3 đất chưa sử dụng 55,69 55,
3.3.4. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng ựất
Theo quy ựịnh của Luật đất ựai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, người sử dụng ựất ựược thực hiện các quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ựất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ựất (trừ những trường hợp pháp luật không cho phép và có ựiều kiện) và phải thực hiện nghĩa vụ tài chắnh theo quy ựịnh của pháp luật.
Chuyển quyền sử dụng ựất là chuyển ựổi, chuyển nhượng, chuyển cho người khác quyền sử dụng ựất của mình theo quy ựịnh của pháp luật. Thuế chuyển quyền sử dụng ựất là khoản thuế mà người sử dụng ựất phải nộp cho Nhà nước khi thực hiện chuyển quyền sử dụng ựất, mục tiêu là ựể ựiều chỉnh thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng ựất. Thuế chuyển quyền sử dụng ựất phần lớn là thuế khi người sử dụng ựất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ựất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 77 dụng ựất cho người khác theo nguyên tắc thỏa thuận, mức giá thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ựất là giá ựồng thuận giữa hai bên; việc mua bán ựược thực hiện thông qua hợp ựồng kinh tế. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn với ựất sẽ ựược Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật. Khi các tổ chức, cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn với ựất thì có trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng ựất (hay là thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân) theo quy ựịnh của Nhà nước.
Luật thuế chuyển quyền sử dụng ựất ựã ựược ban hành năm 1994 và ựược bổ sung, sửa ựổi vào năm 1999. để hướng dẫn thực hiện Luật, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 19/2000/Nđ-CP ngày 8/6/2000 quy ựịnh chi tiết thi hành các Luật thuế chuyển quyền sử dụng ựất, Bộ Tài chắnh ựã ban hành Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000, Thông tư số 66/2008/TT-BTC ngày 21/7/2008 hướng áp dụng trên toàn quốc.
Căn cứ tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất là diện tắch ựất chuyển quyền, giá ựất và thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng ựất. Trong ựó, thuế suất ựể tắnh thuế và mức miễn, giảm thuế chuyển quyền sử dụng ựất căn cứ vào quy ựịnh của Trung ương. Diện tắch ựất tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất là diện tắch ựất thực tế chuyển quyền ghi trong hợp ựồng chuyển quyền sử dụng ựất. Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng ựất ựối với ựất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 2%; ựất ở, ựất xây dựng công trình và các loại ựất khác, thuế suất là 4%. Giá ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất do UBND tỉnh ban hành và công bố vào 01/01 hàng năm. Trường hợp chuyển quyền sử dụng ựất theo phương thức ựấu giá thì giá ựất tắnh thuế là giá trúng ựấu giá nhưng không thấp hơn giá ựất do ủy ban nhân dân tỉnh quy ựịnh nói trên.
Năm 2007 Luật thuế thu nhập cá nhân ựã ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/01/2009, thay thế Luật thuế chuyển quyền sử dụng ựất.
Việc tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất ựược thay bằng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, quyền thuê ựất (thuê lại). Thu nhập tắnh thuế ựược xác ựịnh bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trừ (-) giá vốn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 78 và các chi phắ hợp lý liên quan. Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp ựồng chuyển nhượng tại thời ựiểm chuyển nhượng; Trường hợp không xác ựịnh ựược giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp ựồng chuyển nhượng thấp hơn giá ựất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy ựịnh tại thời ựiểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng ựược xác ựịnh căn cứ theo Bảng giá ựất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy ựịnh.
Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựược xác ựịnh căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng ựất, thu tiền cho thuê ựất của Nhà nước; hợp ựồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng ựất, quyền thuê ựất (khi mua); giá trúng ựấu giá. Chi phắ hợp lý liên quan ựến việc chuyển nhượng quyền sử dụng ựất là các khoản chi phắ thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa ựơn hợp pháp. Trong trường hợp này mức thuế suất là 25%, thu nhập (phần lợi nhuận).
Trường hợp không xác ựịnh ựược giá vốn và chi phắ liên quan ựến việc chuyển nhượng thì mức thuế suất là 2% trên giá trị chuyển nhượng.
Trong thực tế trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh chủ yếu áp dụng trường hợp không xác ựịnh ựược giá vốn và chi phắ liên quan ựến việc chuyển nhượng và thường áp mức thuế suất 2%. Cách tắnh này thuận tiện, dễ thực hiện, nhưng không chắnh xác vì các bên thoả thuận ngầm và ựưa ra giá trị chuyển nhượng trên hợp ựồng không ựúng thực tế, thậm chắ còn thấp hơn giá của tỉnh ban hành. Do ựó, chủ yếu căn cứ theo bảng giá ựất của tỉnh ban hành hàng năm ựể tắnh thuế. đây cũng là 1 nguyên nhân làm thất thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất ựộng sản.
Những trường hợp ựược miễn thuế nếu thu nhập từ từ chuyển nhượng bất ựộng sản giữa vợ với chồng; cha ựẻ, mẹ ựẻ với con ựẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau; từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng ựất ở và tài sản gắn liền với ựất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng ựất ở tại Việt Nam; từ giá trị quyền sử dụng ựất của cá nhân ựược Nhà nước giao ựất không phải trả tiền hoặc ựược giảm tiền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật; từ nhận thừa kế, quà tặng là bất ựộng sản giữa vợ với chồng; cha ựẻ, mẹ ựẻ với con ựẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 79 mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau; của hộ gia ựình, cá nhân trực tiếp tham gia vào hoạt ựộng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, ựánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.
a. Kết quả thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất
Từ năm 2009 ựến 2013, trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh có 14.187 trường hợp chuyển quyền sử dụng ựất, tổng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất thu ựược 123.573 triệu ựồng, chiếm 11,39% nguồn thu ngân sách từ ựất ựai của thành phố, hàng năm chiếm từ 7,25%-16,40%, cao nhất vào năm 2013 thu ựược 27.890 triệu ựồng, chiếm 16,40%, thấp nhất năm 2009 thu ựược 17.468 triệu ựồng tổng thu ngân sách từ ựất ựai của thành phố, chiếm 7,25% tổng thu ngân sách từ ựất ựai của thành phố. Năm 2009 - 2013 ựược áp dụng Luật Thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2%, giá ựất căn cứ theo giá quy ựịnh của UBND tỉnh, thu ngân sách từ thuế thu nhập cá nhân ựược thể hiện (bảng 3.10).
Bảng 3.10. Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng ựất tại thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 - 2013
đơn vị tắnh: triệu ựồng Năm Trường hợp chuyển nhượng Diện tắch (m2) Tổng thu NS từ ựất ựai Thuế chuyển QSD ựất (thuế thu nhập từ chuyển QSD) Tỷ lệ % 2009 1.985 102.456,8 240.780 17.468 7,25 2010 2.032 104.124,6 296.006 26.190 8,85 2011 1.821 98.915,5 193.832 27.537 14,21 2012 1.024 81.168,3 184.257 24.488 13,29 2013 2.680 108.542,2 170.011 27.890 16,40 Tổng 9.542 495.207,4 1.084.886 123.573 11,39
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 80
b. Một số nguyên nhân ảnh hưởng ựến việc (thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất
- Mức thuế suất thu thuế chuyển nhượng bất ựộng sản nhà ựất và lệ phắ trước bạ còn khá cao (25%) dang làm tăng giao dịch ngầm và không khuyến khắch giao dịch chắnh thức.
- Về xác ựịnh việc miễn thuế thu nhập từ chuyển QSDđ ựối với việc Chuyển QSDđ ựối với thửa ựất duy nhất. Thực tế thì ựể trốn thuế chuyển nhượng BđS, nhiều trường hợp ựã lợi dụng quy ựịnh thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, ựất ở của cá nhân chỉ có một nhà ở, ựất ở duy nhất ựược miễn thuế ựể trốn thuế. Bởi với hệ thống quản lý thông tin cá nhân của nhà nước hiện nay, khó có thể kiểm soát ựược những trường hợp chuyển nhượng BđS kê khai là "nhà ở duy nhất" có chắnh xác hay không.
- Lợi dụng quy ựịnh: ỘThu nhập từ chuyển nhượng bất ựộng giữa vợ với chồng, cha - mẹ ựẻ với con ựẻ; anh chị em ruột với nhau..." ựể lách luật.
- Kê khai giá trị chuyển nhượng bất ựộng sản thấp hơn giá thực tế ựể trốn thuế. Qua nghiên cứu, chúng ta thấy thu ngân sách từ thuế chuyển quyền sử dụng ựất (thuế thu nhập từ chuyển QSD), hay nói cách khác thuế chuyển quyền sử dụng ựất phụ thuộc rất lớn vào 2 yếu tố. Yếu tố khách quan là thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, mức ựộ chắnh xác của giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thể hiện trong hợp ựồng kinh tế của các bên. Yếu tố chủ quan là mức thuế suất thu thuế ựược quy ựịnh và giá ựất do UBND tỉnh ban hành.
Vấn ựề ựặt ra ở ựây là làm thế nào ựể phát triển thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; ựể người dân khi chuyển nhượng quyền sử dụng ựất không có thoả thuận ngầm giá trị chuyển nhượng, kê khai ựúng sự thực giá trị chuyển nhượng trên hợp ựồng, giá vốn thửa ựất và các chi phắ có liên quan; cán bộ công chức làm nhiệm vụ chuyển thông tin ựịa chắnh, tắnh thuế xác ựịnh ựược chắnh xác giá vốn thửa ựất, chi phắ liên quan; giá ựất UBND tỉnh quy ựịnh ựiều chỉnh như thế nào ựể khi không xác ựịnh ựược giá trị chuyển nhượng thực tế của các bên, áp dụng giá ựất UBND tỉnh quy ựịnh vẫn không chênh lệch nhiều so với chuyển nhượng thực tế.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 81 Giải quyết ựược một cách ựồng bộ các vấn ựề ựó thì việc thu thuế chuyển quyền sử dụng ựất (thuế thu nhập từ chuyển QSD) trên ựịa bàn thành phố luôn bảo ựảm, không thất thu và ựóng góp lớn trong thu ngân sách thành phố.