1.5.1.1. Trung Quốc:
- Chính sách cơ bản:
Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền SDĐ (cấp đất), giao đất có thu tiền SDĐ và cho thuê đất. Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền SDĐ hoặc là cho thuê đất.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Quy hoạch sử dụng đất các cấp được xây dựng dựa trên các nguyên tắc: Phải bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đất canh tác; Sử dụng đất phải tiết kiệm, đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất; Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích sử dụng đất của các ngành kinh tế, xã hội và các địa phương; Tăng cường bảo vệ môi trường, phát triển sinh thái tự nhiên nhằm duy trì và nâng cao chất lượng sống cho người dân của cả nước; Tăng cường kiểm soát vĩ mô của Nhà nước đối với việc sử dụng đất [8].
Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định; Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện; Chỉ cho phép SDĐ vào mục đích sản xuất trong các KCN theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp.
- Thu hồi, bồi thường và tái định cư:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc TW mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất sản xuất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc TW ra quyết định thu hồi đất.
Về trách nhiệm bồi thường: người nào SDĐ thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí SDĐ phải nộp cho Nhà nước, các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi và lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp; các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ, như ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới, đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng.
Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và GPMB của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự án.
- Về tham vấn người dân:
Trong văn bản về thủ tục tố tụng đối với tài nguyên và đất đai có yêu cầu cơ quan trưng mua đất đai phải thông báo tới nông dân về quyền lợi của họ trong việc khiếu kiện BT, TĐC và nếu cần sẽ có phiên tòa xử trong vòng 5 ngày sau khi các bên được thông báo. Trước khi kế hoạch trưng mua được đệ trình để thông qua, những nội dung về mục đích, vị trí, tiêu chuẩn bồi thường, các biện pháp về tái định cư cần phải được thông báo rộng rãi tới nông dân
- Về cơ chế giải quyết khiếu nại:
Tranh chấp về quyền chủ sở hữu hoặc quyền SDĐ sẽ được giải quyết thông qua đàm phán giữa các bên, nếu đàm phán không thành công sẽ do chính quyền địa phương giải quyết. Tranh chấp giữa các đơn vị sẽ được giải quyết bởi chính quyền địa phương ở cấp trên cấp thành phố, tranh chấp giữa cá nhân hoặc giữa cá nhân và đơn vị sẽ được giải quyết ở cấp huyện hoặc cấp thành phố hoặc cấp cao hơn. Nếu các bên liên quan không chấp nhận quyết định của chính quyền địa phương, tranh chấp sẽ được đưa ra tòa án trong vòng 30 ngày sau khi các bên nhận được thông báo về quyết định
1.5.1.2. Hàn Quốc:
- Về công tác Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch SDĐ ở theo các cấp sau: quy hoạch SDĐ cấp quốc gia, cấp tỉnh, vùng thủ đô; quy cấp huyện, vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20
năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường. Quy hoạch SDĐ là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị,…Quy hoạch SDĐ chỉ khoanh định các khu vực chức năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch SDĐ chi tiết để triển khai thực hiện.
Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện nhân dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến nhân dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi của quy hoạch.
- Về thu hồi, bồi thường đất, tái định cư
+ Những quy định khi thực hiện việc thu hồi đất: Chuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái định cư (LAR); Xác định danh mục các công trình công cộng và tiến hành khảo sát cơ bản về các đối tượng và tài sản bị ảnh hưởng; Đàm phán về các điều khoản và điều kiện của LAR với các bên liên quan; LAR bao gồm thời hạn áp dụng các biện pháp tái định cư, thời gian, địa điểm, và các vấn đề liên quan đến hồ sơ đăng ký.
+ Cơ sở bồi thường: Đối với thửa đất được sử dụng thông qua đàm phán hoặc xét xử của tòa án, khoản bồi thường sẽ được tính dựa trên mức giá công bằng, có tính tới giá thuê, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng, và giá….của những thửa đất tương tự gần đó. Định giá để bồi thường sẽ do chuyên gia định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức trung bình của các giá trị định giá. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực
hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính toán lại
+ Hình thức bồi thường: Bồi thường được trả bằng tiền mặt. Các chủ sở hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền mặt, bao gồm đất thay thế hoặc nhà ở xã hội
- Tham vấn người dân:
Người dân bị ảnh hưởng sẽ thành lập Ủy ban công dân (RC) để tham vấn về kế hoạch tái định cư, bao gồm bồi thường, vị trí tái định cư và các giải pháp khôi phục đời sống. Thông qua RC, người dân sẽ yêu cầu mức bồi thường cụ thể, cũng như các vấn đề hỗ trợ khác, hoặc có thể khiếu kiện để hủy dự án
- Cơ chế giải quyết khiếu nại: Thành lập Ủy ban về bồi thường với vai trò là cơ quan tư vấn về quyền của người dân. Thành viên của Ủy ban này là quan tòa, luật sư, cơ quan công chứng, giáo sư và quan chức của các cơ quan liên quan, ít nhất 1/3 số thành viên phải là người dân bị ảnh hưởng. Hầu hết các khiếu kiện về kinh tế và sức khỏe được xử lý ở Ủy ban này