3 đất chưa sử dụng 55,69 55,
3.2. Xây dựng bảng giá ựất phục vụ công tác tài chắnh ựất ựa
Hiện nay, ở nước ta mặc dù ựã và ựang phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường ựịnh hướng xã hội chủ nghĩa, nhưng vẫn còn tồn tại hai loại giá là giá do Nhà nước ban hành (giá của Nhà nước quy ựịnh hoặc quyết ựịnh) và giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường với mức giá khác nhau. Giá ựất ựể thực hiện việc giao ựất, cho thuê ựất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất, bán nhà ở, bất ựộng sản thuộc sở hữu Nhà nước và tắnh thu các khoản thuế là giá do Nhà nước quy ựịnh hoặc quyết ựịnh; ựối với giá ựất, bất ựộng sản trong các giao dịch dân sự là giá do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận (giá thị trường).
để thực hiện quyền ựại diện chủ sở hữu ựất ựai, Nhà nước quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất, nguyên tắc ựịnh giá ựất, khung giá ựất của Chắnh phủ và cách phân vùng, phân loại ựô thị, ựường phố, vị trắ và loại ựất, các tiêu chuẩn thẩm ựịnh giá trong thực hiện xác ựịnh giá ựất, tài sản gắn với ựất; ựồng thời Nhà nước có chắnh sách quy ựịnh riêng hoặc áp dụng với các mức ựộ khác nhau trong xác ựịnh giá phục vụ mục ựắch quản lý, ựiều hành của Nhà nước và phục vụ các giao dịch dân sự trên thị trường.
Theo quy ựịnh của Luật đất ựai năm 2003, Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004, Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất và Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư thì giá ựất do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết ựịnh sát với giá thị trường trong ựiều kiện bình thường ựể làm căn cứ: Tắnh thuế ựối với việc sử dụng ựất và chuyển quyền sử dụng ựất; tắnh tiền sử dụng ựất và tiền thuê ựất khi giao ựất, cho thuê ựất không thông qua ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất; tắnh giá trị quyền sử dụng ựất khi giao ựất không thu tiền sử dụng ựất cho các tổ chức, cá nhân; xác ựịnh giá trị quyền sử dụng ựất ựể tắnh vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao ựất có thu tiền sử dụng ựất; tắnh giá trị quyền sử dụng ựất ựể
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 51 thu lệ phắ trước bạ theo quy ựịnh của pháp luật; tắnh giá trị quyền sử dụng ựất ựể bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất sử dụng vào mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng và phát triển kinh tế; tắnh tiền bồi thường ựối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy ựịnh của pháp luật. đồng thời, Chắnh phủ quy ựịnh khung giá các loại ựất làm cơ sở ựể Ủy ban nhân dân tỉnh quy ựịnh và ban hành giá ựất hàng năm cụ thể ựối với từng nhóm ựất, loại ựất, vị trắ ựất nông nghiệp, ựất ở, ựất phi nông nghiệp phù hợp với thực tế tại ựịa phương.
- Giá ựất giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường, do các bên tham gia giao dịch thỏa thuận và tự ựịnh ựoạt giá cả mua bán dựa theo quan hệ cung - cầu, giá ựất truyền miệng hoặc do các trung tâm môi giới tư vấn giá thực tế thị trường. Các tổ chức tư vấn, cá nhân tư vấn chủ yếu lấy thông tin thu thập trên thị trường.
Trên cơ sở các quy ựịnh của Chắnh phủ, UBND tỉnh Bắc Ninh ựã thực hiện công bố giá ựất vào ngày 01/01 hàng năm ựể làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng ựất. Theo ựó, giá ựất qua các năm 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 lần lượt ựược quy ựịnh tại các Quyết ựịnh số 172/2008/Qđ- UBND ngày 23/12/2008, Quyết ựịnh số 172/2009/Qđ-UBND ngày 28/12/2009, Quyết ựịnh số 162/2010/Qđ-UBND ngày 23/12/2010, Quyết ựịnh số 155/2011/Qđ-UBND ngày 22/12/2011, Quyết ựịnh số 140/2012/Qđ-UBND ngày 25/12/2012. Căn cứ vào tình hình thực tế của ựịa phương tỉnh Bắc Ninh xây dựng giá ựất theo từng tuyến ựường, vị trắ cụ thể.
Giá ựất trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh cũng ựược áp dụng theo các quyết ựịnh quy ựịnh giá ựất của UBND tỉnh và ựược quy ựịnh cụ thể cho từng tuyến ựường, loại ựường, vị trắ tuy chưa xây dựng ựến từng thửa ựất. Mức ựộ chi tiết của bảng giá ựất ựược ựiều chỉnh cụ thể, phù hợp theo từng năm.
Nhìn chung, giá ựất do UBND tỉnh Bắc Ninh quy ựịnh áp dụng trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh, từ năm 2009 ựến năm 2011 có biến ựộng lớn, từ năm 2011 ựến năm 2013 thị trường có xu thế chững lại, việc trao ựổi ựất ựai trên ựịa bàn thành phố kém sôi ựộng, giá ựất thị trường ổn ựịnh. Vì vậy giá ựất của thành phố Bắc Ninh từ năm 2011 ựến năm 2013 nhiều vị trắ không thay ựổi và chưa phù hợp với thị trường (bảng 3.3, bảng 3.4).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 52
Bảng 3.3. Giá ựất ở quy ựịnh tại thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 ựến năm 2011
đơn vị tắnh: 1.000 ự/m2
TT Tên ựường phố Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 1 Lý Thường Kiệt 6.000 3.600 2.340 1.638 7.200 4.320 2.808 1.966 7.200 4.320 2.808 1.966 2 Ngô Gia Tự 11.520 6.912 4.493 3.145 17.280 10.368 6.739 4.717 19.500 11.700 7.605 5.265 3 Nguyễn Văn Cừ 8.400 5.040 3.276 2.293 12.600 7.560 4.914 3.440 17.280 10.368 6.739 4.666 4 Nguyễn Trãi 7.200 4.320 2.808 1.966 10.800 6.480 4.212 2.948 14.160 8.496 5.522 3.823 5 Nguyễn Du 6.000 3.600 2.340 1.638 9.000 5.400 3.510 3.457 11.700 7.020 4.563 3.159 6 Trần Hưng đạo 10.080 6.048 3.931 2.752 15.120 9.072 5.897 4.128 19.500 11.700 7.605 5.265 7 Nhà Chung 11.520 6.912 4.493 3.145 17.280 10.368 6.739 4.717 19.500 11.700 7.605 5.265 8 Hàng Mã 6.000 3.600 2.340 1.638 9.000 5.400 3.510 2.457 15.637 9.382 6.098 4.222 9 Thiên đức 5.040 3.024 1.966 1.386 7.560 4.536 2.948 2.064 11.530 6.918 4.497 3.113 10 Lý Thái Tổ 6.000 3.600 2.340 1.638 9.000 5.400 3.510 2.457 10.800 6.480 4.212 2.916 11 Hai Bà Trưng 8.640 5.184 3.370 2.359 11.232 3.739 4.380 3.066 12.680 7.608 4.945 3.424
12 Kinh Dương Vương 7.200 4.320 2.808 1.966 14.400 8.640 5.616 3.931 14.400 8.640 5.616 3.931
13 Phù đổng Thiên Vương 7.200 4.320 2.808 1.966 10.800 6.480 4.212 2.948 10.800 6.480 4.212 2.916
14 Lê Văn Thịnh 8.640 5.184 3.370 2.359 12.960 7.776 5.054 3.538 19.500 11.700 7.605 5.265
15 Nguyên Phi Ỷ Lan 7.200 4.320 2.808 1.966 10.800 6.480 4.212 2.948 10.800 6.480 4.212 2.916
16 Nguyễn Cao 8.640 5.184 3.370 2.359 17.280 10.368 6.739 4.717 19.500 11.700 7.605 5.265
17 Nguyễn Chiêu Huấn 4.200 2.520 1.638 1.147 6.912 4.147 2.696 1.887 7.441 4.465 2.902 2.009
18 Cao Lỗ Vương 6.000 3.600 2.340 1.638 7.200 4.320 2.808 1.966 8.064 4.838 3.145 2.177
19 Lê Quý đôn 5.040 3.024 1.966 1.376 6.912 4.147 2.696 1.887 9.222 5.533 3.597 2.490
20 Phúc Sơn 7.200 4.320 2.808 1.966 8.640 5.184 3.370 2.359 8.640 5.184 3.370 2.359 21 Lý Anh Tông 6.000 3.600 2.340 1.638 9.000 5.400 3.510 2.457 10.800 6.480 4.212 2.916 22 Hoàng Ngọc Phách 4.200 2.520 1.638 1.147 5.040 3.024 1.966 1.376 6.048 3.629 2.359 1.633 23 Huyền Quang 8.640 5.184 3.370 2.359 12.960 7.776 5.054 3.538 14.515 8.709 5.661 3.919 24 Lê Thái Tổ 7.200 4.320 2.808 1.966 10.800 6.480 4.212 2.948 12.096 7.258 4.717 3.266 25 Hàn Thuyên 7.200 4.320 2.808 1.966 10.800 6.480 4.212 2.948 12.096 7.258 4.717 3.266 26 Bình Than 5.000 3.000 1.950 1.365 7.500 4.500 2.925 2.048 10.513 6.308 4.100 2.839
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 53
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 54
Bảng 3.4. Giá ựất ở quy ựịnh tại thành phố Bắc Ninh từ năm 2012 ựến năm 2013
đơn vị tắnh: 1.000 ự/m2
TT Tên ựường phố Năm 2012 Năm 2013
VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 1 Lý Thường Kiệt 7.200 4.320 2.808 1.966 7.200 4.320 2.808 1.966 1 Lý Thường Kiệt 7.200 4.320 2.808 1.966 7.200 4.320 2.808 1.966 2 Ngô Gia Tự 19.500 11.700 7.605 5.324 19.500 11.700 7.605 5.324 3 Nguyễn Văn Cừ 17.280 10.368 6.739 4.717 17.280 10.368 6.739 4.717 4 Nguyễn Trãi 14.160 8.496 5.522 3.866 14.160 8.496 5.522 3.866 5 Nguyễn Du 11.700 7.020 4.563 3.194 11.700 7.020 4.563 3.194 6 Trần Hưng đạo 23.400 14.040 9.126 6.388 23.400 14.040 9.126 6.388 7 Nhà Chung 19.500 11.700 7.605 5.324 19.500 11.700 7.605 5.324 8 Hàng Mã 15.637 9.382 6.098 4.269 15.637 9.382 6.098 4.269 9 Thiên đức 11.530 6.918 4.497 3.148 11.530 6.918 4.497 3.148 10 Lý Thái Tổ 10.800 6.480 4.212 2.948 10.800 6.480 4.212 2.948 11 Hai Bà Trưng 12.680 7.608 4.945 3.462 12.680 7.608 4.945 3.462 12 Kinh Dương Vương 14.400 8.640 5.616 3.931 14.400 8.640 5.616 3.931 13 Phù đổng Thiên Vương 10.800 6.480 4.212 2.948 10.800 6.480 4.212 2.948 14 Lê Văn Thịnh 19.500 11.700 7.605 5.324 19.500 11.700 7.605 5.324 15 Nguyên Phi Ỷ Lan 10.800 6.480 4.212 2.948 10.800 6.480 4.212 2.948 16 Nguyễn Cao 23.400 14.040 9.126 6.388 23.400 14.040 9.126 6.388 17 Nguyễn Chiêu Huấn 7.441 4.465 2.902 2.031 7.441 4.465 2.902 2.031 18 Cao Lỗ Vương 8.064 4.838 3.145 2.201 8.064 4.838 3.145 2.201 19 Lê Quý đôn 9.222 5.533 3.597 2.490 9.222 5.533 3.597 2.490 20 Phúc Sơn 8.640 5.184 3.370 2.359 8.640 5.184 3.370 2.359 21 Lý Anh Tông 10.800 6.480 4.212 2.948 10.800 6.480 4.212 2.948 22 Hoàng Ngọc Phách 6.048 3.629 2.359 1.651 6.048 3.629 2.359 1.651 23 Huyền Quang 14.515 8.709 5.661 3.963 14.515 8.709 5.661 3.963 24 Lê Thái Tổ 12.096 7.258 4.717 3.302 12.096 7.258 4.717 3.302 25 Hàn Thuyên 12.096 7.258 4.717 3.302 12.096 7.258 4.717 3.302 26 Bình Than 10.513 6.308 4.100 2.839 10.513 6.308 4.100 2.839
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 55 Giá ựất UBND tỉnh Bắc Ninh quy ựịnh trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh trong những năm qua tương ựối phù hợp với ựiều kiện thực tế và quy ựịnh của Nhà nước.
Giá ựất ựược xây dựng ựã ựảm bảo nguyên tắc các ựường phố thuận lợi cho việc kinh doanh, gần khu trung tâm, các công trình công cộng,Ầ thì có giá cao hơn các ựường phố ở khu vực xa trung tâm và không thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt của người dân. Giá ựất trên cùng một ựường phố nhưng ở những khu vực, vị trắ thuận lợi luôn cao hơn ở những khu vực, vị trắ ắt thuận lợi.
Tuy nhiên, giá của từng thửa ựất phụ thuộc rất nhiều yếu tố, như vị trắ, xa gần khu trung tâm, kắch thước, hướng, tắnh pháp lý của thửa ựấtẦ
để xác ựịnh giá chắnh xác của thửa ựất cần kết hợp nhiều yếu tố. Trong những năm qua, giá ựất quy ựịnh chưa thực hiện ựịnh giá ựến từng thửa ựất, chưa có sự tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng và ựịnh giá hàng loạt các thửa ựất cho nên giá ựất quy ựịnh trên ựịa bàn thành phố một số thửa chưa phù hợp với giá thực tế. Thị trường bất ựộng sản trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh chưa minh bạch, giá chuyển nhượng trên thị trường chưa phổ biến và khó nắm bắt chắnh xác, phụ thuộc nhiều vào một số ựối tượng ựầu cơ.
Mặt khác, chưa xây dựng ựược một hành lang pháp lý ựầy ựủ và ựồng bộ cho hoạt ựộng ựịnh giá bất ựộng sản phục vụ sự quản lý của Nhà nước và các yêu cầu của thị trường. Việc ựịnh giá trong giao dịch quyền sử dụng ựất và tài sản gắn với ựất còn thiếu các tiêu chắ cụ thể xác ựịnh, sử dụng thông tin cơ sở dựa vào dư luận hoặc môi giới bị thiếu chắnh xác và ựây chắnh là tồn tại lớn nhất trong việc sử dụng các công cụ ựịnh giá ựất tác ựộng ựiều chỉnh trong quản lý thị trường bất ựộng sản ở nước ta. để xác ựịnh giá sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường ựược áp dụng cần các ựơn vị, tổ chức có chuyên môn thực hiện; việc xác ựịnh giá ựòi hỏi các thông tin ựầy ựủ chắnh xác và thời gian ựể tắnh toán. Trong khi hiện nay việc xác ựịnh giá ựất phục vụ quản lý của Nhà nước, phần lớn do cán bộ tài nguyên môi trường, tài chắnh, ựịa chắnh cấp xã kiêm nhiệm thực hiện; các ựiều kiện thu thập thông tin, nguồn thông tin thu thập cũng chưa bảo ựảm ựầy ựủ và chắnh xác. Nguyên nhân quan trọng nữa là giá ựất tỉnh ban hành trước ựây còn quá thấp so với Khung Chắnh phủ; giá các loại ựất ựã
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 56 qui ựịnh công bố thấp hơn so với mặt bằng giá chuyển nhượng trên thị trường, những năm gần ựây có ựiều chỉnh nhưng mức ựiều chỉnh còn thấp, không ựược thực hiện một cách kịp thời do vướng mắc về thủ tục ựiều chỉnh.
Giá ựất là căn cứ ựể tắnh tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất, thuế chuyển quyền sử dụng ựất và thuế nhà ựất, thuế sử dụng ựất phi nông nghiệp. Nội hàm, giá ựất là căn cứ trực tiếp và tỷ lệ thuận với tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất, thuế chuyển quyền sử dụng ựất và thuế nhà ựất, thuế sử dụng ựất phi nông nghiệp, giá ựất càng cao thì các khoản thu từ ựất ựai càng cao, ựóng góp ngân sách càng lớn.
Vấn ựề ựặt ra ở ựây là cần xây dựng giá ựất ựảm bảo ựúng nguyên tắc, quy ựịnh của Nhà nước, giá ựất ựược ựịnh giá ựến từng thửa phù hợp với giá thị trường ựể không thất thu ngân sách, người dân chấp nhận ựược khi bồi thường giải phóng mặt bằng và thực hiện nghĩa vụ tài chắnh ựối với Nhà nước.