2 Mục ựắch và yêu cầu
1.2.3Tình hình thực hiện các quyền sử dụng ựất ở Việt Nam trong những năm qua
triển nhà như xây dựng, thiết kếẦ và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana. Năm 2006, Chắnh phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn.
1.2.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng ựất ở Việt Nam trong những năm qua qua
Một thị trường quyền sử dụng ựất thông thường bao gồm ba bộ phận: thị trường mua bán chuyển nhượng, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Ba thị trường này có mối quan hệ hữu cơ với nhau và chịu tác ựộng của các quy luật thị trường. Có thể nói, sau khi Luật ựất ựai năm 1993 ra ựời, thị trường quyền sử dụng ựất ở nước ta mới bắt ựầu hình thành và phát triển một cách chắnh thức. Trong thời gian ựầu hình thành và phát triển, thị trường quyền sử dụng ựất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn ựề tồn tại cần nghiên cứu ựể giải quyết.
- Thị trường chuyển nhượng, mua bán quyển sử dụng ựất: ựây là thị trường phát triển ựầu tiên và với tốc ựộ nhanh nhất trong 3 thị trường nêu trên ở Việt Nam.
Tắnh từ năm 1991 ựến nay, nước ta ựã trải qua hai Ộcơn sốtỢ lớn.
Cơn sốt thứ nhất cao ựiểm xảy ra vào những năm từ 1992 ựến 1994 và cơn sốt thứ hai là từ cuối năm 2001 ựến cuối năm 2003 làm gia tăng ựột biến về giá quyền sử dụng ựất , nhất là ựất nông thôn. Có một ựặc ựiểm chung của các Ộcơn sốtỢ ựất khác với các cơn sốt các loại hàng hóa khác như vàng, ngoại tệ là sau khi hết sốt, giá cả ựất ựai nhìn chung không giảm hoặc giảm không nhiều và một mặt bằng giá cả mới ựược hình thành sau ựó tiếp tục tăng nhẹ. Giá ựất sau cơn sốt ở nông thôn thường tăng từ 3 - 4 lần so với trước cơn sốt. Với mức giá như vậy, những nhà ựầu cơ ựất thu ựược mức lợi nhuận lớn hơn mức lợi nhuận thu ựược do kinh doanh tất cả các loại hàng hóa khác. Nguyên nhân của các cơn sốt ựất phần lớn là do có hiện tượng ựầu cơ ựất ựai trong thị trường. Những cơn sốt giá ựất và và xu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27 hướng kinh doanh ựất ựai Ờ bất ựộng sản mang lại lợi nhuận siêu ngạch ựã thu hút một số lượng lớn các nhà ựầu cơ tham gia thị trường - những người có tâm lý mua ựất chờ giá tăng cao ựể bán. Mặt khác, những người dân bình thường dù không có ý ựịnh ựầu cơ nhưng có khoản tiền nhàn rỗi thì cũng có tâm lý mua ựất ựể bảo tồn giá trị ựồng tiền và nếu may mắn giá ựất tăng có thể kiếm lợi ựược một khoản ựáng kể. Những người không có nhu cầu ựất thực sự, mua ựất ựể tắch trữ, mua ựi bán lại kiếm lời thi nhau ựẩy giá ựất lên cao, tạo sự mất ổn ựịnh, hỗn ựộn trong thị trường.
Nếu thị trường chuyển nhượng, mua bán trải qua hai lần sốt như ựã nêu trên thì ngược lại, thị trường này cũng ựã trải qua 3 lần Ộựóng băngỢ từ sau khi Luật ựất ựai năm 1993 ựược ban hành. Lần Ộựóng băngỢ thứ nhất là giai ựoạn năm 1994 và lần thứ hai là năm 1996 ựã ựể lại nhiều hậu quả nặng nề. Có thể nói rằng, hai lần ựóng băng thị trường nhà ựất nêu trên ựã làm cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất ựộng sản bị phá sản, nhiều ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn. Lần gần ựây nhất là giai ựoạn ựầu năm 2004 cho ựến 2006. Ở lần thứ ba, hiện trượng ựóng băng chỉ diễn ra trên thị trường mua bán, chuyển nhượng, còn thị trường cho thuê, thế chấp thì các hoạt ựộng vẫn diễn ra rất sôi nổi. Lần ựóng băng lần này có quy mô lớn hơn, phạm vi rộng hơn và tắnh chất phức tạp hơn so với những ựợt ựóng băng năm 1994, năm 1996 và có thể gây nên hậu quả nghiêm trọng hơn. Nguyên nhân của lần ựóng băng này ựược các nhà kinh tế nhận ựịnh là do cung vượt quá cầu, trong khi ựó giá cả ỘgiảỢ (do yếu tố ựầu cơ, tắch trữ tạo ra) không hề giảm ựể cân bằng lại cung cầu. Lợi nhuận siêu ngạch của việc mua bán, kinh doanh ựất ựai và xây dựng nhà ở ựã thu hút quá nhiều pháp nhân, cá nhân ựầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở tại hầu hết các nông thôn. Sự bùng nổ ựất dự án bất chấp nhu cầu thực tế của thị trường ựã dẫn ựến tình trạng thừa nhất thời các căn hộ chung cư, một nguyên nhân làm ảnh hưởng lớn ựến thị trường ựất ựai nông thôn.
Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựã thực sự ựáp ứng ựược nhu cầu của ựại ựa số người dân khi có nhu cầu về ựất nông nghiệp, ựất ở và ựất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng ựất ựã chủ ựộng ựầu tư, năng ựộng hơn trong sử dụng ựất, ựồng thời cũng tăng ựược nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tắnh riêng ựối với ựất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 ựến 300.000 hộ gia ựình nông thôn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28 dọn ựến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con ựường chuyển nhượng quyền sử dụng ựất.
Từ các hoạt ựộng chuyển nhượng, có thể khẳng ựịnh rằng, thị trường quyền sử dụng ựất Việt Nam ựang tồn tại ở cả hình thức chắnh thức và phi chắnh thức. Theo ước tắnh của Bộ Tài nguyên và Môi trườngị năm 2002, mới có khoảng 30% số giao dịch về quyền sử dụng ựất ựược ựăng ký. Các giao dịch chắnh thức mà Nhà nước kiểm soát ựược chủ yếu là do các tổ chức thực hiện như: các cơ quan hành chắnh sự nghiệpị các doanh nghiệp nhà nước cho thuê ựất, các trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gắn liền với ựất ở cho người ựang thuê, các công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựã có kết cấu hạ tầng... Thị trường phi chắnh thức vẫn hoạt ựộng mạnh nổi lên là một thách thức ựối với xã hội và quản lý nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu là ựiều kiện ựể ựược chuyển nhượng vẫn khó khăn và mất thời gian cộng thêm với các khoản thuế và lệ phắ phải nộp nên gây ra tâm lý trốn tránh cho người tham gia giao dịch. Việc mua bán chắnh thức phải ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhưng ựể làm thủ tục hoàn chỉnh cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thường rất mất thời gian - thường tắnh bằng tháng, nên gây tâm lý e ngại cho những ựối tượng tham gia giao dịch. Mặt khác, thuế chuyển quyền sử dụng ựất và lệ phắ trước bạ trước ựây rất cao (cá biệt có trường hợp lên ựến 40- 50%), mặc dù hiện nay Luật quy ựịnh chỉ còn từ 2-4%. đồng thời, lệ phắ trước bạ ựã hạ từ 2% xuống còn 1%, nhưng do nhà ựất có giá trị rất lớn nên khoản tiền phải nộp vẫn tương ựối cao từ 3-5% giá trị ựất, làm cho người dân vẫn gặp khó khăn khi nộp khoản tiền này.
- Thị trường cho thuê quyền sử dụng ựất
Thị trường cho thuê quyền sử dụng ựất ở nước ta những năm qua chủ yếu phát triển mạnh trong lĩnh vực cho thuê quyền sử dụng ựất tại các khu công nghiệp và Nhà nước cho các tổ chức nước ngoài thuê quyền sử dụng ựất.
Luật ựất ựai năm 2003 ựã quy ựịnh, các hộ gia ựình, cá nhân ựược Nhà nước giao ựất hoặc thuê ựất của Nhà nước mà ựã trả tiền thuê ựất cho cả thời gian thuê; các tổ chức kinh tế ựược Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc thuê ựất ựã trả tiền thuê cho cả thời gian thuê ựất hoặc ựã trả tiền thuê trước ắt nhất 5 năm thì
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29 ựược quyền cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng ựất.
Trên thực tế, khảo sát tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chắ Minh, đà Nẵng, Hải Phòng theo bài báo ỘMột số vấn ựề về quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sảnỢ của đào Trung Chắnh (2005) cho thấy, số hợp ựồng cho thuê ựất ựược thực hiện rất hạn chế. Hầu hết quỹ ựất nông thôn khu vực nội thành ựều ựã có chủ sử dụng, do vậy không còn ựất dành cho các nhu cầu thuê mới. Từ khi Luật ựất ựai năm 2003 có hiệu lực, các tổ chức trong nước thuê ựất không ựược quyền thế chấp và cho thuê lại ựất quyền sử dụng ựất, do vậy phần lớn các ựơn vị thuê ựất ựã chuyển sang hình thức nhận giao ựất có trả tiền sử dụng ựất. Theo số liệu thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường, số hợp ựồng chuyển sang xin giao ựất có thu tiền sử dụng ựất tại Hà Nội chiếm 70%, Thành phố Hồ Chắ Minh chiếm 80%, Hải Phòng 60%, đà Nẵng 60%.
Hoạt ựộng cho thuê quyền sử dụng ựất nông thôn của các hộ gia ựình, cá nhân hầu như ắt xuất hiện. Các quan hệ thuê bất ựộng sản dân sự chủ yếu thông qua hình thức thuê các công trình bất ựộng sản trên ựất như thuê nhà ở, văn phòng, cửa hàng, bến bãi.
Nhà nước cho thuê ựất cho khoảng 13 triệu hộ gia ựình, cá nhân (trong ựó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng ựất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ựược ựáp ứng, Nhà nước ựã phân bố quỹ ựất cho các mục ựắch sử dụng và giảm diện tắch ựất chưa sử dụng. Tổng diện tắch ựất ựã ựược Nhà nước giao và cho thuê ựến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tắch tự nhiên cả nước.
Quy ựịnh của pháp luật về quyền cho thuê ựất, cho thuê lại ựất ựã có tác dụng tắch cực trong việc ựầu tư trên ựất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại ựất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phắa các cơ quan nhà nước ựã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại.
Các quy ựịnh về giao ựất, cho thuê ựất ngày càng hoàn thiện ựã thúc ựẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng ựất, góp phần sử dụng ựất hiệu quả, thúc ựẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30 dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tắch cực, việc giao ựất, cho thuê ựất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng ựất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân ựối nghiêm trọng; nhiều dự án ựược giao ựất nhưng không sử dụng, sử dụng ựất thiếu hiệu quả, không có khả năng ựầu tư trên ựất, ựầu tư không ựúng tiến ựộ, sử dụng ựất sai mục ựắch; tình trạng quy hoạch ỘtreoỢ khá phổ biến; tiến ựộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất rất chậm, ảnh hưởng lớn ựến các hoạt ựộng giao dịch bất ựộng sản cũng như việc thực hiện các quyền sử dụng ựất ; việc thu hồi ựất, giải phóng mặt bằng ựể giao ựất cho các nhà ựầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao ựất, cho thuê ựất còn nặng về cơ chế Ộxin - choỢ, việc thực hiện ựấu giá quyền sử dụng ựất hiện mới chỉ trong giai ựoạn ựầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá ựất do Nhà nước quyết ựịnh và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ ựó tạo ựiều kiện cho ựầu cơ ựất ựai, kinh doanh bất ựộng sản trái phép; giá ựất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn ựịnh kinh tế - xã hội.
Nhưng nhìn chung, trong những năm qua, thị trường thuê quyền sử dụng ựất nông thôn ắt phát triển.
- Thị trường thế chấp
Theo quy ựịnh của Luật ựất ựai năm 2003, quyền sử dụng ựất của các hộ gia ựình, cá nhân, các tổ chức ựược Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất thì ựược quyền thế chấp, bảo lãnh ựể vay vốn. Giá trị ựất ựai thường chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng giá trị tài sản của mỗi hộ gia ựình cũng như trong nguồn vốn của các doanh nghiệp. Vì vậy, thế chấp ựất ựai - bất ựộng sản là một giải pháp thường ựược ưu tiên lựa chọn ựể giải quyết nhu cầu về vốn của các hộ gia ựình, cá nhân và doanh nghiệp. Thị trường thế chấp quyền sử dụng ựất và bất ựộng sản trên ựất thường chiếm một tỷ trọng lớn trong thị trường cho vay có thế chấp bằng tài sản bảo ựảm. Khả năng thanh toán tạo nguồn vốn của ựất ựai - bất ựộng sản ựược thực hiện theo hai phương thức: chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựể tạo vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất và thế chấp quyền sử dụng ựất ựể vay vốn ngân hàng. Trong bối cảnh những năm gần ựây, thị trường mua bán ựất ựai - bất ựộng sản có phần trầm lắng, khả năng thanh khoản bằng phương thức chuyển nhượng khó thực hiện nên các nhà
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 31 ựầu tư tắch cực chuyển sang lựa chọn phương thức thế chấp quyền sử dụng ựất vay vốn ngân hàng. Vì vậy, việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất thực sự ựã phát huy ựược nguồn vốn ựầu tư ựất ựai, góp phần ựáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng ựất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục ựể thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh ựã ựược cải cách nhằm tạo ựiều kiện thuận lợi cho cả người ựi vay và người cho vay. Tốc ựộ tăng trưởng lượng vốn vay có thế chấp bằng quyền sử dụng ựất trong những năm gần ựây tăng rất nhanh.
Theo Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật ựề tài cấp nhà nước của Nguyễn đình Bồng và CS (2005) và bài báo ỘMột số vấn ựề về quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sảnỢ củađào Trung Chắnh (2005) cho biết: Nhà nước giao ựất cho các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng. Trong giai ựoạn từ năm 1990 ựến năm 2000 Nhà nước ựã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao ựất không thu tiền sử dụng ựất, giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê ựất cho khoảng 13 triệu hộ gia ựình, cá nhân (trong ựó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng ựất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ựược ựáp ứng, Nhà nước ựã phân bố quỹ ựất cho các mục ựắch sử dụng và giảm diện tắch ựất chưa sử dụng. Tổng diện tắch ựất ựã ựược Nhà nước giao và cho thuê ựến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tắch tự nhiên cả nước.
Theo bài báo ỘMột số vấn ựề về quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sảnỢ củađào Trung Chắnh (2005) cho biết: Các quy ựịnh về giao ựất, cho thuê ựất ngày càng hoàn thiện ựã thúc ựẩy sự phát triển của thị trường QSDđ, góp phần sử dụng ựất hiệu quả, thúc ựẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tắch cực, việc giao ựất, cho thuê ựất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng ựất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân ựối nghiêm trọng; nhiều dự án ựược giao ựất nhưng không sử dụng, sử dụng ựất thiếu hiệu quả, không có khả năng ựầu tư trên ựất, ựầu tư không ựúng tiến ựộ, sử dụng ựất sai mục ựắch;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 32