣỡng khác nhƣ casino, du lịch chữa bệnh hay giải trí. Thậm chí, nhiều tạp chí, kênh truyền hình uy tín nƣớc ngoài đã xếp Phú Quốc vào danh mục 15 điểm du lịch tiềm năng nhất thế giới.
Theo Tổng cục du lịch, nếu nhƣ năm 2013 lƣợng khách đến Phú Quốc khoảng 400.000 ngƣời thì tới năm 2014, lƣợng khách đến Phú Quốc là 600.000 ngƣời và chỉ trong 9 tháng đầu năm nay đã có 1,2 triệu khách tới đây. Chính vì thế, việc đầu tƣ vào bất động sản nghỉ dƣỡng Phú Quốc đang là xu thế và đƣợc rất nhiều nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc quan tâm. Tận dụng đƣợc những điều kiện tự nhiên mà Phú Quốc có sẵn sẽ giúp cho doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận và thu hút đƣợc lƣợng lớn khách hàng đầu tƣ trong và ngoài nƣớc.
2.2.1.4 Yếu tố công nghệ
Bất động sản là một trong những ngành có tốc độ thay đổi và phát triển theo công nghệ nhạy bén nhất trong các ngành dịch vụ. Nếu nhƣ những năm 2008 – 2012, khách hàng tìm hiểu nhu cầu chính qua báo chí, radio, truyền hình thì hiện tại với sự phát triển của internet cùng mạng xã hội, khách hàng đã có rất nhiều cách để tìm hiểu thông tin về sản phẩm mà mình đang quan tâm. Đặc biệt, đối với những sản phẩm có giá trị lớn nhƣ bất động sản nghỉ dƣỡng, công nghệ chiếm đến 90% để tiếp cận và cung cấp thông tin cho khách hàng. Để thu hút thật nhiều khách hàng và cạnh tranh với các đối thủ khác, doanh nghiệp cần phải cập nhật và đổi mới công nghệ hàng ngày. Đặc biệt, có một số phân khúc bất động sản đặc thù nhƣ bất động sản nghỉ dƣỡng, việc Marketing đến đúng đối tƣợng mà không gây phản cảm là một việc rất quan trọng và đòi hỏi các nhà Marketing cần có kế hoạch và chiến lƣợc một cách hợp lý nhất.
2.2.1.5 Yếu tố chính trị – pháp luật
Trong những năm qua, tình hình chính trị tại Việt Nam đƣợc đánh giá là khá ổn định so với các nƣớc trên toàn thế giới và trong khu vực. Chính phủ liên tục ban hành các chính sách cải cách cũng nhƣ ƣu đãi để thúc đẩy các quá trình đầu tƣ và thu hút vốn từ các doanh nghiệp. Điều này góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế cũng nhƣ tạo ra các sân chơi lành mạnh và cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng.
Ngay từ năm 2004, đề án phát triển Phú Quốc trở thành trung tâm du lịch nghỉ dƣỡng, giao thƣơng quốc tế lớn, hiện đại của toàn khu vực đồng bằng sông Cửu Long đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt. Tiếp đó là những điều chỉnh quy hoạch chung vào năm 2020 tầm nhìn 2030, hƣớng Phú Quốc thành đặc khu kinh tế hành chính, thƣơng mại, khoa học công nghệ tầm cỡ khu vực và thế giới, trung tâm du lịch nghỉ dƣỡng cao cấp quốc tế, đầu mối quan trọng về giao thông vận tải nội vùng và hàng không quốc tế. Đặc biệt, năm 2014, Phú Quốc đã đƣợc công nhận là đô thị loại 2… Tất cả những điều đó là tiền đề, hành lang pháp lý vững chắc để thu hút, thúc đẩy đảo Ngọc bứt phá trong đầu tƣ phát triển.
Theo Quyết định về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển đảo Phú Quốc vừa đƣợc Thủ tƣớng phê duyệt, nhà đầu tƣ sẽ đƣợc hƣởng ƣu đãi và hỗ trợ cao nhất khi có dự án thực hiện tại huyện đảo, tƣơng tự nhƣ các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế.
Cụ thể, các dự án hoạt động, sản xuất kinh doanh sẽ đƣợc hƣởng thuế suất 10% trong 15 năm từ khi bắt đầu kinh doanh. Từ khi có thu nhập chịu thuế, dự án sẽ đƣợc miễn thuế 4 năm đầu, giảm 50% số thuế phải nộp trong 9 năm tiếp theo. Các loại hàng hóa, tài sản đƣợc hƣởng ƣu đãi về thuế xuất nhập khẩu. Các cá nhân cũng đƣợc giảm 50% số thuế phải nộp từ việc làm tại khu kinh tế...
Về việc xuất nhập cảnh, quy định mới cũng cho phép ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam mang hộ chiếu nƣớc ngoài cƣ trú tại đảo Phú Quốc đƣợc miễn thị thực với thời gian tạm trú tối đa 30 ngày, tăng gấp đôi so với quy định 15 ngày trƣớc đây.
Chính phủ cũng ƣu tiên vốn đầu tƣ cho các công trình hạ tầng trên Phú Quốc nhƣ hệ thống giao thông đƣờng bộ, hệ thống cấp điện, nƣớc, sân bay, cảng biển và các chƣơng trình dự án phát triển kinh tế – xã hội. Nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc đƣợc tạo điều kiện thuận lợi đầu tƣ xây dựng các công trình nhƣ bệnh viện chất lƣợng cao, các trung tâm đào tạo nhân lực cho ngành du lịch, thƣơng mại, khu phi thuế quan gắn với sân bay quốc tế Phú Quốc... Quyết định có hiệu lực từ ngày 10/3/2014.
Những chính sách trên đã góp phần biến Phú Quốc trở thành một thiên đƣờng về du lịch nghỉ dƣỡng cũng nhƣ đầu tƣ. Không chỉ những nhà đầu tƣ trong nƣớc, các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài và Việt kiều đều chọn Phú Quốc nhƣ một điểm đến lý tƣởng để đầu tƣ và phát triển.
2.2.1.6 Yếu tố văn hóa
Đời sống của ngƣời dân Việt Nam ngày càng tăng cao, kéo theo đó là các nhu cầu hƣởng thụ nhƣ du lịch, giải trí. Trƣớc đây, khi nói đến việc đi du lịch nghỉ dƣỡng, tầng lớp cao cấp Việt Nam hầu nhƣ chỉ nghỉ đến các khu nghỉ dƣỡng nổi tiếng trên thế giới nhƣ Bali, Phuket… Nhƣng giờ đây, với sự phát triển và quy hoạch đồng bộ của nhà nƣớc, cùng với sự đầu tƣ của các chủ đầu tƣ lớn và uy tín, hàng loạt các dự án nghỉ dƣỡng dọc theo bờ biển đã xuất hiện ở Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc…Đây là dấu hiệu đáng mừng không chỉ cho nền kinh tế nƣớc nhà mà còn cho các nhà đầu tƣ bất động sản. Các nhà Marketing cần nắm bắt các yếu tố văn hóa để ứng dụng phù hợp vào trong chiến lƣợc của doanh nghiệp mình.
2.2.2 Các yếu tố vi mô
2.2.2.1 ối thủ cạnh tranh trong ngành
Là một phân khúc đặc thù trong ngành bất động sản, số lƣợng doanh nghiệp tham gia vào thị trƣờng bất động sản nghỉ dƣỡng Phú Quốc còn khá ít và chỉ có một số chủ đầu tƣ có tiềm lực là có thể khai thác và phát triển đƣợc. Trong khuôn khổ bài luận văn, tác giả chỉ đề cập đến hai đối thủ cạnh tranh điển hình nhƣ sau:
Tập đoàn Vingroup
Tập đoàn Vingroup – Công ty CP (gọi tắt là "Tập đoàn Vingroup"), tiền thân là Tập đoàn Technocom, đƣợc thành lập tại Ukraina năm 1993 bởi những ngƣời Việt Nam trẻ tuổi, hoạt động ban đầu trong lĩnh vực thực phẩm và thành công rực rỡ với thƣơng hiệu Mivina. Những năm đầu của thế kỷ 21, Technocom luôn có mặt trong bảng xếp hạng Top 100 doanh nghiệp lớn mạnh nhất Ukraina. Từ năm 2000, Technocom – Vingroup trở về Việt Nam đầu tƣ với ƣớc vọng đƣợc góp phần xây dựng đất nƣớc.
Tại Phú Quốc, Vingroup là một trong những tập đoàn đi tiên phong về bất động sản nghỉ dƣỡng. Với việc vị trí dự án Vinpearl Phú Quốc của Vingroup nằm liền kề dự án Grand World Phú Quốc tại khu vực Bắc Đảo, Vingroup chính là đối thủ cạnh tranh trực tiếp của LDG trong việc tìm kiếm và thu hút khách hàng.
Tập đoàn Sun roup
Công ty Cổ phần Tập đoàn Mặt trời (Tập đoàn Sun Group) đƣợc thành lập tại Việt Nam năm 2007, tới nay đã thực hiện hàng loạt các dự án góp phần thúc đẩy sự phát triển tại nhiều địa phƣơng nhƣ: Bà Nà Hills, InterContinental Danang Sun Peninsula Resort, Premier Village Danang Resort, Asia Park, Công viên Đại dƣơng Hạ Long, cáp treo Fansipan…
Tại Phú Quốc, dự án bất động sản nghỉ dƣỡng Premier Village của tập đoàn Sun Group nằm tại Nam Đảo, nơi có hàng loạt các bãi biển đẹp cũng nhƣ di tích lịch sử của Phú Quốc. Với đẳng cấp và kinh nghiệm của mình, Sun Group luôn thu hút và tạo đƣợc những dấu ấn của mình đến khách hàng. Lƣợng khách hàng mua sản phẩm của Sun Group tăng cao là một minh chứng rõ rệt cho việc này.
2.2.2.2 ối thủ cạnh tranh mới tiềm ẩn
Phú Quốc là một địa phƣơng trọng điểm để phát triển trở thành đặc khu kinh tế vào năm 2020. Vì thế, bất động sản nghỉ dƣỡng tại nơi đây đang trở nên sốt hơn bao giờ hết. Đặc biệt, với các chính sách ƣu đãi của nhà nƣớc dành cho các tổ chức nƣớc ngoài, đã có một số chủ đầu tƣ nƣớc ngoài nhƣ Capital Land, Keepel Land… chuẩn bị tham gia vào thị trƣờng này. Vì thế, mối đe dọa của LDG không chỉ đến từ những tập