3 đất chưa sử dụng 55,69 55,
3.3.2. Tiền thuê ựất
Nhà nước cho các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân thuê ựất ựể sử dụng. Người thuê ựất ựược sử dụng ựất trong thời gian thuê ựất và chỉ có một số quyền hạn nhất ựịnh ựối với ựất thuê, không ựược bồi thường về ựất khi thu hồi; ựồng thời người thuê ựất phải trả tiền thuê ựất cho Nhà nước theo ựơn giá thuê và diện tắch ựất thuê. Căn cứ chủ yếu của thu tiền từ cho thuê ựất là ựịa tô chênh lệch I. Tiền thuê ựất là khoản thu ổn ựịnh, thường xuyên hàng năm và có xu hướng tăng lên theo sự phát triển của kinh tế thành phố Bắc Ninh.
Nhà nước thực hiện cho thuê ựất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất, quy hoạch xây dựng ựã ựược phê duyệt và mục ựắch sử dụng ựất; nhu cầu sử dụng ựất thể hiện trong dự án ựầu tư, ựơn xin thuê ựất ựã ựược UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận ựầu tư hoặc cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm ựịnh nhu cầu sử dụng ựất. Người ựược thuê ựất có trách nhiệm nộp nghĩa vụ tài chắnh là tiền thuê ựất vào ngân sách nhà nước. Việc thu tiền thuê ựất, miễn giảm tiền thuê ựất ựối với tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh hiện nay ựược áp dụng theo Nghị ựịnh số 142/2005/Nđ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chắnh phủ về thu tiền thuê ựất, thuê mặt nước; Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư; Nghị ựịnh số 121/2010/Nđ-CP ngày 30 tháng 10 năm 2010 sủa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 142/2005/Nđ-CP và hướng dẫn tại Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005, Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30 tháng 11 năm 2007 của Bộ Tài chắnh, cụ thể:
- Nhà nước cho thuê ựất thu tiền thuê ựất hàng năm ựối với các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân trong các trường hợp:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 65 trồng thuỷ sản, làm muối; có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tắch ựất nông nghiệp vượt hạn mức ựược giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng ựất ựã hết; sử dụng ựất nông nghiệp vượt hạn mức giao ựất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 ựến trước ngày Luật đất ựai 2003 có hiệu lực thi hành (trừ diện tắch ựất do nhận chuyển quyền sử dụng ựất); thuê ựất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ; hoạt ựộng khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm ựồ gốm; xây dựng công trình công cộng có mục ựắch kinh doanh và các trường hợp không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ựược giao ựất không thu tiền sử dụng ựất phải chuyển sang thuê ựất theo quy ựịnh.
Tổ chức kinh tế thuê ựất ựể thực hiện dự án ựầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục ựắch kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng ựể chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt ựộng khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm ựồ gốm.
Doanh nghiệp Nhà nước ựã ựược Nhà nước giao ựất không thu tiền sử dụng ựất ựể sử dụng vào mục ựắch sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 phải chuyển sang thuê ựất theo quy ựịnh.
Tổ chức kinh tế ựược Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất và ựã nộp tiền sử dụng ựất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất và ựã trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất mà tiền sử dụng ựất ựã nộp, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựã trả thuộc vốn ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế ựã mua tài sản thanh lý, hoá giá, nhượng bán do phá sản, hết nhu cầu sử dụng gắn với ựất chưa nộp tiền sử dụng ựất ựược chuyển sang thuê ựất.
- Nhà nước cho thuê ựất và thu tiền thuê hàng năm hoặc thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê ựất trong các trường hợp:
Người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (bao gồm cả tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà ựầu tư trong nước và nhà ựầu tư nước ngoài) thuê ựất ựể thực hiện dự án ựầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 66 dựng công trình công cộng có mục ựắch kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng ựể chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt ựộng khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm ựồ gốm; xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuê.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức phi chắnh phủ thuê ựất ựể xây dựng trụ sở làm việc.
- Căn cứ tắnh thu tiền thuê ựất là diện tắch ựất do UBND tỉnh, UBND thành phố cho thuê theo thẩm quyền và giá ựất do Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh ban hành, công bố vào ngày 01/01 hàng năm. Tiền thuê ựất thu một năm bằng diện tắch thuê nhân với ựơn giá thuê ựất.
UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết ựịnh số 37/2006/Qđ-UBND ngày 11/4/2006 về việc quy ựịnh ựơn giá thuê ựất hàng năm trên ựịa bàn tỉnh Bắc Ninh; Quyết ựịnh số 27/2011/Qđ-UBND ngày 23/02/2011 v/v thay thế Quyết ựịnh số 37/2006/Qđ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh quy ựịnh ựơn giá thuê ựất hàng năm trên ựịa bàn tỉnh Bắc Ninh, cụ thể như:
- đơn giá thuê ựất trả tiền thuê ựất hàng năm tắnh bằng 1,5% giá ựất theo mục ựắch sử dụng ựất thuê do Ủy ban Nhân dân tỉnh quy ựịnh.
Trường hợp giá ựất theo mục ựắch sử dụng ựất thuê do Ủy ban Nhân dân tỉnh quy ựịnh tại thời ựiểm cho thuê ựất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường thì xác ựịnh lại giá ựất làm căn cứ tắnh ựơn giá thuê ựất. Quy trình xác ựịnh lại giá ựất cho phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài chắnh.
- đơn giá thuê ựất ựể xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt ựất) xác ựịnh bằng 30% ựơn giá thuê ựất trên bề mặt có cùng mục ựắch sử dụng.
đối với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài thuê ựất: Căn cứ vào hồ sơ thuê ựất của từng dự án và quy ựịnh về ựơn giá thuê ựất, Sở Tài chắnh chủ trì phối hợp cùng Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế xác ựịnh ựơn giá thuê ựất và thông báo, làm căn cứ ựể xác
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 67 ựịnh nghĩa vụ tài chắnh của người sử dụng ựất.
đối với hộ gia ựình, cá nhân trong nước thuê ựất: Căn cứ vào hồ sơ thuê ựất của từng dự án và quy ựịnh về ựơn giá thuê ựất, Phòng Tài chắnh - Kế hoạch các huyện, thị xã, thành phố chủ trì phối hợp Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế xác ựịnh ựơn giá thuê ựất, trình Chủ tịch UBND huyện, thị xã, thành phố quyết ựịnh, làm căn cứ ựể xác ựịnh nghĩa vụ tài chắnh của người sử dụng ựất.
để phát triển kinh tế - xã hội, mỗi ựịa phương cần có chiến lược, mục tiêu cụ thể trên cơ sở xác ựịnh ựược khả năng, tiềm năng và lợi thế của mình. Thành phố Bắc Ninh với vai trò ựầu tàu phát triển của cả tỉnh Bắc Ninh, ựể phát huy lợi thế về dịch vụ, công nghiệp nhẹ, chắnh quyền các cấp hết sức nổ lực thu hút các doanh nghiệp vào ựầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên ựịa bàn. Muốn vậy, tỉnh và thành phố phải thực hiện ựồng bộ nhiều cơ chế, chắnh sách như ựầu tư cơ sở hạ tầng, tạo hành lang pháp lý thông thoáng và quan trọng là phải quy hoạch, tạo quỹ ựất cho nhà ựầu tư thuê ựể thực hiện dự án.
Thực tế cho thấy, những thành phố phát triển thì ựối tượng ựược nhà nước cho thuê ựất nhiều hơn ựối tượng giao ựất có thu tiền, tiền thuê ựất ựóng góp rất lớn trong thu ngân sách, bên cạnh ựó nguồn thu các khoản thuế từ các doanh nghiệp thuê ựất trên ựịa bàn quyết ựịnh thu ngân sách của thành phố. Lý do, các doanh nghiệp luôn tắnh toán sử dụng tối ựa hiệu quả nguồn vốn, ắt doanh nghiệp bỏ ra một lần nguồn vốn lớn ựể ựược giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, ựa số chọn hình thức thuê ựất trả tiền thuê hàng năm, vì tiền thuê ựất hàng năm không lớn và các doanh nghiệp cân ựối ựược trong năm, nếu kinh doanh có hiệu quả thì tiền thuê ựất hàng năm không ựáng kể.
a. Kết quả thu tiền thuê ựất
Tiền thuê ựất là nguồn thu ổn ựịnh của thành phố phát triển, vấn ựề quan tâm là thành phố Bắc Ninh cần phát huy tiềm năng, lợi thế ựể khuyến khắch các nhà ựầu tư, doanh nghiệp, hộ gia ựình, cá nhân thuê ựất ngày càng nhiều và sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm hơn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 68 công, ngân hàng hạn chế cho doanh nghiệp vay vốn nên số lượng dự án thuê ựất giảm, từ năm 2009 ựến 2013 trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh có 89 dự án ựã ựược UBND tỉnh cho thuê ựất, diện tắch thuê 606,5 ha; Tiền thuê ựất thu ựược 8.588 triệu ựồng, chiếm 0,79% tổng thu ngân sách từ ựất ựai của thành phố; bình quân hàng năm ựạt tỷ lệ 0,28 Ờ 1,44%, tỷ lệ cao nhất năm 2012 thu ựược 2.652 triệu ựồng ựạt 1,44%, tỷ lệ thấp nhất năm 2009 thu ựược 663 triệu ựồng, ựạt 0,28% (bảng 3.7).
Bảng 3.7. Kết quả thu tiền thuê ựất tại thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 - 2013
đơn vị tắnh: triệu ựồng
Năm Tổng thu NS từ
ựất ựai Tiền thuê ựất Tỷ lệ %
2009 240.780 663 0,28 2010 296.006 1.256 0,42 2011 193.832 1.956 1,01 2012 184.257 2.652 1,44 2013 170.011 2.061 1,21 Tổng 1.084.886 8.588 0,79
(Nguồn: Tổng hợp số liệu từ Chi cục Thuế thành phố Bắc Ninh)
Mặt khác, từ năm 2009 ựến 2013 chắnh sách thu tiền thuê ựất áp dụng theo Quyết ựịnh số 37/2006/Qđ-UBND ngày 11/4/2006 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc ban hành ựơn giá thuê ựất trên ựịa bàn tỉnh Bắc Ninh, trong ựó ựơn giá thuê ựất tại thành phố là 0,5%. Nhưng năm 2011, ựơn giá thuê ựất ựược ựiều chỉnh tại Quyết ựịnh số 27/2011/Qđ-UBND ngày 23/02/2011 của UBND tỉnh Bắc Ninh, với ựơn giá thuê ựất trên ựịa bàn thành phố là 1,5%. Chắnh vì vậy các doanh nghiệp hạn chế thuê ựất so với những năm trước (bảng số 3.8).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 69
Bảng 3.8. Kết quả cho thuê ựất trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 - 2013 Năm cho thuê ựất Thuê ựất toàn tỉnh
Trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh
Số tiền miễn giảm cho các Dự án xã hội hóa (Triệu ựồng) Tổng cộng Các Dự án sử dụng vào mục ựắch xã hội hóa (thể thao, giáo dục, y tế...) đất sử dụng vào mục ựắch còn lại Số lượng (dự án) Diện tắch (ha) Số lượng (dự án) Diện tắch (ha) Số lượng (dự án) Diện tắch (ha) Số lượng (dự án) Diện tắch (ha) 2009 152 1.951,0 14 98,6 0 0,0 14 98,6 0,0 2010 136 1.624,0 23 192,3 2 3,6 21 188,7 557,2 2011 69 852,8 19 109,5 3 3,9 16 105,6 685,0 2012 123 1.528,0 17 104,2 5 4,6 12 99,6 768,3 2013 87 1.256,0 16 101,9 1 1,1 15 100,8 184,5 Tổng cộng 567 7.211,8 89 597,5 11 13,2 76 584,3 2.195,0
Nguồn: Tổng hợp số liệu từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh) b. Một số nguyên nhân ảnh hưởng ựến việc thu tiền thuê ựất
Việc miễn, giảm tiền thuê ựất ựối với lĩnh vực khuyến khắch, ưu ựãi ựầu tư vẫn còn hạn chế, cụ thể: đối với các dự án thực hiện chắnh sách khuyến khắch xã hội hóa ựối với các hoạt ựộng trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường theo quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 69/2008/Nđ-CP ngày 30 tháng 5 năm 2008 của Chắnh phủ, ựược miễn, giảm tiền thuê ựất. Trong thực tế, ựây là nguyên nhân hiện nay hàng loạt các nhà ựầu tư tập trung xin ựầu tư vào các lĩnh vực này ựể ựược miễn tiền thuê ựất và vay vốn ưu ựãi. Các dự án này quy mô diện tắch ựất lớn, khi ựầu tư ựưa vào khai thác thường có lãi hơn nhiều loại hình khác nhưng chưa có quy ựịnh cụ thể về mức miễn, giảm tiền thuê ựất trong chắnh sách thu tiền thuê ựất ựể bảo ựảm hài hoà lợi ắch giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Từ năm 2009 -
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 70 2013 trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh có 11 dự án thuê ựất vào mục ựắch xã hội hoá, tiền thuê ựất ựược miễn, giảm 2.195 triệu ựồng (bảng 3.8).
Qua khảo sát thực tế cho thấy, trên ựịa bàn thành phố chủ yếu ựối tượng thuê ựất là doanh nghiệp thuộc thẩm quyền cho thuê ựất của UBND tỉnh, ựối tượng hộ gia ựình, cá nhân thuê ựất còn rất ắt, chưa phát huy hết lợi thế về dịch vụ, du lịch của thành phố.
Thành phố Bắc Ninh chưa quan tâm nhiều ựến công tác quy hoạch, tạo quỹ ựất sản xuất, kinh doanh, dịch vụ thương mại có quy mô phù hợp ựể khuyến khắch hộ gia ựình, cá nhân thuê ựất. Và như ựã ựề cập ựến diện tắch giao ựất không thu tiền sử dụng ựất ở mục chắnh sách thu tiền sử dụng ựất nêu trên, ựa số những khu vực có vị trắ mặt tiền các trục ựường chắnh, thuận lợi, phù hợp với mục ựắch cho thuê ựất sản xuất kinh doanh trên ựịa bàn thành phố ựã ựược giao ựất không thu tiền sử dụng ựất ựể xây dựng các trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp. để khai thác có hiệu quả quỹ ựất này, UBND tỉnh, thành phố cần có những chắnh sách mục tiêu phù hợp.