2 Mục ựắch và yêu cầu
3.3.2 Tình hình chuyển nhượng QSDđ
Từ kết quả ựiều tra cho thấy các trường hợp chuyển nhượng QSDđ diễn ra chủ yếu ựối với ựất ở, chiếm 79,86% tổng số trường hợp chuyển nhượng; số trường hợp chuyển nhượng QSDđ vườn, ao liền kề chỉ chiếm 20,14% tổng số các trường hợp chuyển nhượng. Lý do chuyển nhượng QSDđ phần lớn là ựầu cơ kinh doanh bất ựộng sản (38,19% tổng số trường hợp) và vì nơi cư trú (chiếm 28,47%); ngoài ra có 15,28% tổng số trường hợp chuyển nhượng ựất ựể lấy tiền xây dựng nhà ở; 11,82% tổng số trường hợp chuyển nhượng ựất ựể lấy tiền ựầu tư sản xuất kinh doanh; có rất ắt trường hợp chuyển nhượng với mục ựắch lấy tiền trả nợ hoặc chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày.
Tình hình chuyển nhượng QSDđ ở của các hộ gia ựình thể hiện trong bảng 3.7 ựược tổng hợp từ phụ lục 2a và 2b.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 61
Bảng 3.7. Tình hình chuyển nhượng QSDđ theo các phường giai ựoạn 2008-2014 Stt Chỉ tiêu đvt Phú Diễn Phường
Phường đông Ngạc Phường Thượng Cát Tổng 1. Tổng số trường hợp chuyển nhượng trường hợp 61 47 36 144 Trong ựó: đất ở 55 40 20 115 đất vườn, ao liền kề 6 7 16 29 2. Diện tắch m2 4.131,11 3244,19 2719,25 10.094,55 3. Tình hình thực hiện thủ tục ựăng ký biến ựộng trường hợp 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 37 28 17 82
3.2. Chỉ khai báo tại UBND xã 6 5 1 12
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 12 11 11 34
3.4 Giấy tờ viết tay 6 6 4 16
3.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4. Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm chuyển nhượng trường hợp 4.1 GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời 45 28 24 97 4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 22 15 10 47 4.3 Không có giấy tờ 0 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
Qua bảng trên cho thấy tình hình chuyển nhượng QSDđ tại 3 phường ựiều tra có ựiều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt. Tại những phường phát triển về công nghiệp, thương mại dịch vụ thì việc "mua bán ựất" diễn ra sôi ựộng hơn tại những phường xa trung tâm hành chắnh. Tuy nhiên ở mỗi phường khác nhau cũng có sự biến ựổi khác biệt, cụ thể như sau:
đối với phường Phú Diễn, nơi quá trình ựô thị hóa mạnh, phát triển nhanh các ựiều kiện cơ sở hạ tầng so với các phường khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDđ từ những năm 2008 cho ựến nay ựều lớn và có mức ựộ khá ổn ựịnh. Lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên ựất ở là 55 trường hợp cả thời kỳ, 06 trường hợp giao dịch ựất vườn, ao liền kề (chiếm 42,36% số trường hợp của cả 3 phường ựiều tra). Trong giai ựoạn năm 2011-2013 cùng với sự ựầu tư của hàng loạt các công ty, doanh nghiệp thì lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên. Có
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 62 thể nói, từ sau khi các văn bản quy ựịnh việc chuyển quyền sử dụng ựất ựược mở rộng về phạm vi, ựối tượng, phắ và lệ phắ, cũng như việc công bố quy hoạch quy hoạch tổng thể toàn huyện Từ Liêm từ 2005-2020 và quy hoạch sử dụng ựất ựến năm 2020, kế hoạch sử dụng ựất 5 năm kỳ ựầu (2011-2015) thì lượng giao dịch mua bán tại phường diễn ra rất mạnh, ựặc biệt từ khi có ựề án tách huyện ựể thành lập 2 quận. Giá ựất ở phường Phú Diễn tăng lên rất cao, dao ựộng từ 40-50 triệu (trong ngõ nhỏ), trong khi ở phường Thượng Cát giá dao ựộng từ 12 triệu ựến 18 triệu/m2 tại các khu ựất có vị trắ ựẹp.
Tại phường đông Ngạc, lượng giao dịch chuyển nhượng ựất ựai diễn ra cũng rất sôi ựộng. Lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên ựất ở là 40 vụ cả thời kỳ, 6 vụ chuyển nhượng ựất vườn, ao (chiếm 32,64% số trường hợp của cả 3 phường ựiều tra). Song nhìn chung thực tế lượng giao dịch trong giai ựoạn ựiều tra có xu hướng chững lại do giá QSDđ ở (sau ựây gọi tắt là giá ựất) tăng lên cao khiến phần lớn người có nhu cầu về ựất ở ựây không có khả năng chi trả (qua ựiều tra thực tế ở phường giá 1m2 ựất ở khoảng từ 30-40 triệu ựồng, giá ựất vườn trong ngõ xóm cũng dao ựộng từ 15-25 triệu ựồng).
Tại phường Thượng Cát, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDđ ở nông thôn ắt xảy ra hơn (chỉ chiếm 25% số trường hợp cả thời kỳ tại 3 phường ựiều tra). Trước ựây khi chưa thành lập quận Bắc Từ Liêm thì Thượng Cát là xã thuần nông của huyện Từ Liêm nên tình hình chuyển nhượng QSDđ vườn, ao liền kề lại xảy ra khá phổ biến. Riêng cả 2 giai ựoạn, tại Thượng Cát có 16 trường hợp, chiếm 55,17% tổng số trường hợp chuyển nhượng ựất ao, vườn liền kề của cả 3 phường trong thời kỳ ựiều tra. Nguyên nhân chắnh của tình hình này là tại phường hiện tại cũng như quy hoạch ựến năm 2020, tỷ lệ mất ựất ựể mở rộng ựường quy hoạch không lớn, nhưng bù vào lại nằm sát các ựường quy hoạch, các khu nông thôn mới. Trong giai ựoạn 2008-2010 giá ựất tại ựây khá thấp, chỉ có từ 3-4 triệu ựồng/m2 ựất vườn, ao liền kề; 8-9 triệu ựồng/m2ựất ở; ựến giai ựoạn 2011-2013 giá ựất ựã tăng ựều thêm 8 triệu ựồng/m2 ựất các loại, thậm chắ có nơi gần ựường lớn giá ựất ở lên tới 30-40 triệu ựồng/m2.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 63
Hình 3.2 Tình hình giao dịch chuyển nhượng QSDđ theo 2 giai ựoạn
Việc giao dịch chuyển nhượng QSDđ ở tại 3 phường chia theo 2 giai ựoạn ựược thể hiện qua hình 3.2:
- Giai ựoạn I (từ năm 2008 ựến năm 2011)
Trong giai ựoạn I có 58 vụ chuyển nhượng (bao gồm các trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng) chiếm 42,28% tổng số vụ trong cả thời kỳ. Trong giai ựoạn này, số vụ chuyển nhượng làm ựầy ựủ các thủ tục khai báo với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là 28 vụ (chiếm 48,28%); số vụ có xác nhận tại UBND xã phường nhưng không thực hiện hết các thủ tục còn lại (thực hiện nghĩa vụ tài chắnh) là 11 vụ (chiếm 18,97%); 19 vụ còn lại (chiếm 32,75%) hoàn toàn không thực hiện các thủ tục khai báo ("giao dịch ngầm"). Trong số các vụ "giao dịch ngầm", 16 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay có người làm chứng, 3 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay và không có vụ nào giao dịch bằng giấy tờ cam kết.
- Giai ựoạn II (từ năm 2011 ựến năm 2014)
Trong giai ựoạn này số vụ chuyển nhượng là 86 vụ, tăng nhanh so với giai ựoạn trước. Tỷ lệ các vụ chuyển nhượng làm ựầy ựủ các thủ tục chuyển nhượng là
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 64 62,79% (54 vụ); số vụ có xác nhận tại UBND xã phường nhưng không thực hiện hết các thủ tục còn lại (thực hiện nghĩa vụ tài chắnh) là 1 vụ (chiếm 1,16%); 31 vụ còn lại (chiếm 36,05%) hoàn toàn không thực hiện các thủ tục khai báo ("giao dịch ngầm"). Trong số các vụ "giao dịch ngầm", 18 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay có người làm chứng, 13 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay và không có vụ nào giao dịch bằng giấy tờ cam kết.
Như vậy, so với giai ựoạn I trong giai ựoạn này tỷ lệ số vụ làm ựầy ựủ các thủ tục khi tham gia chuyển nhượng QSDđ tăng thêm 14,51%. Chứng tỏ các văn bản pháp lý của Nhà nước quy ựịnh việc thực hiện quyền sử dụng ựất ngày càng chặt chẽ hơn, do vậy ựể ựảm bảo về mặt pháp lý và quyền lợi hợp pháp với thửa ựất chuyển nhượng thì yêu cầu người dân phải ựăng ký với Nhà nước. đồng thời, việc thực hiện chuyển nhượng QSDđ trên ựịa bàn quận có các ựiều kiện thuận lợi trên các phương diện: ựiều kiện tự nhiên về ựất ựai thuận lợi và cơ sở pháp lý của Nhà nước.
* Nguyên nhân của việc chuyển nhượng QSDđ trên ựịa bàn quận Bắc Từ Liêm:
Kết quả ựiều tra tại 3 phường ở quận Bắc Từ Liêm cho thấy có 8 nguyên nhân của việc chuyển nhượng QSDđ như bảng sau:
Bảng 3.8. Nguyên nhân của việc chuyển nhượng QSDđ tại 3 phường của quận
TT Nguyên nhân Phường Phú Diễn Phường Thượng Cát Phường đông Ngạc 1 Làm việc khác 25.22 19.22 23.12
2 Chuyển nơi ở mới 21.37 26.67 25.15
3 Thiếu lao ựộng 5.32 10.33 8.32
4 đầu tư sản xuất 12.17 17.25 5.66
5 Xây dựng nhà cửa 14.58 11.47 11.22
6 Lấy tiền trả nợ 11.72 6.62 15.47
7 Lấy tiền gửi tiết kiệm 6.67 7.21 7.28
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 65 Như vậy, nguyên nhân chắnh của việc chuyển nhượng QSDđ ở 3 phường là do chuyển ựến nơi ở mới hoặc làm việc khác.
* Nguồn thông tin từ ựâu:
Ở các thành phố, thị xã, khu công nghiệp tập trung. .. thông tin về các ựịa chỉ cần chuyển nhượng QSDđ có thể tìm dễ dàng ở ựài báo, ở trên mạng internet, ở các công ty môi giới . ..
Ở nông thôn, những hình thức trên người dân chưa ựược tiếp cận, họ có cách làm riêng của mình. Kết quả ựiều tra cho thấy:
Bảng 3.9 Nguồn thông tin ựể cung cầu gặp nhau
đơn vị: %
TT Phường Trong gia
ựình Người quen Thông tin ựại chúng Qua môi giới Khác 1 Phú Diễn 25,00 43,75 3,13 18,75 9,37 2 Thượng Cát 11,90 40,48 7,14 23,81 16,67 3 đông Ngạc 12,90 45,16 6,45 22,58 12,91
Chuyển nhượng QSDđ giữa các thành viên trong gia ựình, anh em họ hàng vẫn còn số lượng cao. Trong nông thôn, tư tưởng gia ựình, dòng họ vẫn còn ảnh hưởng lớn ựến cuộc sống hàng ngày, ựến các mối quan hệ khác. Khi một thành viên trong dòng họ có nhu cầu chuyển nhượng QSDđ thì thường là những người trong gia ựình, trong dòng họ biết thông tin trước và họ ựược ưu tiên trước hết.
Thông tin truyền miệng qua người quen vẫn còn chiếm một tỷ lệ lớn ở cả 3 xã. Khi một người muốn chuyển nhượng, hoặc muốn nhận chuyển nhượng, họ thường hỏi thông tin từ những người quen biết, ở những nơi mà họ gặp gỡ nhau. Ở cả 3 phường, có hình thức Ộcắm biểnỢ, người có nhu cầu chuyển nhượng, viết những thông tin ngắn gọn vào một chiếc biển, và cắm ở nơi có nhiều người ựi lại. Nhiều người dùng hình thức ựơn giản là tận dụng luôn một bức tường của ai ựó, nơi có nhiều người qua lại ựể viết thông báo, một hình thức thông báo chuyển nhượng ựơn giản, ựể nhiều người cùng biết.
Ở các vùng nông thôn ựã tự phát hình thành những người trung gian (thường gọi cò ựất), những người này cung cấp thông tin cho người nhận chuyển nhượng và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 66 người chuyển nhượng, ựể 2 bên dễ dàng gặp nhau, và họ ựược tư vấn về giá ựất qua các Ộcò ựấtỢ này. Phần lớn các vụ chuyển nhượng ở cả 3 phường là nhờ các môi giới. Khi thị trường QSDđ phát triển thì hình thức này sẽ phát triển theo, từ những người nông dân làm thêm Ộcò ựấtỢ ựể ăn hoa hồng, dần họ sẽ trở thành nhà môi giới bất ựộng sản trong tương lai gần.
Như vậy các hình thức quảng cáo thông tin của thị trường QSDđ cho các bên cung và bên cầu còn ựơn giản và hạn chế. Những thông tin truyền miệng, cắm biển, qua các cò ựất ... Khả năng truyền ựạt thông tin rất hạn chế, số lượng người ựược tiếp cận không nhiều, những người ở nơi khác ựến, cần có thông tin thì chẳng biết tiếp cận bằng cách nào. Hiện nay, ở vùng nông thôn ựang rất cần một nơi như cái ỘchợỢ, nơi ựể người có nguồn cung, cần chuyển nhượng QSDđ trưng bày Ộhàng hoáỢ của mình; người có ỘcầuỢ ựến ựó ựể lựa chọn hàng hóa cho mình.
Tóm lại, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở trên ựịa bàn quận hết sức phong phú và ựa dạng về cả số lượng và chất lượng, còn nhiều thửa ựất của các khu vực trong tương lai ựể cung cấp cho những người có nhu cầu. Chất lượng QSDđ có thể ựáp ứng ựược ựa số người dân có nhu cầu từ giá trị thấp ựến giá trị cao. Trong giai ựoạn công nghiệp hóa - hiện ựại hóa, ựòi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước về ựất ựai trên ựịa bàn ngày càng phải nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về ựất ựai và quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ựể giúp việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ngày càng phát triển, cán cân cung - cầu luôn ổn ựịnh và ựược kiểm soát, góp phần thúc ựẩy phát triển kinh tế - xã hội của quận nói riêng và Thành phố Hà Nội nói chung.
* địa ựiểm giao dịch:
Thời gian trước khi có Luật ựất ựai năm 2003, chỉ có số lượng nhỏ diện tắch ựất nông nghiệp và ựất ở nông thôn ựược cấp giấy chứng nhận QSDđ, mặt khác trình tự thủ tục chuyển nhượng chưa quy ựịnh rõ ràng, nên người dân ngại không muốn ựến trụ sở UBND hay cơ quan địa chắnh ựể làm thủ tục, mà tự thoả thuận giá cả với nhau, thanh toán tại nhà riêng là khá phổ biến.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 67 Số liệu ựiều tra tại 3 phường về ựịa ựiểm giao dịch chuyển nhượng QSDđ trong giai ựoạn 2008 Ờ 2014 ựã ựược tổng hợp ở bảng 3.10 dưới ựây:
Bảng 3.10. địa ựiểm giao dịch chuyển nhượng QSDđ
đơn vị: % Phường Phú Diễn Phường Thượng Cát Phường đông Ngạc Tại nhà riêng 5,71 1,45 4,48 Trụ sở UBND phường 44,29 48,34 45,54 Nơi khác 1,43 3,38 3,22 Tại văn phòng đK 48,57 46,83 46,76
Như vậy từ năm 2008 ựến nay, hiện tượng chuyển nhượng không làm các thủ tục giảm dần, hầu hết các giao dịch ựều làm thủ tục chuyển QSDđ ở Trụ sở UBND phường, ở văn phòng ựăng kắ QSDđ. Hiện tượng tự trao ựổi thoả thuận và thanh toán với nhau tại nhà riêng chỉ còn lại rất ắt.
Tại quận Bắc Từ Liêm, ựặc biệt là ở 3 phường ựiều tra, do văn phòng ựăng kắ QSDđ hoạt ựộng hiệu quả nên ựến 90% các vụ giao dịch ựều ựến văn phòng ựăng kắ QSDđ ựể làm thủ tục sang tên trước bạ.
Vì vậy, kết quả ựiều tra cho thấy, ựến nay hiện tượng chuyển nhượng QSDđ ỘngầmỢ, không khai báo với chắnh quyền ựang giảm dần, chỉ còn rất ắt, do rất nhiều nguyên nhân. Theo ý kiến của ựa số các hộ dân và cán bộ là công tác quản lý ựã ựược tổng hợp thì ựó là những nguyên nhân cơ bản sau :
- Pháp luật công nhận và không hạn chế việc chuyển nhượng QSDđ, chỉ hạn chế trong một số trường hợp ựặc biệt.
- Việc cấp GCNQSDđ về cơ bản ựã hoàn thành, ựây là ựiều kiện cơ bản cho việc chuyển nhượng hợp pháp. Số ắt diện tắch còn lại ựang tiếp tục hoàn thiện việc cấp GCNQSDđ.
- Các trình tự thủ tục ựược cải tiến theo hướng ựơn giản, thuận tiện hơn ựặc biệt sau khi thực hiện cơ chế Ộmột cửaỢ, ựã hạn chế việc cán bộ gây phiền hà nhũng nhiễu cho nhân dân.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 68 - Thuế chuyển quyền sử dụng ựất, lệ phắ ... ựã giảm xuống, người dân có thể chấp nhận ựược.
- đại ựa số người dân thấy ựược vai trò quan trọng tắnh hợp pháp của việc chuyển nhượng QSDđ. Người nhận chuyển nhượng QSDđ, họ cần ựược chắnh quyền công nhận tắnh hợp pháp của việc chuyển nhượng, vì sau ựó họ ựược pháp luật bảo vệ quyền lợi của mình nếu sau này có tranh chấp ...
* Thời gian thanh toán:
Trong thực tế các thời gian thanh toán các giao dịch ựược người dân thực hiện rất phong phú, do thoả thuận giữa các bên liên quan. Vắ dụ: có trường hợp, trước khi kắ hợp ựồng, người nhận chuyển nhượng phải ựặt trước một khoản Ộựặt cọcỢ, trường hợp khác thì không cần. .. Thời gian thanh toán của các giao dịch ựược thoả thuận giữa bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng ựược trình bày như bảng sau: