2.1.3.1 Giá cảđất đai
Một khu đất ban đầu có thể giá trị không quá lớn nhưng khi có thông tin về việc quy hoạch cho rằng khu đất sẽ có giá sẽ làm cho giá đất hoàn toàn thay đổi và làm thay đổi toàn bộ kế hoạch giải phóng mặt bắng. Đó là yếu tố tâm lí của con người và rất khó để nhận biết và xác định giá trị.
Cung cầu đất trên thị trường là một nhân tố có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nếu cung đất mà lớn hơn cầu về đất đai, thì giá cả đất đai có xu hướng giảm xuống; còn nếu cầu về đất lớn hơn cung về đất thì giá cả có xu hướng tăng lên. Trong thực tế hiện nay, giá đất thường có xu hướng tăng lên đặc biệt là ở các đô thị, giá đất tăng lên rất cao có nơi giá đất lên tới 15-23cây/m2 do diện tích đất đai có hạn mà cầu về đất đai tăng lên rất nhiều so với cung đất.
Giá cả đất đai phụ thuộc vào hai nhân tố là mức địa tô thu được trên mảnh đất hàng năm (địa tô chênh lệch I do độ phì nhiêu của đất mang lại và địa tô chênh lệch II do khả năng đầu tư cải tạo trên từng mảnh đất của nhà kinh doanh tạo ra). Giá đất còn phụ thuộc vào tỷ suất lợi tức tiền gửi ở ngân hàng tính theo năm.
2.1.3.2 Tính chất của đất đai
Do tính chất của đất đai, vị trí của đất đai khả năng sử dụng nhiều mục đích như đất nông nghiệp có độ phì nhiêu cao, đất có vị trí gần đường giao thông, gần khu trung tâm thương mại hoặc đất có thể sử dụng với nhiều khả năng đáp ứng được nhiều nhu cầu khác nhau … làm cho giá trị của đất được tăng lên, giá đất được nâng lên.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 17
2.1.3.3 Khả năng sinh lợi của đất đai
Do khả năng mang lại lợi nhuận suất cao từ việc đầu tư buôn bán đất; do tâm lí muốn có đất để lại cho đời sau đặc biệt do tâm lí giả tạo khi giá đất lên cao mà ngày nay ngày càng nhiều doanh nghiệp trung tâm kinh doanh nhà đất; các nhà đầu cơ đất đai xuất hiện làm cho thị trường đất đai ngày càng trở lên sôi động, đẩy mức giá lên cao và còn lên rất cao tạo lên những đợt sốt đất kéo dài.
2.1.3.4 Mức độ hoàn thiên của cơ sở hạ tầng
Mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức nào; hệ thống dịch vụ được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng được sắp đặt quy mô loại gì ? Hệ thống thông tin liên lạc đang được trang bị hiện đại đến khả năng nào? Sẽ là nhân tố trực tiếp của nhiều giá trị sử dụng của vị trí đặt tại khu vực đó, làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống.
2.1.3.5 Yếu tố chính trị
Bên cạnh đó, các yếu tố chính trị cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất. Trước đây, mức sống của người dân còn thấp, thu nhập hầu như chỉ đủ để ăn mặc lo sinh hoạt cuộc sống hàng ngày mà mọi người ít nghĩ đến việc mua bán đất. Nhưng do thu nhập được nâng cao, dân số tăng nhanh, nhu cầu cần ở chỗ rộng rãi thoải mái đang là một nhu cầu bức thiết đặc biệt trong quá trình đô thị hoá chóng mặt, người dân ồ ạt đổ ra các Thành phố mua đất làm cho đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng có giá rất cao. Tuy thời gian qua giá đất trung bình của Hà Nội lên đến 10 lượng/m2
Mỗi một quốc gia công nhận một chế độ sở hữu khác nhau như sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể; sự công nhận thị trường bất động sản; sự công bố quy hoạch rộng rãi; mức độ tác động của Nhà nước vào quan hệ đất đai như thế nào; sự gọn nhẹ của công tác hành chính; sự điều tiết vi mô của Nhà nước và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 18
đường lối lãnh đạo của Đảng là một động lực làm nâng cao hay hạ thấp giá trị của đất, làm cho giá đất lên cao hay xuống thấp; biến động lớn hay là ổn định.
2.1.3.6 Những quy định của pháp luật
-Những quy định pháp luật hiện hành luôn là yếu tố ảnh hưởng khá lớn đến công tác giải phóng mặt bằng, có thể tại 1 thời điểm trước đó các tiêu chí áp dụng cho việc giải phóng mặt bằng cho 1 khu vực cụ thể là hợp lí nhưng ở 1 thời điểm khác hoặc 1 khu vực đăc biệt khác tiêu chí đánh giá đó lại ko hợp lí và không phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi vậy cần nghiên cứu chi tiết về các văn bản quy phạm pháp luật tại thời điểm hiện hành để áp dụng sao cho hợp lí nhất.
2.1.3.7 Trình độđội ngũ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng
Một nhân tố khả chủ quan trong công tác giải phóng mặt bằng đó chính là trình độ của đội ngũ quản lí và thực hiên công tác giải phóng mặt bằng.Việc giải phóng diễn ra một cách nhanh chóng và thuận lợi hay không phụ thuộc vào năng lực vận động cũng như thực hiện của cá nhân những người quản lý.