Luật đất ựai 1993, Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều Luật đất ựai 1998, 2001, Luật đất ựai 2003, ựã cụ thể hóa các quy ựịnh về ựất ựai của Hiến pháp 1992. Luật đất ựai ựã quy ựịnh các nguyên tắc quản lý và sử dụng ựất ựai: ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý ựất ựai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ựất ựai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ựất, bảo vệ môi trường ựể phát triển bền vững.
Với chế ựộ sở hữu toàn dân về ựất ựai, Nhà nước là ựại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu ựất ựai có những ựặc ựiểm như sau: Về quyền chiếm hữu ựất ựai: Nhà nước tự nắm giữ tổng hợp tài sản, tài nguyên ựất ựai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình - sự nắm giữ này là tuyệt ựối và không ựiều kiện, không thời hạn; ựể tổ chức việc sử dụng ựất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết ựịnh giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng trên những khu ựất, thửa ựất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Về quyền sử dụng ựất ựai: Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ựất ựai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên ựất ựai. Tuy nhiên, Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ựất ựai mà tổ chức cho toàn xã hội (trong ựó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng ựất vào mọi mục ựắch; quyền sử dụng ựất ựược giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân) trên những thửa ựất cụ thể. Về quyền ựịnh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 34 ựoạt tài sản, tài nguyên ựất ựai: Quyền ựịnh ựoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt ựối thể hiện các hoạt ựộng cụ thể khi giao ựất, cho thuê ựất, thu hồi ựất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất. Về quyền hưởng dụng lợi ắch thu ựược từ ựất ựai: Nhà nước - ựại diện chủ sở hữu toàn dân về ựất ựai có quyền hưởng dụng lợi ắch từ ựất ựai, nhằm phục vụ cho các hoạt ựộng của Nhà nước và lợi ắch của toàn xã hội.
Tại ựiều 6, Luật đất ựai 1993 quy ựịnh: Nghiêm cấm việc lấn chiếm ựất ựai, chuyển quyền sử dụng ựất trái phép, sử dụng ựất không ựúng mục ựắch ựược giao, hủy hoại ựất.
Nghị Quyết đại hội ựại biểu toàn quốc đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác ựịnh: Quản lý chặt chẽ ựất ựai và thị trường bất ựộng sản. đất ựai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho phép mua bán ựất ựai; thực hiện ựúng Luật đất ựai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chắnh sách ựất ựai. Trong việc giao quyền sử dụng ựất và cho thuê ựất phải xác ựịnh ựúng giá các loại ựất ựể sử dụng có hiệu quả, duy trì phát triển quỹ ựất, bảo ựảm lợi ắch của toàn dân, khắc phục tình trạng ựầu cơ và những tiêu cực, yếu kém trong việc quản lý và sử dụng ựất. Tổ chức quản lý tốt thị trường bất ựộng sản. Chăm lo giải quyết vấn ựề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng ựô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng, kinh doanh nhà ở. Khuyến khắch các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước. Nhà nước không thừa nhận việc ựòi lại ựất ựã ựược giao theo quy ựịnh của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chắnh sách ựất ựai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chắnh phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Nhà nước thực hiện quyền ựịnh ựoạt ựoạt ựối với ựất ựai ựược thể hiện: quyết ựịnh mục ựắch sử dụng ựất thông qua việc quyết ựịnh, xét duyệt quy hoạch sử dụng ựất, kế hoạch sử dụng ựất; quy ựịnh về hạn mức giao ựất và thời hạn sử dụng ựất; quyết ựịnh giao ựất, cho thuê ựất, thu hồi ựất, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất; ựịnh giá ựất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 35 thông qua các chắnh sách tài chắnh về ựất ựai như: thu tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất; thu thuế sử dụng ựất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất; ựiều tiết phần giá trị tăng thêm từ ựất mà không do ựầu tư của người sử dụng ựất mang lại. Việc ựiều tiết của Nhà nước nhằm mục ựắch thu ngân sách từ nguồn tài nguyên ựất ựai.
Nhà nước trao quyền sử dụng ựất cho người sử dụng ựất thông qua hình thức giao ựất, cho thuê ựất, công nhận quyền sử dụng ựất ựối với người ựang sử dụng ựất ổn ựịnh; quy ựịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất.
Người sử dụng ựất: điều 1 Luật ựất ựai 1993 quy ựịnh người sử dụng ựất bao gồm: các tổ chức kinh tế; ựơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chắnh tri, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ựình và cá nhân. So với Luật đất ựai 1987, Luật đất ựai 1993 ựã mở rộng thành phần: tổ chức kinh tế và hộ gia ựình; Luật sửa ựổi, bổ sung Luật đất ựai 1998, 2001 ựã bổ sung thêm ựối tượng: tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Luật đất ựai 2003 quy ựịnh cụ thể hơn, bao gồm: Các tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chắnh trị, tổ chức chắnh trị - xã hội, tổ chức chắnh trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, ựơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy ựịnh của Chắnh phủ (sau ựây gọi chung là tổ chức) ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất hoặc công nhận quyền sử dụng ựất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng ựất; Hộ gia ựình, cá nhân trong nước (sau ựây gọi chung là hộ gia ựình, cá nhân) ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất hoặc công nhận quyền sử dụng ựất, nhận chuyển quyền sử dụng ựất; Cộng ựồng dân cư gồm cộng ựồng người Việt Nam sinh sống trên cùng ựịa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các ựiểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ ựược Nhà nước giao ựất hoặc công nhận quyền sử dụng ựất; Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh ựường, tu viện, trường ựào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo ựược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ựất hoặc giao ựất; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan ựại diện ngoại giao, cơ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 36 quan lãnh sự, cơ quan ựại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao ựược Chắnh phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ựại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chắnh phủ, cơ quan ựại diện của tổ chức liên chắnh phủ ựược Nhà nước Việt Nam cho thuê ựất; Người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài về ựầu tư, hoạt ựộng văn hoá, hoạt ựộng khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn ựịnh tại Việt Nam ựược Nhà nước Việt Nam giao ựất, cho thuê ựất, ựược mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất ở; Tổ chức, cá nhân nước ngoài ựầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về ựầu tư ựược Nhà nước Việt Nam cho thuê ựất.
Các quyền của người sử dụng ựất: Chuyển quyền sử dụng ựất là một quy ựịnh mới của Hiến pháp 1992, theo ựó, Luật đất ựai 1993 và các Luật sửa ựổi bổ sung Luật đất ựai 1998, 2001 ựã liên tục cụ thể hóa thành 5 quyền: chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ựất. ỘHộ gia ựình, cá nhân ựược Nhà nước giao ựất có quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ựất. Các quyền nói trên chỉ ựược thực hiện trong thời hạn giao ựất và ựúng mục ựắch sử dụng ựất của ựất ựược giao theo quy ựịnh của luật nàyỢ.
đến Luật ựất ựai 2003 ựã quy ựịnh các quyền chung của người sử dụng ựất và quy ựịnh chi tiết Ộ10 quyềnỢ: quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ựất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ựất; quyền ựược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất (Khoản
2, ựiều 46, Luật đất ựai năm 2003).
.Nghĩa vụ của người sử dụng ựất: Luật đất ựai 1993 quy ựịnh sử dụng ựất ựúng mục ựắch, ựúng ranh giới và các yêu cầu khác ựã ựược quy ựịnh khi giao ựất; thực hiện các biện pháp ựể bảo vệ và làm tăng khả năng sinh lợi của ựất; tuân theo những quy ựịnh về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại ựến lợi ắch chắnh ựáng của người sử dụng ựất xung quanh; nộp thuế sử dụng ựất; thuế chuyển quyền sử dụng ựất; lệ phắ ựịa chắnh theo quy ựịnh của pháp luật; nộp tiền sử dụng ựất khi ựược giao ựất theo quy ựịnh của pháp luật; ựền bù cho người có ựất bị thu hồi ựể giao cho mình; giao lại ựất khi Nhà nước có quyết ựịnh thu hồi.
đến Luật ựất ựai 2003 quy ựịnh cụ thể hơn: sử dụng ựất ựúng mục ựắch, ựúng ranh giới thửa ựất, ựúng quy ựịnh về sử dụng ựộ sâu trong lòng ựất và chiều
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 37 cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng ựất và tuân theo các quy ựịnh khác của pháp luật; ựăng ký quyền sử dụng ựất, làm ựầy ựủ thủ tục khi chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ựất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chắnh theo quy ựịnh của pháp luật; Thực hiện các biện pháp bảo vệ ựất; tuân theo các quy ựịnh về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại ựến lợi ắch hợp pháp của người sử dụng ựất có liên quan; tuân theo các quy ựịnh của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng ựất; giao lại ựất khi Nhà nước có quyết ựịnh thu hồi ựất hoặc khi hết thời hạn sử dụng ựất.
Trong ựó, nghĩa vụ tài chắnh bao gồm: Tiền sử dụng ựất trong các trường hợp giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất từ ựất ựược Nhà nước giao không thu tiền sử dụng ựất sang ựất ựược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ựất, chuyển từ hình thức thuê ựất sang hình thức ựược Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất; tiền thuê ựất ựối với ựất do Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng ựất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về ựất ựai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng ựất ựai; Phắ và lệ phắ trong quản lý, sử dụng ựất ựai (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam, 2003).
Có thể nói, từ Luật đất ựai 1993 ựến nay, chúng ta mới quy ựịnh rõ hơn về chế ựộ sử dụng ựất, người sử dụng ựất; phân ựịnh tách bạch quyền, nghĩa vụ của người sử dụng ựất và quyền của ựại diện chủ sở hữu ựất ựai là Nhà nước. Qua ựó, ựã xác ựịnh cụ thể nghĩa vụ tài chắnh của người sử dụng ựất ựối với chủ sở hữu là Nhà nước. Giá trị quyền sử dụng ựất ựược hình thành và giá ựất là một ựiểm mới, ảnh hưởng trực tiếp ựến việc thực hiện nghĩa vụ tài chắnh của người sử dụng ựất.
Nhà nước xác ựịnh giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi ựất. Chắnh phủ quy ựịnh khung giá các loại ựất ựối với từng vùng và theo từng thời gian.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 38 và quan trọng nhất là quy ựịnh về quyền sở hữu ựất ựai, quyền sử dụng ựất. Ở Hà Lan, Thuỵ điển ựất ựai thuộc sở hữu của nhiều thành phần, Nhà nước cũng ựược coi như một chủ sở hữu cá nhân và cũng phải cư xử, hành ựộng như một cá nhân bình thường, vì vậy mà không có loại hình ựất Nhà nước với các quy ựịnh riêng. Việc ựăng ký là bắt buộc nếu muốn có ựược quyền sở hữu hợp pháp. Nguồn thu ngân sách từ ựất ựai chủ yếu thông qua chi phắ giao dịch, ựăng ký, thuế giao dịch và hoạt ựộng thế chấp.
Ở nước ta quyền sở hữu, quyền sử dụng ựược khẳng ựịnh qua các thời kỳ lịch sử. Hiến pháp 1992 quy ựịnh ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý ựất ựai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ựất ựai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ựất, bảo vệ môi trường ựể phát triển bền vững (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp năm 1992). Cụ thể hoá Hiến pháp, Luật đất ựai năm 1993, ựặc biệt Luật đất ựai năm 2003 ựã thể hiện rõ vai trò của Nhà nước trong công tác quản lý ựất ựai, trong ựó xác ựịnh nguồn thu ngân sách nhà nước từ ựất ựai ở nước ta bao gồm: tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất ựối với ựất do Nhà nước cho thuê, thuế sử dụng ựất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất, tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về ựất ựai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng ựất ựai, phắ và lệ phắ trong quản lý, sử dụng ựất ựai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 39
Chương 2